5 – Отсутствие со стороны нанимателя оплаты стоимости найма или коммунальных платежей больше чем пол – года.
6 – Нанесение нанимателем существенного ущерба квартире (дому)
7 – Постоянное нарушение нанимателем правил общежития по отношению к соседям
8 – Сдача нанимателем жилья в субаренду
9 – В случае лишения нанимателя родительских прав и как следствие-незаконность проживания его вместе с несовершеннолетними
Неправомочно также считать тождественными понятия «разрыв договоренностей по найму жилья» и «принудительный выезд». Обычно вследствие разрыва договоренностей по найму жилья происходит выезд нанимателя из занимаемого жилья. Переезд нанимателя из квартиры или дома не может считаться принудительным выездом, если разрыв договоренностей по найму произошло по желанию нанимателя.
Принудительный выезд означает принуждение покинуть место проживания. Принудительный выезд всегда считается мерой насильственной, невзирая на причины и процедуру принудительного выезда и во всех случаях считается исключительной мерой.
По этой причине решение о принудительном выезде принимает только суд, при этом предоставляет перечень оснований для такого решения.
Принудительный выезд нанимателя по договору найма социального жилья производится в соответствии со ст.84-91 ГК РФ. Согласно этим статьям, принудительный выезд может быть:
а) с условием предоставления жилья высокого уровня благоустройства –ст.85-88 ЖК РФ.
б) с условием предоставлением просто жилья – ст. 90 ч.2, ст.103.
в) без условия предоставления – ст.91 ч.5, ст. 79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133, ст.687 ГК РФ.
Принудительный выезд в первую очередь касается тех нанимателей, которые отказались добровольно выполнить решение суда по иску наймодателя о разрыве договоренностей по найму. Подобные иски непременно включают требование о принудительном выезде.
Принудительный выезд необходимо считать способом защиты интересов наймодателя тогда, когда жилье, сданное в найм, нуждается в капитальном ремонте, подлежит снесению или переводится в нежилой фонд, но наниматель не согласен переехать в другое жилье, считая его менее соответствующим нормам. В этом случае необходимо обращаться в суд. Но говорить о санкциях к нанимателю в этом случае нельзя[9].
В случае несоответствия нанимаемого жилья нормам и признания его как «непригодного или опасного для жилья», принудительный выезд происходит как способ защиты интересов нанимателя.
Принудительный выезд используется в качестве наказания для нанимателя за невыполнение им условий договоренностей относительно найма жилья как форма суровой ответственности, и в действительности применяется только в особых случаях, когда все другие способы «достучаться» до нанимателя оказались безуспешными.
В соответствии со ст.103 ЖК, принудительный выезд может применяться и относительно специализированного жилья. Признание недействительным договора найма специализированного жилья имеет следствием юридическую обязанность покинуть квартиру (дом) по собственному желанию. Принудительный выезд нанимателей из специализированного жилья возможен как с получением другого жилья (ч. 2-4 ст.103), так и без получения как наказание за невыполнение договоренностей относительно найма (ч.3 ст. 101, ч.1 ст.103 ЖК РФ).
Принудительный выезд применяется также в случае незаконного пребывания в жилом помещении. Это действие имеет возможность быть применимым, если права жить в данной квартире(доме) нет вообще, или оно считается утраченным.
Так как принудительный выезд нанимателя является действием, следующим за признанием недействительными договоренностей относительно найма жилья, то ситуации с принудительным выездом по причине незаконного заселения есть исключением, ведь принудительный выезд здесь не результат исчезновения права на жилье, а из-за отказа в появлении этого права.
И, конечно, принудительный выезд возможен при условии продолжения действия договоренностей относительно найма, например, в случае проведения капитальных строительных работ.
Прекращение действия договоренностей относительно найма жилья не обязательно имеет следствием принудительный выезд. Такие причины, как уход из жизни одинокого нанимателя, разрушение жилья не влекут за собой принудительный выезд.
Приватизация квартиры (дома) тоже не предусматривает принудительного выезда. В этой ситуации вместо правовых отношений относительно жилья появляется правые отношения относительно собственности. Договоренности относительно найма жилья могут быть сохранены, но уже с другим наймодателем (или наймодателями) и некоторыми изменениями по сути договоренностей[10]. Процесс приватизации жилья не подразумевает расторжение договоренностей относительно найма и принудительного выезда. Если помещение занимал поднаниматель, и его приватизировали, то все договоренности сохраняются, но поднаниматель перестает быть таковым, а становится нанимателем на основании договоренностей относительно коммерческого найма, а наниматель – собственником.
Итак, различая разницу между терминами «прекращение» и «расторжение» договоренностей относительно найма жилья, можно заключить, что договор найма жилья может быть прекращен в силу различных причин, не зависящих от человека либо в связи с окончанием срока найма. Во всех остальных ситуациях прекращение или расторжение договоренностей может происходить и по обоюдному желанию, и по желанию нанимателя, и по требованию наймодателя – в последнем случае расторжение договоренностей имеет юридическую силу и наниматель должен подвергнуться принудительному выезду.
1.3. Особенности расторжения договора найма по инициативе сторон и инициативе нанимателя
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма возможно во внесудебном порядке в следующих случаях:
— если это происходит в любое время по согласию сторон;
— если решение о расторжении договора принято самим нанимателем, но при наличия условия, что другие члены семьи, которые проживают совместно с ним дали свое письменное согласие на расторжение договора;
— если наниматель, а также члены его семьи выехали в иное постоянное место жительства.
При расторжении договора при наличии волеизъявления сторон проблем, как правило, не возникает. В ГК РФ определены общие требования к форме и порядку расторжения договора.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено письменно, то есть в той же форме, что и договор.
Особой чертой правоотношений в сфере жилья является то, что одной стороне (нанимателю) при получении в письменной форме согласия проживающих вместе с ним членов его семьи предоставляется неограниченная возможность прекращения договор социального найма жилья в любое время, другая же сторона такой возможности лишена.
Законом нанимателю предоставлено право расторжения договора по своему усмотрению односторонним действием, не обосновывая при этом мотивов такого действия, поскольку они не имеют юридического значения. Разумеется, в данном случае требуется согласие проживающих совместно с ним членов его семьи в письменном виде. При этом наймодатель не имеет права произвести взыскание с нанимателя квартирной платы за какое-либо время вперед, даже в случае, если он не мог сдать внаем жилье другому нанимателю сразу же после его освобождения, но наниматель, а также члены его семьи теряют право пользования жилым помещением, если они даже производят платежи за жилье.
Однако наниматель не обязан заранее предупреждать о расторжении договора наймодателя. Действующим законодательством основания для такого отказа от договора не предусмотрены. При выезде нанимателя и членов его семьи в иное место жительства, договор считается расторгнутым не с момента, который указывается заявлении нанимателя в письменном виде, а со дня выезда.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя предусматривалась и ранее. Сложившаяся судебная практика подтверждает: все, что должен сделать наниматель при освобождении жилого помещения, это сдать жилье наймодателю в надлежащем состоянии[11].
Расторжение договора, согласно действующему законодательству, также не повлечет негативных правовых последствий для нанимателя, кроме появления обязательства освободить в предусмотренные сроки и передать по акту Наймодателю в надлежащем состоянии жилое помещение, оборудование санитарно-технического назначения, находящееся в нем, произвести оплату стоимости не проведенного Нанимателем, но входящего в его обязанности ремонта квартиры, оборудования санитарно-технического назначения, находящегося в нем, или сделать таковой за счет собственных средств, а кроме этого оплатить долги за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Отдельные наниматели во время пользования жилым помещением производят работы по его благоустройству (обкладывают стены керамической плиткой, кладут паркет, осуществляют замену санитарно-технического оборудования и т. Д.). Произведенные улучшения наниматель имеет право демонтировать при расторжении договора найма при условии, что это не должно отрицательно сказаться на техническом состоянии квартиры или комнаты. Если демонтаж не возможен, то неотделимые улучшения переходят в собственность наймодателя, а наниматель не может требовать компенсации его стоимости, если между ними не было заключено другого соглашения (ст. 135 ГК РФ). Доказательством расторжения договора найма, если возникнет необходимость разрешения подобных споров, могут служить документы о снятии нанимателя, а также членов его семьи с регистрационного учета по месту жительства; об их увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства и т.п.
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. В этом случае споры необходимо решать согласно ст. 83 ЖК РФ, а не в соответствии со ст. 71 ЖК РФ.