Орендні ставки в "Универсіті" вже на найвищому рівні, який визначається "Метроградом" (у середньому – $80 за м2) і "Глобусом-1" ($70 за м2). Строк окупності проекту – 5-7 років. Для порівняння: перші "Квадрати" і "Метроград" окупилися за 2 роки, "Метроград" і "Глобус-1" – за 4 роки [54].
Слід зазначити, що діяльність західних інвесторів на українському ринку торгівельної нерухомості, скоріш за все, буде пов’язана не з будівництвом об’єктів "з нуля", а з покупкою існуючих приміщень. Більш привабливими для них слід вважати сучасні великі проекти.
2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості
Весь 2006 рік вартість приміщень на ринку промислової нерухомості столиці неухильно зростала. Якщо рівень цін на найдешевші приміщення на початку 2005 року складав $150-200 за м2, на початку 2006 року – $400-600 за м2, то у 2007 році їх вартість коливається від $500 до $2 тис. за м2 (середня ціна – $1-1,5 тис. за м2) [60].
Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.
Станом на 01.01.2007 року тільки 10-15% виставленої на продаж промислової нерухомості придбано бізнесменами для подальшої організації виробництва. Попитом користуються, насамперед, невеликі (1-3 тис. м2) комплекси з власною територією, висотою приміщень у 6 м за ціною $1-1,5 тис. за м2, які купують для організації пакувального виробництва, виготовлення меблів, організації логістики. Найдешевше промислове приміщення, придатне для подальшої організації в ньому бізнесу, являє собою напівпідвал або підвал, переведений в нежилий фонд ($500 за м2) [50].
Конкуренцію на ринку відносно великих комплексів з власною територією створюють будівельники, які зацікавлені в покупці таких приміщень для зносу із подальшою забудовою території житловими будинками або житлово-комерційними комплексами.
В результаті тиску забудовників такі комплекси протягом 2006 року подорожчали на 100-120%, їх ціна зараз понад $2 тис. за м2 проти $800 на початок 2006 року.
Сьогодні знаходиться в стадії підготовки забудова колишніх цілісних комплексів на вулиці Механізаторів ("Часи року"), на території колишнього дріжджового заводу по вулиці Глубочицькій (житло-торгово-офісний комплекс), на місці цегельного заводу біля Русанівських садів (жилий мікрорайон). Такі цілісні комплекси найчастіше оцінюються і набагато дорожче $2 тис. за м2. Ріелтери вважають, що зростання цін у 2007 році буде корелюватися з рівнем доларової інфляції і не перевищить 0,5-1% на місяць.
Збільшення вартості промислових площ призупинилося, насамперед, через припинення так званого системного зростання цін на столичному ринку нерухомості. Якщо житло або офіси не стануть дорожче в наступному році, виробничі приміщення, які купуються під знос для будівництва таких об’єктів, також не будуть дорожчати.
Певна кількість територій (Теличка, де планувалося створення київського Сіті; район заводів уздовж проспекту Перемоги; підприємства Подільсько-Куреневскої промислової зони та інші) примикають до центральних ділових районів і однозначно повинні трансформуватися в бізнес-центри.
Освоєння колишніх промислових територій має величезний потенціал зі своїми проблемами. Майже у всіх промислових підприємств є власники, тобто земля знаходиться в приватній власності. Тому ефективним є сприяння на державному рівні власникам цих підприємств у перетворюванні промислових зон у нові житлові, офісні, торгівельні, розважальні комплекси. З іншого боку, забудова повинна бути зонірована, щоб забудовник використовував площу відповідно до інтересів міста, а не тільки за власним розумінням.
Станом на 01.01.2007 року у м. Києві спостерігається значний дефіцит складських площ. Потреба в складах класів "А" и "В" понад 1 млн. м2. Склади будуються за межами міста, уздовж окружних доріг, і придбання землі в таких районах пов’язано з наступною зміною цільового використання ділянки. Основна проблема для забудовника – невміння, небажання (а іноді просто жадібність) місцевої влади сприяти переведенню земельних ділянок у промислове призначення.
Існують обмеження на переведення землі із сільгосппризначення, але доцільно підходити до цього питання диференційовано. Наприклад, земля поблизу основних магістралей не придатна для сільгоспвиробництва, тому має сенс винести на розгляд законодавчого органа пропозицію про спрощення процедури переведення таких ділянок у промислове призначення.
На ринку складських приміщень столиці склалася парадоксальна ситуація: незважаючи на зростання попиту на якісні об’єкти за 2006 рік у три рази, їх практично перестали будувати. У результаті зростання орендних ставок у цьому, дуже консервативному сегменті ринку, на початок 2007 року склало 5-10%. Причому протягом 2007 року орендні ставки на склади зростатимуть.
Загострив дефіцит факт не виведення на ринок нових складських комплексів загальною площею 50 тис. м2 від компаній FIM Consulting, Coudero& Partners, Raben. Причиною цього стали події в м. Києві наприкінці 2004 – початку 2005 років, які спровокували призупинення розвитку ринку комерційної нерухомості. Через це інвестори перенесли терміни введення в експлуатацію багатьох об’єктів з 2005 року на 2006-2007 роки. Основними причинами затримок у реалізації проектів стали довготривалі кадрові перестановки у владних структурах, у першу чергу, у Київській області. Зміна чиновників не давала можливість інвесторам затвердити необхідну документацію, що привело до зриву термінів введення об’єктів в експлуатацію.
Протягом 2006 року в експлуатацію було введено 10 тис. м2 складських комплексів. При цьому потреба в приміщеннях такого типу за 2006 рік виросла в три рази і сьогодні оцінюється експертами на рівні 300 тис. м2.
До кінця 2007 року очікується поява нових напівпрофесійних і професійних складських приміщень загальною площею 260 тис. м2, що збільшить ємність цього сегменту нерухомості більш ніж у три рази (з 100 тис. м2 на початок року до 360 тис. м2 на кінець 2007 року).
Крім розбудови логістичних комплексів компаніями Schenker, Raben, XXI століття, HCM Group і Roshen (більш 100 тис. м2), намір побудувати професійні склади виявили такі компанії, як Redondo, Лайбрехт енд Вуд, Юнайтед Девелоперс-Польша, ICT, Kuehne&Nagel, Rewico, Rapid, Глобал Сіті, FM Logistics, Revial Express, Danzas, Ост-Вест-Експрес, Українські Вантажні Кур’єри, Комора-С.
Зокрема, Redondo планує в 2007 році завершити зведення складського центра з офісними приміщеннями класу "А" загальною площею 3380 м2 поблизу Окружної дороги (район Петропавловської Борщагівки), який обійдеться інвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн. готові інвестувати в будівництво складської й офісної нерухомості в українській столиці бельгійська Лайбрехт енд Вуд і Юнайтед Девелоперс-Польша, які планують звести великий центр логістики поблизу однієї з головних магістралей міста і займаються пошуком для цих цілей ділянки площею 30 га [55].
Активна експансія на ринок столичних логістичних центрів з боку іноземних інвесторів продовжуватиметься. Найбільший приток інвестицій у цей сектор очікується з таких країн, як Росія, США, Німеччина, Великобританія.
Експерти відзначають, що навіть збільшення площ якісних складів у три рази не наситить м. Київ, і відносний баланс попиту та пропозиції столиця може очікувати не раніше 2008 року, причому за умови виведення на ринок близько 500 тис. м2. До цього часу очікується припинення тенденції перепрофілювання складських приміщень під офісні і торгові центри, що також полегшить ситуацію на ринку складської нерухомості.
Станом на 01.01.2007 року окупити складські проекти можна за 5-6 років, проти 10-12 років на 01.01.2006 року. Якщо у сегментах торгівельної й офісної нерухомості через 2-3 роки прогнозується перенасичення ринку, у сегменті сучасних складів попит, як і раніше, буде перевищувати пропозицію. При цьому вартість будівництва 1 м2 складського об’єкту класу "А" обходиться сьогодні в EUR350-400 (без ціни землі), а торгових центрів – у EUR500-600.
На найближчі 10 років м. Києву необхідно близько 1,5-2 млн. м2 якісних складських приміщень. Зростаюча потреба столиці в професійних складах викликана тим, що раніше логістичними послугами користувалися переважно великі західні імпортери, а сьогодні цей сегмент привертає увагу українських імпортерів, національних виробників з інших регіонів країни, які формують запаси в м. Києві [51].
Найбільш привабливим місцем розміщення складських приміщень залишається 30-кілометрова зона навколо міста, поблизу великих трас: Одеської, Вишгородської, Столичного шосе, Окружної дороги.
Для будівництва необхідної кількості логістичних комплексів необхідно близько 400 га землі. Стримати розвиток ринку може продовження мораторію на продаж в Україні сільськогосподарських угодій, оскільки 90% земель, які підходять для будівництва таких об’єктів, мають сільськогосподарське призначення.