Опираясь на такой системообразующий признак, как форма собственности, гостиницы можно разделить на четыре большие группы (внутри которых возможно выделение дополнительных категорий) [26, с.31]:
- частные отели;
- гостиницы, находящиеся в совместной собственности российских участников рынка (АО);
- совместные предприятия с иностранным участием (СП);
- гостиницы, находящиеся в государственной собственности.
Средства размещения, находящиеся в российской собственности, проигрывают по уровню комфорта своим основным конкурентам - предприятиям, имеющим долю иностранного капитала. Об этом можно судить по процентному соотношению номеров без удобств к общему количеству номеров. Госсектор объединяет самый старый номерной фонд, не выделяющийся повышенной комфортностью и зачастую несоответствующий международным стандартам. Здесь только 7,7% номеров относится к категории "люкс".
Акционерные гостиницы в этом отношении имеют больше возможностей аккумулировать средства для развития и рыночной деятельности. Эти гостиницы оказываются наиболее востребованными из средств размещения. Эти гостиницы достаточно комфортабельны, каждый 10-й номер относится к категории "люкс", и вместе с тем, стоимость проживания в них не слишком высокая.
Самые благоустроенные гостиницы - это отели-СП, сегмент высококлассных отелей, имеющих западный брэнд, где доля номеров, не имеющих удобств, не превышает 7,6% в среднем, а доля номеров повышенной комфортности составляет 10,6%. Повышенная комфортность диктует высокие цены.
До 2010 года эксперты прогнозируют опережающий рост количества гостиничных мест в гостиницах среднего тарифа на резервируемых правительством города территориях (гостиниц 3-4*) в соответствии с разработанными инвестиционными проектами. Потенциал расширения гостиничной базы, обеспеченной отведенными участками, составляет примерно 17 тыс. номеров. Городом планируется строительство около 150 гостиниц, т.е. число отелей вырастет вдвое. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и зарубежом.
С учетом сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг, можно сделать следующие выводы:
1. Стоимость проживания в основных гостиницах города достигла достаточно высокого уровня и дальнейшее повышение цен не будет значительным, это можно предположить, исходя из анализа динамики заполняемости гостиниц города. Увеличение общих доходов будет осуществляться, в основном, за счет улучшения менеджмента, повышения уровня маркетинга, расширения номенклатуры услуг.
2. Сейчас главная задача петербургского гостиничного бизнеса, как большого, так и малого - не увеличение количества мест, а повышение уровня обслуживания клиентов и увеличение заполняемости отелей в "низкий" сезон. В чем немало может помочь ориентация на привлечение постояльцев-бизнесменов, для которых Санкт-Петербург привлекателен в любое время года. Слова "отель" и "бизнес" все чаще стали встречаться вместе, следуя современным тенденциям и образовав в итоге такое понятие, как "отель для бизнеса". Именно данное направление оказалось не только востребованным на рынке, но и имеющим все шансы занять одну из лидирующих позиций в туриндустрии.
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА "ИСААКИЕВСКИЙ ОТЕЛЬ"
2.1 Описание инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"
туристский спрос гостиничный инвестиционный
ООО "Исаакиевский отель" создано в 2001 году специально с целью реализации настоящего инвестиционного проекта при участии фирм "Евразия-Транс" (Великобритания) - до 90% уставного капитала и ICB&PartnersLTD (Санкт-Петербург, Россия) - 10% уставного капитала.
Реконструкция комплекса старинных зданий 1872 года постройки в самом центре Санкт-Петербурга, расположенных между Конногвардейским бульваром дом 5 (передний фасад) и Галерной улицей дом 6, (задний фасад) предусматривает создание многофункционального гостиничного центра "Исаакиевский отель" класса "4*" (в соответствии с требованиями ГОСТ и международными требованиями ISO), в котором вместе с гостиничными услугами будут развиты ресторанные, клубно-развлекательные услуги, мини-оздоровительные центры, офисные центры, филиал банка, представительства авиа, туристских компаний и дальнейшее доходное использовании объекта недвижимости в качестве отеля.
Комплекс зданий, не являясь охраняемым памятником архитектуры или федеральной собственностью, но, будучи назван "объектом культурного наследия", расположен в исторической охранной зоне и культурном центре Санкт-Петербурга, в зоне так называемой "туристской Мекки Санкт-Петербурга" - районе наиболее интересных для туриста памятников культуры, музеев и архитектурных ансамблей. В непосредственной близости находятся Исаакиевский собор, выставочный павильон Манеж, монумент Медный всадник, Эрмитаж, Мариинский дворец, в котором расположено Законодательное собрание города. Здание "Исаакиевского отеля" названо вновь выявленным объектом культурного наследия.
Комплекс находится на тихом зеленом бульваре с удобным подъездом для автотранспорта. Инфраструктура микрорайона плохо приспособлена для жилья: здесь мало магазинов, практически нет объектов социальной сферы, а работать и отдыхать здесь удобно. Также соблюдены условия транспортной доступности: наличие рядом максимального количества видов транспорта, включая метрополитен. Транспортная связь с другими районами города осуществляется наземными видами городского транспорта. В 1100 метров от комплекса расположена одна из главных магистралей города - Невский проспект, на котором находятся станции метро "Невский проспект", "Канал Грибоедова".
В непосредственной близости от комплекса (Конногвардейский бульвар дом 9) идет строительство бизнес-центра крупнейшего российского предприятия-монополиста "Газпром", где далее будет расположен банк "Газпрома"; на Конногвардейском 13 - бизнес-офисы ОАО "Ленэнерго". По адресу Галерная улица, 9 строится представительство богатейшего нефтяного региона России - Чукотки. В начале Галерной улицы запланировано строительство Президент отеля - гостевой резиденции Президента России. Здания Сената и Синода на Сенатской площади передаются в распоряжение Федеральных органах власти. Подобные проекты подтверждают сверхпрестижность района, в котором планируется создание гостиницы. В связи с этим не будет никаких проблем с энергообеспеченностью района, уровнем безопасности и общей благоустроенностью.
К особенностям расположения проекта можно отнести переход в соседнее здание - дворец князя Кочубея, который обладает конференц-залом, переговорными помещениями, рестораном и банкетным залом. Особняк является архитектурным памятником федерального значения, это высококлассный дворец приемов, центр деловых встреч.
Петербург все чаще становится ареной деловых встреч и переговоров, в том числе и на общегосударственном уровне. Рядом расположена гостиница "Астория", где часто останавливаются VIP-персоны (президенты, министры, дипломаты высокого ранга, знаменитости из мира шоу-бизнеса). С такими людьми всегда приезжает огромное число сопровождающих лиц, которых целесообразно селить поблизости в гостиницах не такого высокого класса.
В середине мая 2004 года в непосредственной близости к проекту открылась гостиница категории 5* "Ренессанс Балтик отель", входящая в сеть MarriotInternationalInc. [22, с.3]. Из 102 номеров гостиницы 26 люксов, с разбросом цен от $350 до $950, что, несомненно, повлияет на активную маркетинговую и сбытовую политику гостиницы, а, следовательно, на рекламу данного места, популярность и заполняемость отеля.
Объект представляет собой жилое здание и требует серьезной реконструкции для последующего использования. Тем не менее, коммерческая ценность подобного объекта весьма высока вследствие эксклюзивности местоположения и некоторых характеристик самого строения.
Планируемые параметры гостиничного комплекса после реконструкции:
- По Конногвардейскому бульвару - 5 этажей и двухъярусная мансарда со смотровой площадкой, где разместится большой видовой ресторан.
- По Галерной улице - 5 этажей и мансарда, которая фактически станет еще одним полноценным этажом, в котором будут располагаться гостиничные номера.
- Суммарная площадь зданий после реконструкции - 26000 кв.м.
- По вместимости гостиница среднего размера - ориентировочно 250 номеров: 30 одноместных и 200 двухместных, 20 люксов (многокомнатных номеров), рассчитанных на прием 350 постояльцев.
Гостиничный комплекс будет располагать:
- удобными подъездными путями с соответствующими дорожными знаками;
- освещенной прилегающей территорией;
- паркинг на 99 мест;
- предусматривается наружное освещение: архитектурная подсветка здания гостиничного комплекса, световая реклама.
Здание оснащается системами:
- лифтового оборудования: круглосуточная работа, время ожидания не более 30 секунд;
- водопровода и канализации;
- автономной газовой котельной;
- отопления (не менее +18,5оС), термостат для индивидуальной регулировки температуры), горячего водоснабжения, звукоизоляции, вентиляции, кондиционирования;
- электрообеспечения, освещения (в том числе и аварийного), силового оборудования; аварийное эвакуационное освещение: световые указатели "Выход" работают постоянно;
- телефонизации, кабельного телевидения: телефонная связь из номера внутренняя, городская, международная в 100% номеров; телефоны коллективного пользования в общественных помещениях в кабине или под акустическим колпаком городской, междугородный, международный;
- автоматического пожаротушения и охранно-пожарной сигнализации;
- технических средств безопасности (в том числе, аварийные выходы);