При диспозитивности, которая выражается в существовании нескольких вариантов способов управления многоквартирным домом, которые собственники помещений могут выбрать самостоятельно на общем собрании, законодатель установил императивную обязанность выбора соответствующего способа управления. Правовым последствием неисполнения данной обязанности является то, что орган местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом, проводит конкурс по отбору управляющей организации для управления этим домом. Тем самым в частный интерес внедряется публичный элемент в виде обязанностей органов местного самоуправления.
При анализе общих требований к деятельности по управлению многоквартирным домом прослеживаются многочисленные императивные нормы в виде установления ответственности субъектов, осуществляющих деятельность по управлению перед собственниками помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления. Данные изменения мы расцениваем позитивно, так как это дает возможность более четкого выстроить отношения между собственниками помещений и субъектами, осуществляющими управление. Недоработкой законодателя считаем то, что не определено понятие управления многоквартирным домом, а перечисляются только его цели (требования). При этом раскрывается содержание только одной из них – надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Данное требование тесно связано с другим, поставленным законодателем на первое место – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, соответственно то и другое требование не возможно без третьего – предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Представляется, что перечисленные цели выражают в первую очередь общественный (публичный) интерес, так как в них отражается одно из важных функций государства – обеспечение жизнедеятельности людей, осуществление гражданами права на жилище. Направлены они не собственникам помещений непосредственно, а тем лицам (в большинстве субъектам, профессионально занимающихся данным видом деятельности), с которыми собственники заключат договоры на оказание соответствующих услуг и выполнение соответствующих работ. Поэтому столько много императивных установлений, для регулирования деятельности, направленной на обеспечение перечисленных целей и осуществления контроля над ней.
Заметим еще одну немало важную деталь. В названии раздела VIII ЖК РФ и ст. 161 ЖК РФ указывается объект управления – многоквартирный дом. Это вполне объяснимо с технической точки зрения, так как обеспечить безопасность и благоприятность проживания, предоставление коммунальных услуг, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме невозможно без осуществления тех же целей по отношению к жилым помещениям. Поэтому деятельность по управлению распространяется на весь многоквартирный дом в целом.
Остается еще одна цель, ради которой устанавливается управление многоквартирным домом – решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Здесь на первом месте стоит частный интерес собственников помещений, которые реализуют свои собственнические правомочия по владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Эти вопросы собственники помещений могут решить самостоятельно, не привлекая других лиц, хотя не исключена возможность делегирования своих полномочий другим лицам. Обозначенная цель управления направлена только на общее имущество в многоквартирном доме и практически не регулируется ЖК РФ, поэтому применим общедозволительный метод регулирования, то есть собственники помещений могут использовать общее имущество в многоквартирном доме так, как не запрещено жилищным законодательством.
Предметом договора управления управляющей организацией выступает оказание услуг и выполнение работ управляющей организацией, что доказывает тезис о том, что данный договор призван обеспечить потребность собственников помещений в надлежащем содержании и ремонте общего имущества, предоставлении коммунальных услуг. Управляющая организация вправе осуществлять и иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, например собственники, могут делегировать ей полномочия по решению вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Но это, как представляется, вторично.
Нормы данной статьи, хотя и регулируют гражданско-правовой договор, имеют преимущественно императивную направленность.
Статья 163 ЖК РФ указывает на необходимость установления порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности публичных образований (под ними мы понимаем Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) или в котором доля публичных образований в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50 процентов. Нормы данной статьи носят обязывающий и императивный характер регулирования.
В статье 165 ЖК РФ даются указания органам местного самоуправления о необходимости создания условий для управляющих организаций, ТСЖ, жилищных кооперативов, собственников помещений, которые будут направлены на создание эффективного управления многоквартирными домами. В данной статье содержаться положения о правах и обязанностях органов местного самоуправления по контролю за деятельностью управляющих организаций; об обязанностях не только органов местного самоуправления, но и управляющих организаций, ТСЖ, кооперативов предоставлять гражданам по их запросам соответствующую информацию, касающуюся оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; об обязанностях различных организаций, осуществляющих поставки коммунальных ресурсов и оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах предоставлять органам местного самоуправления соответствующую информацию о своей деятельности. Нормы данной статьи носят обязывающий и императивный характер регулирования.
Из приведенного анализа можно сделать следующий вывод. Управление жилищным фондом в широком понимании как функция государства по строительству и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его безопасности и сохранности, коммунальному обслуживанию, техническому учету, контролю и надзору является проявлением публичного интереса и остается в области жилищной политики. Регулирование отношений по управлению жилищным фондом входит в круг жилищного законодательства только по некоторым вопросам, а именно по вопросам государственного технического учета жилищного фонда,осуществлению контроля над его использованием и сохранностью; государственного жилищного надзора; по вопросам создания условий для эффективного управления многоквартирными домами; по контролю над деятельностью управляющих организаций, организаций, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг в многоквартирные дома, жилые дома, а также за лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Управление многоквартирным домом представляется проявлением, как частного, так и публичного интересов, то есть является комплексным институтом, подпадающим, как под частноправовое, так и публично-правовое регулирование.
Есть и другое мнение по этому вопросу. Так, А.Е. Тарасова считает, что институт управления многоквартирным домом нельзя отнести к разновидности частного, он является публично ориентированным явлением, направленным на обеспечение и защиту общих и публичных интересов в равной степени с интересами частными[16].
Так как многоквартирный дом состоит не только из жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, но и общего имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений, то управление этим имуществом можно рассматривать как осуществление права собственности, то есть проявление частного интереса. Однако, исходя из более широких целей управления многоквартирным домом, направленным на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание, предоставление коммунальных услуг, выполнение мероприятий по энергосбережению, осуществление капитального ремонта видно, что в таком управлении заинтересованы не только собственники, но и государство, и общество в целом.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме мы рассматриваем как составную часть управления многоквартирным домом, но только в узком проявлении, как одну из составляющих цели управления многоквартирным домом, – решение вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения указанным имуществом. Это является проявлением частного интереса сособственников общего имущества в конкретном многоквартирном доме, и входит в круг жилищного и гражданского законодательства.
Обобщение современного жилищного законодательства позволяет выделить несколько групп отношений по управлению жилой недвижимостью, исходя из принадлежности этих отношений к сферам частноправового или публично-правового регулирования: