За последние годы на карте объектов размещения Петербурга появилось множество новых отелей, которые не подходят ни под одну официальную классификацию, однако их открытие приобретает массовый характер и уже играет определенную роль в развитии въездного туризма в Петербурге. Речь идет о мини-отелях, которые создают свою нишу для приема гостей в Северной столице, однако зачастую их потенциал не используется руководителями турфирм.
Появление альтернативных обычным гостиницам средств размещения, таких, как мини-отелей и посуточная аренда квартир (по данным риэлтерских организаций, их насчитывается порядка 10-15 тысяч [29, с.11]) было обусловлено несколькими причинами. Во-первых, в 1999-2000 годах в связи с увеличением туристского потока стало практически невозможно забронировать места для групп или для индивидуальных туристов в Санкт-Петербурге в период высокого сезона. Отсутствие мест дополнялось "советским сервисом". Второй, не менее важной причиной было то, что данный сегмент гостиничного, рынка просто отсутствовал, т.е. сложилась ситуация, при которой нулевое предложение порождало соответственно нулевой спрос.
Весь 2002 года и первый квартал 2003 года ознаменовались оживлением на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, что было связано с празднованием 300-летия города. Не был исключением и сегмент мини-отелей, поскольку ожидалось большое количество гостей. Только за период с 2002 по 2003 годы в Санкт-Петербурге открылось не менее 40 мини-отелей более чем на 700 мест. На конец 2003 года в Санкт-Петербурге работало около 100 мини-отелей.
Мини-отель - имеет как имиджевый, так и коммерческую составляющую. Причем соотношение определяется видением хозяев. Чаще всего их открывают банкиры, строительные компании, агентства недвижимости, инвесторы из других регионов и из-за рубежа. Вложения в мини-отель окупаются дольше, чем в строительство элитного жилья, и уж тем более это менее выгодно, чем перепродажа квартиры агентством недвижимости. Для того чтобы расходы на содержание здания оправдывались, необходимо иметь как минимум 100 - 140 номеров. Поэтому очень часто владельцу малой гостиницы принадлежат все квартиры в доме, но не сам дом. [30, с.12]. Это в основном это семейный бизнес с привлечением недорогой наемной силы.
Чтобы более успешно продвигать услуги (в частности, и через Интернет), владельцы мини-гостиниц нередко объединяют усилия. Один из последних примеров - Центр развития малых отелей (консалтинг и управление отелями), созданный фирмами "Первая компания" и "Сеть мини-гостиниц Петербурга". В подобных "связках" компаниям удается предлагать довольно широкий выбор условий и мест проживания, получая дополнительные конкурентные очки.
Характерно и то, что после юбилея города развитие сети малых гостиниц не закончилось: в 2004-м инвесторы продолжали активно вкладывать средства в создание небольших частных отелей и их количество стремительно растет. Причем увеличивается не только количество отелей, но и их вместимость: малыми гостиницами становятся уже не только бывшие коммуналки, но и особняки, и целые этажи в бизнес-центрах. Городу это выгодно: у недвижимости появляется рачительный хозяин, который вкладывает средства не только в ремонт "своего" этажа или особняка, но и в благоустройство территории, ремонт парадного входа и фасада. В связи с этим цены на недвижимость в Санкт-Петербурге, а особенно в центральной его части, будут возрастать. Инвестирование средств в недвижимость в Санкт-Петербурге является очень выгодным способом вложения капитала.
Учитывая специфику петербургского старого жилого фонда, требующего срочного ремонта и реконструкции, очень перспективное для города направление - это развитие сети малых гостиниц. Чтобы старый жилой дом в центре перепрофилировать в малую гостиницу, нужно вложить, по подсчетам специалистов, от 500 тыс. до 2 млн. долл. (строительство и реконструкция больших отелей обходятся в сумму более 10 млн. долл.).
Одним из самых перспективных направлений развития малых отелей Петербурга - это организация приема деловых людей. И именно малые отели наиболее приспособлены к приему таких гостей и могут себе позволить именно эту специализацию. Небольшое количество номеров при необходимой инфраструктуре сервиса, тишина, близость к деловым центрам и доступность транспортных средств, безопасность и высокая квалификация персонала, - это те условия, которые способствуют организации достойного приема бизнес-туристов.
В свою очередь, гостиницы среднего класса Санкт-Петербурга в 2004 году впервые за последние годы столкнулись с проблемой недозагрузки в зимний период, вызванной ростом рынка гостиничных услуг. Несезон 2004 года внес свои коррективы в отношения между отелями среднего уровня. Руководство этих гостиниц стало уделять больше внимания рекламным кампаниям, осуществлять гибкую ценовую политику, повышать качество сервиса, вводить дополнительные услуги.
С 2000 года в связи с приближением юбилея Санкт-Петербурга заметно усилились разговоры на уровне городских властей о необходимости активного строительства новых и реконструкции уже существующих гостиниц. Понимая, что без создания современной и эффективно работающей гостиничной инфраструктуры, соответствующей международным стандартам невозможно решение задач, связанных с развитием туризма, Правительством Санкт-Петербурга была разработана программа развития гостиничных комплексов, включающая следующие направления:
- привлечение частных инвестиций в проекты реконструкции и развития гостиниц через участие в инвестиционных конкурсах;
- продвижение гостиниц Санкт-Петербурга на международный туристский рынок;
- поэтапную реализацию проекта развития городского туристского информационного центра;
- привлечение международных гостиничных цепей к управлению гостиницами. [39].
Строительство новых отелей в Санкт-Петербурге до сих пор сдерживалось сразу несколькими факторами:
- более низкая рентабельность эксплуатации гостиничных предприятий по сравнению с бизнес-центрами, объектами торговли и др.; срок окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес больше, чем в другие сферы;
- отсутствие стимулирующих механизмов, способных покрыть повышенные риски и более длительные сроки окупаемости инвестиций в гостиничном секторе;
- плохое состояние инженерных и иных коммуникаций, существенно удорожающих проекты в области развития гостиничного сектора;
- низкий уровень среднегодовой загрузки гостиничного сектора. [39].
По экспертным оценкам, при строительстве гостиницы стоимость 1 кв.м. в зависимости от класса отеля колеблется в пределах 1500-2000 долларов. [40]. А при реконструкции существующих зданий, чем чаще всего и приходится заниматься инвесторам из-за нехватки свободных площадей в центре города, эти суммы еще больше. [32]. Существует территориальная зависимость: чем ближе к центру участок для строительства отеля, тем выше его стоимость. Поэтому цены на гостиничные услуги обратно пропорциональны расстоянию от центра города. И если построенные в советское время гостиницы еще могут удерживать приемлемый для среднего класса уровень цен (80-100 долл. за номер, включая налоги и завтрак), то для гостиниц-новостроек это неприемлемо по причине высокой стоимости строительства, земельных участков и процентных ставок по кредитам. С учетом этого в центральной части города гостиничные объекты позиционируются на стыке среднего и верхнего сегментов, то есть на уровне 3* де люкс или 4*.
В связи с этим важная сторона городской программы - оказание активной помощи гостиницам в поисках инвесторов и, соответственно, оценка городом эффективности капиталовложений в отели. И именно инвестиционное развитие, привлечение средств - та мера, которая должна поднять большинство питерских гостиниц. Открытые акционерные общества уже сейчас нащупывают возможности привлекать инвестиции, не кормясь из государственного кармана как прежние муниципальные предприятия.
Гостиницы, в том числе и муниципальные, активно акционируются, и это не просто изменение формы собственности и структуры управления, это новый совершенно по-другому построенный механизм самого предприятия и стиль общения гостиниц, именно как производственных, экономических субъектов, с внешним миром, с миром инвестиций, с миром финансов. [16, с.21].
В связи с этим по поручению, губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко была разработана концепция размещения объектов гостиничной инфраструктуры. В конце 2004 года ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" выставило на торги первые пять объектов зданий, расположенных в Центральном районе города с условием их обязательной реконструкции под гостиницы. [33]. Тогда же появилась информация о намерении городских властей выставить на торги целый ряд гостиниц, дотируемых из бюджета: шесть дорогих (таблица 1.1.) и пять гостиниц среднего уровня (таблица 1.2).
Таблица 1.1 – Пакеты акций отелей, предназначенные для продажи.
| Гостиница | Выставляемый пакет | Начальная цена лота, млн. руб. |
| "Пулковская" | 74,90% | 511,3 |
| "Москва" | 74,50% | 443,2 |
| "Октябрьская" | 60% | 312,4 |
| "Десон-Ладога" | 50% | - |
| "Прибалтийская" | 49% | 510 |
| "Астория" | 23,33% | 488 |
Таблица 1.2 – Гостиницы среднего уровня, выставленные на торги.
| Название | Кол-во выставляемых акций, ед. | Начальная цена лота, млн. руб. |
| "Турист" | 97.181 (75%) | 53 |
| "Южная" | 6329 (60%) | 53 |
| "Чайка" | 25.976 (60%) | 100,5 |
| "Выборгская" | 11.918(60%) | 135 |
| "Киевская" | 7578(55%) | 70 |
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Михаил Осеевский заявил, что, в частности, за счет продажи госпакетов акций в гостиницах город рассчитывает компенсировать дефицит бюджета. Оценку дорогих отелей осуществляли три выбранные Смольным компании: Ernst&Young, Deloit&Tush и "Иола". [19, с.6].