Неправомерность действий лица может выражаться не только в несоблюдении правовых предписаний, но и в нарушении нравственных норм поведения.
В законе не раскрывается содержание понятия невозможности совместного проживания. Законодатель ограничивается указанием на общее морально-оценочное понятие, без его конкретизации, поскольку дать исчерпывающий перечень обстоятельств, означающих невозможность совместного проживания, не только нельзя, но и нецелесообразно.
Для выселения необходимо установить, что другие жильцы не могут проживать с правонарушителем не в силу своих субъективных особенностей характера или повышенных требований к окружающим их соседям, а в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.
Вместе с тем, нельзя выселять и за житейские неурядицы между соседями или за неуживчивость характера.
Наряду с общими условиями гражданско-правовой ответственности ЖК РФ предусматривает еще одно условие, необходимое для выселения по анализируемому основанию, - система нарушений. Не может служить основанием для выселения единичный случай, пусть даже и значительного нарушения правил общежития. Выселение за нарушение прав и законных интересов соседей допускается тогда, когда неправомерные действия носят систематический характер[20]. Для признания системы нарушений необходимо, чтобы противоправное поведение имело место не менее двух раз.
Систематичность, на наш взгляд, в этом случае представляет собой совершение неоднократных виновных действий нанимателем или другими членами его семьи. Такой позиции придерживается и судебная практика. Один случай подобного поведения, даже если он влечет уголовную ответственность виновного, не дает права на его выселение. Вместе с тем принято считать второе правонарушение повторным, а начиная с третьего – систематическим.
Выселение граждан за виновные действия как крайняя мера допускается, если меры предупреждения оказались безрезультатными. Эти меры являются обязательной предварительной стадией разрешения жилищного спора. Исковые требования не могут быть удовлетворены, если такие меры не применялись.
В ЖК РФ не прописано, в какой форме следует предупреждать правонарушителей об устранении допущенных ими нарушений правил пользования жилым помещением.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. Очевидно, письменное предупреждение виновному должно вручаться лично под роспись или посылается по почте письмом с уведомлением.
Выселению за нарушения прав и законных интересов подлежат виновные лица, но не члены семьи, проживающие с ними в одной квартире. Если выселяется наниматель, то вместо него нанимателем должен быть признан кто-либо из оставшихся проживать в жилом помещении совершеннолетних членов семьи.
Противоправные действия лица служат основанием для выселения, если они совершаются умышленно. В тех случаях, когда недозволенное поведение вызвано причинами, которые нельзя ему поставить в вину, выселение не допускается. Например, душевнобольной не может быть признан виновным даже в том случае, если совместное с ним проживание сопряжено с опасностью для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. Отказывая в иске о его выселении, суд должен поставить вопрос о принудительном лечении больного. Вместе с тем суд не наделен правом обязывать жилищный орган предоставлять душевнобольному или другим лицам, проживающим с ним в одной квартире, другое жилое помещение. Граждан, болезнь которых создает известные неудобства и даже опасность для здоровья окружающих, а также лиц, признанных недееспособными в силу психического заболевания, нельзя признать злостными нарушителями, виновными в создании условий невозможного совместного проживания, и нельзя выселять их по этим основаниям.
Чаще всего иски о выселении предъявляются к лицам, систематически употребляющим спиртные напитки и на этой почве допускающим буйство, побои, издевательства над другими жильцами квартиры или дома, нецензурную брань и т.д. Такие иски предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли в браке или еще состоят в браке.
Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам. Суды выселяют также виновных лиц за учинение ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартире[21].
4. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
В статье 69 СК РФ приводится перечень оснований для лишения родителей родительских прав, влекущего затем их выселение, к которым относятся:
— уклонение от выполнения обязанностей родителей, в том числе при злостном уклонение от уплаты алиментов. За данное правонарушение даже установлена уголовная ответственность;
— злоупотребление родителей своими родительскими правами. Это может иметь место, когда родители заставляют своих: детей заниматься попрошайничеством, проституцией, заставляют употреблять их спиртные напитки и т.д.;
— жестокое обращение родителей с детьми. В печати и по телевидению передаются судебные процессы над родителями, которые издеваются над своими детьми, систематически наносят им побои, за любую провинность так избивают детей, что поводят их до самоубийства или они погибают либо впоследствии они становятся инвалидами. Насилие над детьми может носить и психический характер, в частности, вовлечение детей в религиозную секту;
— насильное побуждение их к соблюдению таких обрядов, которые калечат духовный облик и здоровье детей;
— покушение родителей на половую неприкосновенность детей. За такое поведение предусмотрена уголовная ответственность;
— родители являются хроническими алкоголиками или наркоманами;
— совершение умышленного преступления против жизни и здоровья своих детей либо против жизни и здоровья супруга;
— вместе с тем нельзя выселять из жилого помещения лиц, страдающих психическими заболеваниями, которые в силу хронической душевной болезни, слабоумия или временного расстройства душевной деятельности не способны понимать значения совершаемых ими действий или руководить ими, т.к. в их действиях нет вины, хотя совместное проживание с ними предполагает определенную опасность. В таких случаях следует решать проблему путем госпитализации больного.
Для удовлетворения требования о выселении родителей, лишенных родительских прав, необходимо, чтобы суд сначала принял решение о лишении их родительских прав, а потом решал вопрос о выселении в связи с невозможностью их совместного проживания с детьми.
Виновность родителей, свидетельствующая о необходимости лишения родительских прав и невозможности совместного их проживания с детьми, может быть доказана свидетельскими показаниями и другими доказательствами, например, постановлением о привлечении их ранее к административной ответственности и др. В качестве обязательного доказательства является заключение органа опеки и попечительства о необходимости лишения их родительских прав и невозможности совместного проживания их с детьми.
В отличие от норм, регулирующих выселение нарушителей прав и законных интересов соседей, закон о выселении лиц, лишенных родительских прав, не содержит специальной оговорки о том, что противоправные действия выселяемых должны носить систематический характер и что принятые к: ним меры не дали положительных результатов. Отсутствие в законе указания на необходимость предварительного принятия к ответчику мер предупреждения объясняется тем, что такие меры, как правило, применялись к нему до лишения родительских прав. Если даже такие меры к ним не применялись, но будет доказано отрицательное влияние родителей на воспитание детей, то этого достаточно как для лишения родительских прав, так и для выселения[22].
Как быть, если исковые требования о лишении родительских прав предъявлены к нанимателям, занимающим жилое помещение в общежитиях? Видимо, в таких случаях спор должен решаться только о лишении нанимателей родительских прав, без лишения их права пользования жилым помещением в общежитии. Содержание ч. 2 ст. 91 ЖК РФ может распространяться только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов суд может решить иным способом, исходя из конкретных обстоятельств дела.
3.2. Порядок выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма
Правовой статус нанимателей, пользующихся жильем по договорам коммерческого лайма, определяется правовыми нормами гл. 35 ГК РФ.
В пункте 3 ст. 672 ГК РФ приведен перечень статей, которые одновременно применяются как к договорам коммерческого найма, так и социального найма, но о ст. 687 ГК РФ в нем не упоминается. Поэтому вопросы, связанные с выселением нанимателей из жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, регулируются только ст. 687 ГК РФ.
В соответствии с названной статьей досрочное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя допускается в судебном порядке в следующих случаях:
— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлено иное;
— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;