На наш погляд, загальна класифікація комерційної нерухомості повинна враховувати наступні характеристики:
- місце розташування;
- метраж;
- стан приміщення (ремонт, охорона, паркування);
- транспортна інфраструктура;
- будівельні технології;
- інженерна оснащеність;
- операційний сервіс.
В світовій практиці прийнято оцінювати якість офісного приміщення за 20-тима критеріями. Наприклад, якщо офісне приміщення відповідає хоча б 16-ти з цих пунктів, його класифікують як офіс класу "А".
У м. Києві спостерігається гострий дефіцит професійних офісних приміщень. У 2006 році було введено в експлуатацію близько 150 тис. м2 таких площ, але, проте, ринок зміг поглинути їх за досить короткий проміжок часу. Найбільшим попитом як серед покупців, так і серед орендарів користуються спеціалізовані офісні приміщення незалежно від місця розташування (центральна частина або окраїни міста). Багато компаній воліють мати офісні приміщення на окраїнах через низькі орендні ставки, а також у випадку, якщо специфіка їх діяльності припускає велику кількість автоперевезень. Ряд компаній орендують нежилий фонд на перших поверхах будинків. Це пов’язано з тим, що орендні ставки таких площ нижче, ніж в офісних центрах.
У 2006 році великим попитом для використання під офіси користувалися квартири на першому поверсі, де є можливість зробити окремий вхід і перевести квартиру в нежилий фонд. Ціни на такі квартири в порівнянні з 2005 роком виросли на 35-50%. У 2007 році такі площі будуть користуватися попитом через величезний дефіцит офісних приміщень. Крім того, високі темпи росту попиту є основою для активного розвитку ринку офісних площ. За прогнозами аналітиків, у 2007 році такий попит частково буде задоволено завдяки реалізації інвестиційних проектів офісного будівництва [51].
Класифікація офісних центрів, яка зараз існує в м. Києві, досить стихійно виникла, та цілком відображає світовий досвід. В світі використовуються категорії "А", "В", "В+". Питання в тому, наскільки характеристики київських бізнес-центрів відповідають світовим стандартам. В київських умовах дотримати букви загальносвітових класифікацій украй складно, але прагнути до цьому потрібно. Істотним є вирішення питання стосовно того, де і ким повинна бути затверджена єдина класифікація офісних приміщень, щоб стати нормативної для всіх операторів ринку офісної нерухомості. Сьогодні в Україні немає єдиної класифікації офісних приміщень. Класи привласнюються самостійно власниками офісних приміщень, не відображають реального стану приміщень і не відповідають прийнятим міжнародним стандартам. Єдину класифікацію офісних приміщень необхідно розробити найближчим часом. Це зробить ринок офісної нерухомості більш прозорим не тільки для інвесторів, але і для кожного конкретного орендаря.
При цьому класифікація повинна базуватися на міжнародній практиці, але враховувати українську дійсність. На наш погляд, класифікація комерційної нерухомості повинна базуватися на наступних характеристиках:
- місце розташування (район і зручність транспортної розв’язки);
- тип і характеристики будинку (новий, реконструйований, знаходиться в процесі реконструкції, тип архітектури й обробки);
- внутрішні планувальні рішення (розміщення колон, вікон, санвузлів, висота стель не менш 2,8 м);
- можливість швидкого перепланування;
- інженерні комунікації (автоматизовані системи кондиціонування і вентиляції, мікроклімат і підтримка постійної температури, опалення, система протипожежної безпеки, сучасні ліфти з джерелами безперебійного живлення);
- інфраструктура (точки харчування, конференц-зали, спортзали, готелі, банківські відділення, банкомати, квиткові каси);
- паркінги з охороною.
Наведені характеристики мають бути базовими для визначення класу офісного приміщення. Виходячи з наведених характеристик, можна визначити наступні основні класи: "А", "В" і "С":
- клас "А": першокласний офісний комплекс у новому будинку (сучасні матеріали, устаткування й обробка); центр міста, достатня кількість якісних паркомісць; енергопостачання від 50 Вт на 1 м2; окремий температурний режим для кожного орендаря, повна заміна повітря кожні 15 хвилин; оптоволоконі цифрові телефонні лінії, ISDN, широко смужний Інтернет; оренда – $45-70 за м2 на місяць;
- клас "В": на відміну від центрів класу "А" може бути розташований у якісно реконструйованої адмінбудівлі, на прилягаючих до центру вулицях; характеристики теплопостачання, вентиляції і каналів зв’язку збігаються; оренда – $40-55 за м2 на місяць;
- клас "С": побудований або відреставрований будинок у прицентральному районі або на окраїні; офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будинках; у таких бізнес-центрах орендарю пропонується мінімум умов; ремонт і реконструкцію наймач проводить сам; оренда – $30 до $45 за м2 на місяць.
Девелопери, забудовники, інвестори мають потребу в класифікації для того, щоб позиціонування їх проектів найбільше точно відповідало уявленням орендарів або майбутніх власників офісних приміщень. Наявність стандартів і чітких критеріїв полегшить взаєморозуміння інвесторів із проектними організаціями.
Привабливість ринку нерухомості створює основу для інвестицій. В залежності від стану ринку комерційної нерухомості і його динамічного розвитку спостерігається поступовий розвиток ринку страхових послуг, пов’язаних зі страхуванням угод іпотечного кредитування, а також істотне збільшення активів страхових компаній за рахунок інвестування в нерухомість.
Динаміка за роками засвідчує все більшу частку інвестицій в нерухомість в портфелі страховиків, що логічно виправдано, оскільки саме цей сегмент ринку має достатній потенціал росту. Так, наприклад, СК "АСКА" за 2006 рік збільшила свої страхові резерви за рахунок інвестицій у нерухомість до 8,03%, у поточному році цей показник близько 9%.
З огляду на історично сформовану практику титульного страхування в розвинутих країнах і діюче в Україні нормативно-правове поле, багато страхових компаній сформували свої підходи і принципи взаємодії з учасниками ринку нерухомості. Такі послуги надають СК "Інкомстрах", СК "Інвестсервис", СК "ТАСС", СК "АСКА", СК "Український страховий альянс" та інші.
Слід зазначити, що умови титульного страхування в багатьох операторів ринку ще не остаточно визначені, а витрати позичальника за кредитами з підстрахуванням у результаті перевищують рівень західних фінансових установ. Цікавим прикладом вирішення цієї проблеми є досвід "УкрСиббанку", який здешевів позики для своїх клієнтів, визнавши найбільш істотними ризиками такі, що безпосередньо пов’язані із заставним майном, при цьому визначивши тариф страхування на рівні 0,2%-0,3%.
За останні роки відбулося значне удосконалення нормативно-правового поля, яке регламентує діяльність операторів ринку комерційної нерухомості. Законодавчо прописані механізми іпотечного кредитування, вступив в дію Закон "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю". Таким чином, оператори ринку одержали цивілізований доступ до кредитних засобів, а фінансові установи – можливість зниження процентних ставок за кредитами шляхом часткового розподілення фінансових ризиків на страхові компанії.
Спостерігається створення операторами ринку іпотечних центрів, які кооперують банки, страхові компанії, агенції з нерухомості, самих забудовників і ріелтерів. Безпосередньо фінансові інститути покликані управляти фондами фінансування будівництва й операцій з нерухомістю. Першими в Україні даний вид діяльності освоїли "УкрСиббанк", АКБ "Укрсоцбанк", КБ "Фінанси та кредит". Так, наприклад, у київському іпотечному центрі "УкрСиббанку" спільно працюють агенції з нерухомості "Людмила", "Столична нерухомість", "СІТ" і "Моє місто", страхова компанія "Український страховий альянс", два нотаріуси, юристи, кредитні фахівці банку, а також представники забудовника інвестиційної компанії "Укрсибинвест".
На території іпотечного центру обладнані спеціальні кімнати для укладання угод, сейфові осередки для збереження коштів клієнтів, задіяних в угодах з нерухомістю. Таке комплексне об’єднання учасників дає можливість банку зручно вирішувати поточні питання роботи на ринку нерухомості і досягати високої ефективності угод.
Законодавчими документами визначені основні оператори ринку нерухомості, а необхідні механізми їх взаємодії напрацьовуються практичною діяльністю. Взаємодія учасників ринку визначає підходи до створення найбільш оптимальних схем кредитування, сприяє розвитку ринку капіталу за рахунок додаткових фінансових ресурсів з відповідним розподілом ризиків.
У рамках законів "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами" за допомогою створення іпотечних пулів можливо вибудувати досить розвинений ринок цінних паперів. При цьому можуть бути використані механізми сек’юрітізації (похідних цінних паперів) із залученням до роботи інвестиційних і пенсійних фондів і компаній з управління їх активами. Такий підхід надасть можливість не тільки реанімувати фондовий ринок у частині боргових інструментів, але і створити сприятливі умови для інвестицій у ринок комерційної нерухомості, який, як показало дослідження, динамічно розвивається. Крім того, західний досвід засвідчує надзвичайну популярність таких цінних паперів серед інвесторів.
З огляду на перспективність ринку комерційної нерухомості в Україні, страхові компанії активно беруть участь у цьому процесі, використовуючи ефективні механізми вкладання притягнутих коштів, резервування активів у цінних паперах, якими визначені права на нерухомість. Такі фінансові інструменти досить високоприбуткові і ліквідні.