Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" (стр. 15 из 21)

Считается, что стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Но гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы, т.е. при оценке гостиницы рассматриваются как сочетание характеристик недвижимости и бизнеса. [24, с.44].

Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не только набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Поскольку сегодняшняя стоимость гостиницы зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, анализируется гостиничный рынок, чтобы спрогнозировать будущий уровень дохода гостиницы.

Текущая стоимость прогнозируемого чистого дохода определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму. Чтобы определить сегодняшнюю стоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется метод и ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время.

Ставка дисконта, как правило, должна отражать влияние следующих трех факторов:

1.Степень риска конкретного денежного потока. Ставка дисконта должна отражать степень риска, присущего анализируемым потокам: чем выше этот риск, тем выше должно быть ее значение.

2.Превалирующий уровень показателей доходности. Ставка дисконта должна отражать среднюю доходность, сложившуюся в экономике.

3. Периодичность денежных потоков. Периодичность денежных потоков - это временной интервал, на котором рассматриваются данные потоки: год, полугодие или другой промежуток времени.

Дисконтированные критерии дают возможность избавиться от основного недостатка простых методов оценки - невозможности учета ценности будущих денежных поступлений по отношению к текущему периоду времени и, таким образом, получить корректные оценки эффективности проектов, особенно связанных с долгосрочными вложениями.

Фактором, непосредственно определяющим размер доходов отеля, связанным с объемом производства (количеством реализованных номеров), являются применяемые цены. Число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера, дает общий годовой доход от сдачи номеров - основной источник доходов гостиницы. Доход (выручка от реализации продукции) исчисляется в действующих ценах. Это один из важнейших показателей деятельности фирмы.

Фиксированный размер имеющегося номерного фонда отдельно взятой гостиницы рассматривается как одна из ключевых характеристик гостиничного бизнеса. Вместимость (англ. Сapacity) - это неотъемлемый экономический показатель работы гостиницы, который используется при расчете коэффициента загрузки, номерных тарифов и др.

Гостиницы не могут подстраиваться под изменения спроса, увеличивая или уменьшая предложение своего продукта или за счет изменения уровня запасов. Поскольку предложение постоянно, гостиницам приходится особенное внимание уделять спросу и величине переменных издержек. Невозможность увеличения числа мест в гостинице в пиковые периоды и уменьшения в несезон характеризует слабую эластичность предложения, в связи с чем, возникает необходимости управления спросом и одним из его основных инструментов выступает цена. При этом задача туристских фирм состоит не только в том, чтобы создать турпродукт высокого качества, но и суметь реализовать его по цене, обеспечивающей целесообразность его создания.

Таким образом, ценообразование представляет собой инструмент осуществления рыночной стратегии рассматриваемого предприятия. Политика ценообразования опирается на систему учета затрат и информационную базу, имеющуюся на предприятии.

Важнейшим показателем, характеризующим деятельность отеля, является коэффициент загрузки номеров (англ. Occupancyrate). Это важнейший показатель работы гостиницы, определяющий её рентабельность. В настоящее время в мире наблюдается постепенное снижение этого коэффициента. Это вызвано строительством все новых и новых отелей, благодаря чему предложение гостиничных услуг в целом превышает спрос на них. Средний коэффициент загрузки сейчас около 60 %, что почти на грани рентабельности.[14, с.36].

Отель, и в частности финансовый и коммерческий отделы, используя знания прошлых тенденций и умение предвидеть будущие изменения, должен прилагать усилия для подбора наиболее оптимального варианта возможных уровней цен для различных категорий постояльцев, таким образом, приводящим к наиболее высокой средней цене за номер. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня заполняемости и средней цены номера, которое можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Только таким образом для данного уровня загрузки отель может обеспечить наиболее высокие возможные доходы с номера.

Отметим, что загрузка и средняя цена за номер значительно отличаются день ото дня, от сезона к сезону в зависимости от структуры спроса. Это привело к тому, что многие отели прогнозируют загрузку и цены отдельно для каждого дня предстоящего года. Прогноз загрузки отеля, включающий ожидаемое количество гостей за каждый день, представляет ожидаемый объем продаж отеля на следующий год.

В зависимости от возможной заполняемости, поступает доход от других услуг, предлагаемых гостиницей. Например, загрузка номеров и число гостей влияют на то, сколько завтраков служба обслуживания номеров должна будет доставить, и сколько посетителей можно будет ожидать вечером в ресторане. Таким образом, точное прогнозирование необходимого объема расходов на питание требует точных прогнозов загрузки и числа гостей.

Гостиницы с хорошим управлением уделяют повышенное внимание связи доходов и расходов. После прогноза объема бизнеса (загрузка, количество гостей и количество заказов) следующим процессом будет расчет затрат.

Управление затратами - один из элементов управления доходами предприятия (см. рис.1.)

Рисунок 1 – Управление доходом предприятия.

Примерная структура расходов на единицу дохода в процентах среднеевропейского отеля следующая:

- заработная плата – 35-40%;

- закупка провизии для ресторана – 10%;

- закупка напитков – 2-5%;

- процент по кредиту – 4-6%;

- амортизация – 6-7%;

- маркетинг и реклама – 3-5%. [39].

Затраты в свои очередь определяют уровень и структуру себестоимости гостиничного продукта. В гостиничном бизнесе особенно важным для исследования с точки зрения управленческого учета представляется вопрос определения переменных затрат в себестоимости, поскольку величина постоянных затрат, являясь константой, менее подвержена влиянию управленческих процессов и решений.

К переменным затратам (англ. VariableexpenseVE) относится переменная часть заработной платы (премии, выплачиваемые в зависимости от процента загрузки), коммерческие расходы.

К постоянным затратам (англ. Fixed expense FE) можно отнести часть заработной платы персонала с начислениями, которая относится к постоянной части, т.е. должностному окладу, амортизационные отчисления, управленческие расходы и т.д.

Эксплуатационные издержки по содержанию и ремонту номерного фонда и коммунальные услуги содержат в себе как постоянную, так и переменную часть, которая варьируется в зависимости от загрузки.

Определенные издержки, среди которых две наиболее важные статьи это оплата труда и закупки продуктов питания, меняются в зависимости от уровня активности в гостинице. Уровень активности гостиничного бизнеса (число занятых номеров, число гостей и количество оплаченных счетов) определяет число горничных, необходимое для уборки номеров, число клерков - для приема гостей, число официантов - для разноса коктейлей, количество куриц и свежей клубники, которые необходимо закупить для банкетов, и количество постельного белья, которое необходимо будет сдать в стирку.

Как только составлен прогноз доходов, гостиница может применить данные нормы для прогнозирования уровня переменных издержек. Добавление постоянных издержек (т.е. налог на имущество, проценты по кредиту, страховые взносы, отдельные расходы по содержанию гостиницы) позволяет гостинице составлять ориентировочный отчет о прибылях и убытках, получение которых ожидается в предстоящем периоде.

Именно эта идея и легла в основу системы "директ-костинг", центральным звеном которой является определение "точки безубыточности". Этот метод позволяет определить цену услуги, ориентируясь на два показателя: маржинальный доход и постоянные затраты. Издержки определяют нижний предел цен, а рынок и спрос - его верхний предел. Издержки составляют ту минимальную цену, которую компания может получить за свой продукт. Между нижней, равной сумме прямых расходов, и верхней ценой существует целый спектр "возможных" цен, и искусство менеджеров состоит в том, чтобы установить реальную цену на пакет услуг.

Компания стремится установить цену, которая покрывала бы затраты на производство, распределение и продвижение продукта. Кроме покрытия этих затрат, цена должна быть достаточно велика, чтобы дать соответствующую норму прибыли для возвращения инвесторам.

Операционный анализ, или анализ "издержки - объем - прибыль" (CVP, Cost- Volume - Profit) исследует, как объем влияет на издержки, издержки - на цену, а цена - на прибыль. Для получения прибыли необходимо, чтобы маржинальный доход превышал постоянные затраты. Зная величину постоянных затрат, изменить маржинальный доход можно либо изменив цену продукции, либо изменив объем производства.