Інвестиції у готову комерційну нерухомість складають від $1800 до $5000 за 1 м2. Покупка квартири на першому поверсі, навіть при вигідному місці розташування, обходиться на порядок дешевше – від $1000 за 1 м2. Вартість переведення з житлового фонду складає $5-7 тис. у залежності від складності. Крім того, як правило, потрібен ремонт (зазвичай його роблять одночасно з переведенням), який коштуватиме від $100 за 1 м2. (дорогий бутік у центрі обійдеться дорожче). Проте після закінчення всіх процедур вартість нерухомості зросте на 70-90% [58].
Таким чином, наявні переваги переведення квартири в нежилий фонд. Але така процедура має суттєві складності. У м. Києві вона регламентується розпорядженням Київської міської державної адміністрації "Про затвердження порядку переведення будинків і житлових приміщень у нежилі в м. Києві". Житловим кодексом передбачено дві підстави переведення в нежилий фонд:
- визнання житлового будинку, приміщення непридатним для проживання (ст.7);
- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлового будинку, приміщення (ст.8).
Слід зазначити, що, хоча друга підстава є, відповідно до законодавства, виключенням, на практиці в основному використовується саме вона.
В усій процедурі переведення житлового приміщення у нежилий фонд можна виділити кілька етапів:
- одержання розпорядження КДМА про переведення приміщення в нежилий фонд. Для цього власник приміщення звертається з заявою в КДМА із проханням про переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд. До заяви додаються:
- нотаріальні копії документів, які підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, посвідчення з оцінкою реєстраційного запису БТІ);
- техпаспорт житлового будинку, приміщення (поповерховий план);
- довідка з ЖЕКу про те, що в будинку, приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;
- письмова згода власника будинку (ЖЕК, ОСМД) на подальше використання приміщення.
Заява передається на розгляд відповідній районній адміністрації в м. Києві, яка готує лист-згоду з обґрунтуванням доцільності переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд і подальшого його використання. З Головним управлінням економіки і розвитку міста (ГУЕРМ) укладається угода на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста. Головним управлінням житлового господарства (ГУЖГ) розглядаються подані документи, і готується проект-розпорядження КДМА про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд.
Даний проект узгоджується з першим заступником глави КДМА, заступником глави, якому безпосередньо підлегла ГУЖГ, начальником ГУЕРГ, главою РДА, юридичною службою, керівником апарата. Підсумком є розпорядження про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд (але це тільки початок процедури).
У новому нежилому приміщенні зобов’язують провести перепланування відповідно до запланованого функціонального призначення приміщення і вимог контролюючих органів, а також облаштувати окремий вхід. Для цього необхідно, щоб ліцензована проектна організація виготовила ТВК (технічний висновок комісії) і проект. Укладається угода на ведення авторського нагляду за перебудовою і переустаткуванням приміщення.
Отриманий проект узгоджується в наступних інстанціях: СЕС, СДПЧ (пожежники), Держархбудконтроль, Главапу, Кіївгаз, Київенерго, Київводоканал тощо (список довгий і змінюється в залежності від особливостей перепланування). Проблема ще й у тому, що кожну інстанцію приходиться відвідувати далеко не один-два рази.
При облаштуванні окремого входу необхідно також виготовити і погодити новий паспорт фасаду.
Підготовлений і погоджений проект виноситься на розгляд Міжвідомчої комісії при РДА (МВК). Тут, як показує практика, звичайно просять внести визначені доповнення в проект, які потім знов слід погодити та затвердити і ще раз винести на комісію. В разі остаточного затвердження проекту отримується лист-дозвіл на початок робіт, після закінчення яких, необхідно здійснити введення в експлуатацію готового об’єкту.
Вищерозглянуті інстанції повинні підтвердити, що все побудовано відповідно до затвердженого проекту, установлених норм і правил. Результатом є отримання акту введення в експлуатацію, виданого МВК і додатково затвердженого Гаскомом. На підставі акту РДА видає розпорядження про введення завершеного об’єкту в експлуатацію. Останній шаг – оформлення свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.
Зазначимо, що процес переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд займає близько 9-12 місяців (в разі відсутності перешкод), не гарантує бажаний результат і потребує значних коштів. Тому доцільно звертатися до професіональних послуг цього напрямку.
У м. Києві існує ряд консалтингових компаній, що пропонують на ринку комплексну послугу, яка дозволяє клієнту одержати у визначений угодою термін повноцінне нежиле приміщення, придатне для комерційного використання. Комплексність послуги включає як попередню роботу з переведення будинку, приміщення в нежилий фонд (консультації з питань доцільності переведення будинку, приміщення в нежилий фонд; кваліфікована оцінка можливості будівництва ізольованого входу; при необхідності пошук квартири, придатної для переведення і юридичний супровід її покупки), так і основні роботи:
- одержання розпорядження КДМА про переведення у нежилий фонд;
- виготовлення й узгодження проекту перепланування приміщення в цілому;
- одержання дозволу на будівництво;
- забезпечення приймання приміщення в експлуатацію;
- реєстрація права власності на приміщення.
Ціна такої комплексної послуги залежить від складності переведення і характеристик об’єкту. Як правило, весь комплекс робіт обходиться близько $10-12 тис. Але переваги в тому, що співробітники даних компаній мають великий досвід роботи з вищевказаними операціями, а також чітко налагоджені зв’язки з міськими структурами, відповідальними за переведення у нежилий фонд та інші формальності. Це, по-перше, дозволить значно скоротити терміни досягнення результату, а, відповідно, прискорити окупність інвестицій (професіонали гарантують термін у 3-4 місяця); по-друге, гарантує позитивний результат вирішення питання. Отже, ризики значно зменшуються.
Таким чином, обґрунтовано доцільність переведення деяких об’єктів житлової нерухомості у нежилий фонд. На наш погляд, до таких об’єктів слід віднести:
- квартири в будь-якому районі міста, розташовані на перших поверхах поблизу станцій метро, з вікнами на вулицю;
- квартири в центрі на перших поверхах і вище, включаючи квартири з вікнами у двір;
- квартири на першому поверсі і вище, у будинках, розташованих на великих магістралях.
Переведення у нежилий фонд вигідно інвесторам з наступних причин:
- квартири на перших поверхах користуються відносно низьким попитом у покупців житлової нерухомості;
- вартість квадратного метра приміщення, придатного під комерційне використання, значно вище вартості аналогічного за параметрами житлового приміщення;
- в умовах дефіциту приміщень, об’єкти комерційної нерухомості знаходять свого покупця за найвищими цінами.
Таким чином, переведення у нежилий фонд житлових приміщень є одним з видів високорентабельних інвестицій з найменшими ризиками. Крім того, іноді, такі дії є єдиною альтернативою придбання комерційної нерухомості з вигідним місцем розташування.
Розглянемо особливості інвестицій у промислову нерухомість.
Як показало дослідження об’єкти промислової нерухомості м. Києва задіяні у процесі перепрофілювання. Промисловий об’єкт приречений на перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, біля метро або транспортної розв’язки. Така ситуація пов’язана із зацікавленістю в цьому влади; із високою вартістю землі і трудових ресурсів у столиці, що робить організацію виробництва в пригороді більш рентабельною; із тим, що розвиток промисловості веде до укрупнення виробничих площ, і, як наслідок, їхнє будівництво вимагає великих вільних земельних ділянок.
Промислові комплекси, які знаходяться у межах міста, доцільно перепрофілювати в комерційну нерухомість інших напрямків. Найбільш перспективним є створення на їх базі торгівельної, офісної або офісно-складської нерухомості.
Зношені промзони м. Києва доцільно перепрофілювати у офісні, житлові і торгово-розважальні центри. В якості об’єктів такого перепрофілювання можна розглядати чотири столичних заводи – "Більшовик", "Радар", "Арсенал" і "Київхімволокно", виробничі потужності яких планується перенести за межі міста.
Розміщення промислових комплексів за межами міста однозначно вигідніше для інвесторів, хоча б тому, що вартість землі, а також зближення сировинних і людських ресурсів сприяють ефективності інвестування. Повний виробничий цикл підприємства з погляду фінансів забезпечує інвестору більш вигідні позиції, ніж створення окремих виробничих ділянок.
Сучасні технології вимагають нових проектних рішень будинків і споруджень промислового об’єкту, що складно реалізувати у рамках старих будинків і інженерної інфраструктури об’єкту. Тому доцільно вивести великі промислові підприємства м. Києва на нові території. Але слід враховувати, що всі витрати щодо виносу промзон належатимуть інвестору, зацікавленому у придбанні землі в межах міста.
Таким чином, будівництво промислових комплексів на окраїні м. Києва та за його межами вигідно для інвесторів з наступних причин:
1) винос промзон передбачений міською владою;
2) винос виробництва в пригород дає можливість інвестору одержати землю в столиці, побудувати там комерційну нерухомість та одержати значні прибутки.
До того ж, м. Київ є величезним ринком збуту, що також суттєво для розвитку промисловості.
Будівництво промислових комплексів на окраїнах столиці надає інвесторам переваги в транспортному питанні, в розміщенні паркінгу. Разом з тим, інвестори одержують земельний резерв для подальшого розвитку підприємства, чого не можна сказати про центр міста.