Если непроживание лица в жилом помещении носило временный характер, то это не может являться самостоятельным основанием для лишения его права пользования этим жилым помещением. Наниматель совместно с членами его семьи не могут быть признанными утратившими право пользования жилым помещением в случае когда они временно отсутствуют в жилом помещении по месту регистрации.
В случае разрешения споров подобного рода суд должен установить, не устраивались ли выехавшему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о вынужденном или временном характере выезда нанимателя. При установлении того обстоятельства, что гражданин не получил право на другое постоянное жилье, положение ч. 2 ст. 83 ЖК РФ применяться не может. В ней отсутствуют четкие критерии, которые позволяют ограничить выезд на постоянное место жительства в иное место и временное отсутствие. Считаем, что необходимым условием сохранения права на жилое помещение должно выступать добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по договору жилищного найма. Ненадлежащее исполнение обязательства должно повлечь расторжение договора (например, использование жилья не по назначению, невыполнение обязательств по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги) либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением (в соответствии с ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ наступает ответственность по обязательствам члена и бывшего члена семьи нанимателя).
Отдельно возникает вопрос о расторжении договора социального найма жилья в случае получения нанимателем иного жилого помещения. При этом в него переселяются все члены семьи нанимателя, если они дали в письменном виде согласие освободить прежнее жилое помещение и переселиться во вновь предоставленное жилое помещение либо когда обстоятельства неоспоримо свидетельствуют, что эти лица выразили согласие переселиться в это жилое помещение. В ином случае договор найма жилого помещения не будет считаться расторгнутым.
Расторжение договора коммерческого найма жилья подпадает под регулирование ГК РФ. Однако понятие «договор коммерческого найма жилого помещения» в ГК РФ не предусмотрено, а на деле применяется для того, чтобы обозначить договор, где наймодателями являются собственники жилья, относящегося к частному жилищному фонду (физические и юридические лица), а также жилье из фонда государственного и муниципального жилья, которые предоставляются гражданам для коммерческого использования. Иными словами, договор коммерческого найма – правовая форма использования жилых помещений всех форм собственности. Статья 19 ЖК РФ не устанавливает каких-либо ограничений для публичных форм собственности и предусматривает жилищный фонд коммерческого использования как совокупность жилья, которое используется собственниками таких помещений для проживания лиц на условиях платного пользования, предоставлены гражданам по другим договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Глава 2. Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма
2.1. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья
Согласно ЖК РФ (ст. 84) выселение граждан из жилья возможно:
- если предоставляется другое благоустроенное жилье;
- если предоставляется другое жилье;
- если другое жилье не предоставляется.
Статьей 85 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований, по которым возможно выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма:
1) если подлежит сносу дом, в котором проживает гражданин,;
2) если жилое помещение надлежит перевести в нежилое помещение;
3) если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) если в ходе проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилье не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в итоге, проживающие там наниматель с членами своей семьи вправе признаваться нуждающимися в предоставлении жилья, либо увеличивается, в результате чего общая площадь занимаемого жилья существенным образом превысит норматив по предоставлению в расчете на одного члена семьи
Перечень оснований выселения, установленный этой статьей, является исчерпывающим, а указанные правила установлены в императивных предписаниях[12].
Рассмотрим подробнее основания выселения.
1. Физические лица в судебном порядке выселяются из домов государственного или муниципального жилого фонда с предоставлением другого благоустроенного жилья, если дом, в котором находится их жилье, подлежит сносу. Поскольку динамично развивается городское строительство, а также по причине реконструкции и благоустройства населенных пунктов часто возникает необходимость сноса домов, что обосновывается планами новой застройки и реконструкции населенных пунктов. Застройка и реконструкция городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утверждаемых генеральных планов городов.
Если дом, в котором находится жилье, занимаемое гражданином но договору социального найма, подлежит сносу по причине с отвода земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а наниматель не хочет переезжать в другое жилое помещение, которое ему предоставляется, то договор социального найма жилья расторгается по суду, а наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилья.
2. Другим основанием для выселения нанимателей вместе с членами его семьи в иное благоустроенное жилье является перевод жилья в нежилое помещение.
В ЖК РФ понятие «нежилое помещение» отсутствует. В части 2 ст. 4 ЖК РСФСР было указано лишь некоторый перечень помещений, которые не относятся к жилому фонду. Это нежилые помещения в жилых домах, которые предназначены для торговли, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Зачастую эти помещения приходятся на первые или цокольные этажи и (или) в подвалы,
В части 2 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением является изолированное жилое помещение, которое представляет собой недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан. В пунктах 1, 2 ст. 130 ГК РФ перечисляются объекты, которые относятся к недвижимым вещам, при этом нежилые помещения в них не указываются. Тем не менее, согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13] жилые и нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, право на которое, подлежит обязательной государственной регистрации в случае и в порядке, установленных законом. В соответствии с ч. 2 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) относится к «объектам, входящим в состав зданий и сооружений».
Под нежилым понимается здание, которое используется в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, исключая цель проживания в нем. Как жилое здание может включать в себя нежилые помещения, так и нежилое может иметь жилые помещения. Соотношение жилых и нежилых частей является дополнительным фактором отнесения здания к жилому или нежилому.
3. Частью 3 ст. 85 ЖК РФ закрепляет подобное основание чтобы выселить нанимателя: признание жилья непригодным для жизни.
До этого указывалось, что многие граждане в России продолжают жить в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые условия для проживания.
Состояние кризиса в жилищном фонде во многом вызвано объективными процессами перехода от строгого государственного регулирования к рыночной экономике. ЖКХ, которое в прежние годы содержалось в основном за счет государственных финансовых интервенций, в связи с либерализацией цен и сокращением дотаций оказалось в критическом состоянии. Существенное уменьшение капитальных вложений со стороны государства, определенное движение цен и жесткость налоговой политики способствовали созданию ситуации, при которой в большинстве регионов при существенной нехватке жилых помещений резко сократилось его строительство.
Тем не менее, за последнее время правительство приняло решение поменять столь плачевную ситуацию и скоординировало свою деятельность для решения данных задач.
Чтобы вывести жилищный фонд из состояния кризиса государством было разработано несколько программ, осуществление которых было направлено на решение проблем в жилищной сфере. Среди них можно выделить:
1) программу по строительству жилья для военнослужащих и лиц, которые были уволены с военной службы;
2) программу «доступное и комфортное жилье – гражданам России»;
3) программу помощи молодым семьям, постоянно проживающим и работающим в сельской местности.
4) программу помощи молодым семьям в обеспечении их жильем;
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции договоры найма жилья расторгаются.
Признание помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, признание его жилым помещением, признание аварийным многоквартирного дома и признание его подлежащим сносу проводится межведомственной комиссией, которая создается специально для этого, на основе производимой оценки соответствия данных дома и помещения установленным требованиям.
Обязанность создания межведомственной комиссии для проведения оценки жилья фондов государственного и муниципального жилья возлагается на орган местного самоуправления и орган исполнительной власти.