Если у гражданина просрочка внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи составляет только шесть месяцев, то о выселении речь не идет, поскольку ст. 90 ЖК РФ устанавливает срок «более шести месяцев».
На наш взгляд, фраза «в течение более шести месяцев», указанная в ст. 90 ЖК РФ неопределенная, из ее содержания непонятно, что имел в виду законодатель – невнесение нанимателем оплаты в течение шести месяцев подряд или суммарное включение в шестимесячный срок любых месяцев в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Очевидно, закон предусматривает не суммарный неплатеж более шести месяцев за несколько лет, а именно неоплату за жилье и (или) коммунальные услуги за более чем шесть месяцев подряд.
Предъявляя исковые требования о выселении должника, истец обязан указать точный адрес того жилого помещения (город, улица, номер дома и номер квартиры (комнаты) и ее размеры), которое будет предоставлено конкретному виновному нанимателю и членам его семьи[16].
Исполнение судебных решений о выселении граждан из жилых помещений должно совершаться в рамках закона, без нарушения и унижения человеческого достоинства неплательщиков. К сожалению, на практике встречаются такие возмутительные факты, как, например, в одном из городов дальневосточных районов страны в разгар зимней стужи коммунальщики стали ходить но квартирам и за неоплату коммунальных услуг отрезать с помощью автогена батареи в комнатах. В Кемерово комендант общежития на том же основании приказал заварить металлическую дверь в одну из комнат. Приказ выполнили, фактически замуровав живого человека, хотя и злостного неплательщика. Тот решил выбраться на волю через окно, сорвался и разбился насмерть[17].
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не может считаться расторжением договора. Не допускается приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором.
С учетом всех изложенных аргументов, предлагаем ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Если наниматель с совместно проживающими с ним членами его семьи в течение шести месяцев подряд и более без уважительной причины не производят оплату жилого помещения и (или) коммунальных услуг, то они могут быть выселены в судебном порядке с дальнейшим предоставлением другого жилья по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, который установлен для вселения граждан в общежития.
Суд имеет право установить для нанимателя и членов его семьи определенных срок, в течение которого задолженность по оплате жилья и (или) коммунальных услуг должна быть погашена. В случае непогашения задолженности в срок, установленный судом, без уважительной причины, суд может принять решение по повторному иску наймодателя о выселении такого гражданина и членов его семьи в другое жилое помещение, которое указано в исковом заявлении».
Глава 3. Правовое регулирование выселения нанимателей из жилых помещений без предоставления жилья
3.1. Основания для расторжения договора социального найма и выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья
Законодательство в жилищной сфере включает широкие гарантии прав граждан на жилье. Одним из основных видов таких гарантий является ограничение оснований для выселения граждан из жилья без предоставления жилого помещения. Такие правовые нормы носят императивный характер и не подлежат расширительному толкованию[18].
Выселение лиц из жилья, лишение их права пользования жилым помещением возможно лишь в случае и порядке, которые предусмотрены законом, и, как правило, за их виновные действия.
Выселение нанимателя и (или) членов его семьи, которые проживают совместно с ним, из жилья без предоставления иного жилого помещения возможно при наличии основания из нижеприведенного перечня;
1) в случае использования жилья не по назначению;
2) при бесхозяйственном обращении с жильем, если допускается его разрушение;
3) если происходит нарушение прав и законных интересов соседей и данные нарушения носят систематический характер;
4) при лишении родительских прав граждан, если совместное проживание этих лиц с детьми, в отношении которых их лишили родительских прав, признается судом невозможным (ст. 91 ЖК);
5) при выселении из специализированного жилья (ч. 1 ст. 103 ЖК);
6) иные основания.
1. Предоставленное нанимателю жилое помещение должно использоваться по прямому назначению. Нарушение жильцами этого предписания является основанием к их выселению.
Использование жилого помещения не по назначению может иметь место, когда жилище используется для разведения диких и домашних зверей и рептилий; в качестве притонов для алкоголиков и наркоманов; для занятий проституцией; содержания несанкционированных игорных притонов и т.д.
Использование жилых помещений не по назначению, безусловно, наносит вред, который нередко ведет к порче или разрушению жилищ. Вместе с тем ЖК РФ не запрещает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
Жильте помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору социального найма, могут использоваться им для размещения адвокатского кабинета в жилом помещении с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с ним. При этом целевое назначение жилого помещения сохраняется.
Запрещается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Сделки, предусматривающие использование жилья в целях, не связанных с проживанием граждан, ничтожны как противоречащие закону.
Разумеется, нельзя расценивать поднаем как разновидность использования жилого помещения не по назначению, поскольку сданное в поднаем жилое помещение не меняет своего назначения, оно продолжает использоваться как жилое помещение. Ранее жилые помещения могли сдаваться в поднаем, но без цели извлечения наживы нанимателя. Поэтому систематическое использование жилого помещения в целях извлечения нетрудового дохода также считалось разновидностью использования жилого помещения не по назначению. Ныне сдача жилья в поднаем легализирована законом.
2. Бесхозяйственное использование жилого помещения, допускающее его разрушение или повреждение (в том числе в результате самовольного переустройства или планировки), служит вторым основанием для выселения правонарушителя из жилого помещения без предоставления другого жилья.
Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основаниями для выселения, понимаются действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры либо на их уничтожение.
В гражданском праве существует такое понятие, как бесхозяйственно содержимое имущество, то есть имущество, о котором собственник не заботится, вследствие чего оно разрушается (ст. 293 ГК РФ).
В судебной практике иски о выселении за разрушение и повреждение жилых помещений предъявляются нечасто, поскольку бережное отношение к жилью стало нормой поведения граждан и наниматели заинтересованы в исправном его содержании[19].
Лишение нанимателя права на пользование жилым помещением в связи с грубым нарушением им обязанностей по пользованию жильем следует расценивать как форму гражданско-правовой ответственности. Несмотря на то, что главным признаком гражданско-правовой ответственности считается ее компенсационный, восстановительный характер, для отдельных правоотношений законом установлена ответственность иного характера.
Как и всякая форма гражданско-правовой ответственности, лишение права на жилое помещение может наступить при наличии определенных условий: а) вреда; б) причинной связи между действиями (бездействием) нарушителя и возникшим вредом; в) противоправности этих действий (бездействия); г) вины.
Закон допускает выселение, когда причиняется лишь существенный имущественный вред- Под существенным понимается вред, для устранения которого необходимо произвести капитальный ремонт . Независимо от того, как разрешается вопрос о выселении, с нарушителя должен быть взыскан причиненный им имущественный ущерб.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возложение на собственников квартир в многоквартирных домах бремени содержания общего имущества и жилых помещений. Представляется, что основанием для расторжения договора социального найма должно являться не только разрушение или повреждение жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома.
Выселение допускается, если противоправное разрушение или повреждение жилого помещения находится в причинной связи с действиями (бездействиями) выселяемого липа. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей (например, по капитальному ремонту), наниматель не может за это нести гражданско-правовую ответственность.
Использование жилого помещения не по назначению нередко сопряжено с его порчей или разрушением, и выселение по этому основанию, в принципе, производится при наличии тех же условий, что и при разрушении или повреждении жилого помещения.
3- Выселение граждан за нарушение прав и законных интересов соседей допускается, если они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения не дали положительных результатов.