Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов’язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.
3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва
3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість
За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.
Першу групу представляють іноземні інвестори, до другої категорії відноситься ряд локальних вітчизняних і іноземних компаній. Великі інвестиційні групи в основному належать Ізраїлю, США, Великобританії, Австрії, Росії. Вітчизняні інвестори більш схильні до укладання угод з придбання і реконструкції недіючих промислових або адміністративних будинків.
У 2006 році оператори ринку комерційної нерухомості оголосили про намір сформувати фонди для інвестування засобів у нерухомість. Прикладом такої тенденції, є проект зі створення інвестиційного фонду, орієнтованого на реалізацію девелоперських проектів в Україні. Фонд має намір мобілізувати до $100 млн., щоб скористатися інвестиційними можливостями українського ринку комерційної нерухомості.
Слід зазначити, що активізація діяльності таких фондів і інвестиційних компаній підвищить конкуренцію за якісний продукт на ринку. Навіть при наявності достатніх капітальних ресурсів нестача будинків інвестиційного рівня і відсутність високоякісних девелоперських можливостей перешкоджають здійсненню інвестиційних угод.
Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості "з нуля"; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов’язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.
Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.
Незважаючи на те, що з боку іноземних інвесторів помітна значна зацікавленість у придбанні прибуткових активів, розрив між ціновими чеканнями покупців і продавців все ж таки домінує. Власники офісних будинків класу "А" у м. Києві виставляють свої активи на продаж за цінами, які відображають початковий рівень прибутковості в розмірі 10-12%, тоді як інвестори розраховують на 11-14%. Через таку ситуацію деякі інвестори можуть брати на себе додаткові ризики щодо менш якісних об’єктів або проектів забудови, але здатних приносити більш високий доход.
Фінансування проектів будівництва нерухомості у м. Києві може бути проблематичним, оскільки банківський сектор, як і раніше, залишається недостатньо розвинутим. Українські банки не мають достатньої кількості коштів для обслуговування інвестиційних проектів, а закордонні банки виявляють обережність у наданні послуг на ринку комерційної нерухомості України. Крім того, у цих банків існує кредитний ліміт на одного позичальника, який не дозволяє надавати кредити на суму, що перевищує 25% від зареєстрованого статутного фонду банку. Фінансування через головний офіс, який знаходиться за межами України, дозволяє збільшити суму, але, як правило, вимагає проведення повної юридичної експертизи й одержання погоджень, що може зайняти від одного до трьох місяців.
Існуюча тенденція щодо придбання закордонними банками українських банків з великою мережею філій може поліпшити ситуацію в області позикового фінансування будівництва комерційної нерухомості. Наявність якісних об’єктів комерційної нерухомості, які можуть бути використані як додаткове заставне забезпечення, послужний список позичальників і право власності на землю є суттєвими критеріями для банків при розгляді питання про надання фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості.
Як показало дослідження, на ринку приміщень, придатних для комерційного використання спостерігається дефіцит ліквідної пропозиції при постійно зростаючому попиті. Така тенденція простежується як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу. Незбалансованість попиту та пропозиції призводить до постійного і стійкого зростання цін і орендних ставок. Дефіцит нежилих приміщень у м. Києві призводить до того, що ставки оренди є найвищими у Європі, і часом досягають $1 тис. за м2 на рік.
Визначимо, що потрібно враховувати при покупці об’єкту комерційної нерухомості з метою подальшої вигідної здачі в оренду. Насамперед, загальні тенденції на ринку комерційної нерухомості, особливості діяльності в цьому напрямку органів державної влади і попит конкретних орендарів у даному сегменті ринку. У 2007 році найбільш рентабельними є офісна і торгівельна нерухомість, менш рентабельна – промислова і складська нерухомість.
Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об’єкту інвестування пов’язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.
Запропонуємо для вітчизняних інвесторів конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва, обсягом менш $100 тис.
Однією з наявних можливостей ринку комерційної нерухомості є покупка у власність невеликого нежилого приміщення під магазин або офіс. В процесі покупки необхідно точно прогнозувати, якого орендаря в майбутньому даний об’єкт зацікавить. Наприклад, під офіс в оренду, здебільше, потрібні приміщення в межах центральних районів міста, поруч з метро (не більш 10 хвилин пішки); у місцях, які легко знайти; з вікнами, телефонними лініями й Інтернетом; приміщення, які не потребуючого значного ремонту, а в разі розташування в житловому будинку – мають окремий вхід.
Невеликі торгівельні площі користуються попитом у всіх районах м. Києва, але переваги віддаються таким, що знаходяться поблизу доріг, або в місцях із активним людським рухом. Відстань від до метро змінює орендну ставку, але, як показало дослідження вибір відповідних об’єктів невеликий, а частіше просто відсутній.
Наступна інвестиційна можливість – покупка нежилого приміщення на етапі будівництва. В такому разі існують дві проблеми: труднощі визначення вигідності розташування (якщо, наприклад, будується новий житловий район) та проблематичність визначення реальних термінів закінчення будівництва, – тому точність розрахунків рентабельності досить низька. Але є альтернативний варіант – житлові квартири – потенційні об’єкти комерційної нерухомості. Причому такий варіант обґрунтовується практичним досвідом деяких операторів ринку комерційної нерухомості.
Можливість стати власником комерційної нерухомості шляхом переведення квартири в нежилий фонд зацікавила інвесторів на найперших етапах розвитку даного ринку в м. Києві. Особливо актуальними дані операції стали в останні роки, внаслідок дефіциту нежилих приміщень. Проте, процес переведення квартири в нежилий фонд не став чіткою і зрозумілою потенційному споживачу послугою на ринку операцій з нерухомістю.
Для того, щоб перетворити колишнє житлове приміщення на комерційне, необхідно здійснити переведення його з однієї категорії в іншу. На ринку житлової нерухомості самий неліквідний товар – квартири на першому поверсі. Вони не користуються попитом, доки не перетворюються в комерційну нерухомість. А вартість продажу або здачі в оренду "переведеної" квартири на першому поверсі, особливо з окремим входом, відразу зростає в півтора-два рази.
Насамперед, варто чітко визначити, чи придатне обране приміщення для комерційного використання, і – для якого саме. Якщо потрібен робочий офіс, де розмістяться дві секретарки і бухгалтер, немає ніякого сенсу вибирати в першій лінії будинків, з вікнами на людну вулицю. Коли ж мова йде про торгівельну точку або клієнтський офіс, то все з точністю до навпаки.
Житло на перших поверхах використовують під магазини (близько 70%), рідше під підприємства сфери послуг (наприклад, салони краси – 15-20%). За оцінками інвесторів, найбільші доходи приносять приміщення під кафе і ресторани в центрі, однак, знайти такі пропозиції вкрай складно через особливі вимоги до енергопостачання. Використання житлових квартир в якості офісних приміщень демонструє меншу прибутковість. Спеціалізація магазинів залежить від місця розташування: у центрі зазвичай створюють дорогі бутіки, магазини одягу; у спальних районах – магазини продуктів і товарів повсякденного попиту.
З огляду на загальне зниження доходів від вкладень у нерухомість, інвестиції в перші поверхи житлових будинків приносять за рік до 25% доходу в залежності від розташування об’єкту і його цільового призначення. Термін окупності площ, які потім виключаються з житлового фонду, у середньому складає 4-5 років, тоді як готове нежиле приміщення окупається за 6-7 років.