На мезоекономічному рівні інвестиційна привабливість, на думку фахівців, є інтегральною характеристикою окремих галузей та регіонів країни у цілому з позиції інвестиційного клімату, розвитку продуктивних сил, інвестиційної структури, можливості залучення інвестиційних ресурсів та інших факторів, які суттєво впливають на формування дохідності інвестицій і зменшення інвестиційних ризиків [46, с.235].
Для оцінки інвестиційної привабливості галузі пропонується система з трьох груп показників, які відображають рівень прибутковості діяльності галузі, перспективності її розвитку та інвестиційних ризиків. Рівень прибутковості враховує всі використовувані та власні активи, реалізацію продукції й витрати на її виробництво. Рівень перспективності відображає значення галузі в економіці, стійкість галузі до спаду виробництва, забезпеченість перспектив зростання власних фінансових ресурсів та ступінь державної підтримки розвитку галузі. Рівень інвестиційних ризиків враховує рівень конкуренції, інфляційної стійкості продукції галузі та рівень соціальної напруженості [48, с.782].
Інтегральний показник розраховується на підставі трьох груп синтетичних показників з урахуванням пропорційності їх рівня: рентабельність діяльності – 65,0%; перспективи розвитку – 20,0%; інвестиційні ризики – 15,0%.
Згідно з цією методикою, було проведене дослідження 44 підгалузей і відповідний аналіз за двома варіантами, тобто співвідношення: прибутку від реалізації продукції (товарів і послуг) до суми використовуваних активів; балансового прибутку до суми використовуваних активів. Розрахунки було проведено з урахуванням впливу інфляції, оподатковування, цін й інших факторів, що дозволило визначити рангову значущість галузі за пріоритетами: на першому місці – будівництво, друге місце – промисловість. Це значить, що найбільшу інвестиційну привабливість у довгостроковій перспективі для здійснення реальних і фінансових інвестицій має галузь будівництва та промисловості.
На підставі розглянутої вище методики було отримано кількісні значення інтегрального показника інвестиційної привабливості галузей економіки, що дозволило сформувати такі групи галузей: пріоритетні; високої інвестиційної привабливості; середньої інвестиційної привабливості; низької інвестиційної привабливості.
За визначення привабливості галузі, на думку фахівців, необхідно враховувати життєвий цикл галузі. Зміна стадій життєвого циклу галузей залежить від їх структурної перебудови, яка зараз в Україні забезпечується впровадженням науково-технологічних заходів щодо підвищення конкурентоспроможності продукції, підприємства та галузі у цілому. Обов’язково необхідно враховувати підтримку галузей з боку держави. Особливо це стосується енергетичної галузі, чорної та кольорової металургії, машинобудування і металообробки, сільського господарства [7; 16; 21].
Інвестиційний проект може бути реалізовано у тих регіонах, де для цього є найкращі умови. Важливу роль у процесі обґрунтування стратегії інвестиційної діяльності банків, компаній та фірм відіграє оцінка і прогнозування інвестиційної привабливості регіонів.
Дослідження економічного розвитку окремих регіонів ведуться у багатьох країнах світу. Починаючи з 1980 року, Інститут менеджменту у Лозанні (Швейцарія) щорічно публікує відповідний рейтинг країн.
У США розроблено рейтинг штатів на основі так званих статистичних карт. Він базується на таких основних видах оцінок: політичної інфраструктури; демографії; динаміки економічного руху. У цій статистичній карті наводяться дані стосовно всіх штатів у вигляді чотирьох зведених індексів: економічної ефективності; ділової активності; потенціалу економічного розвитку території; умов податкової політики.
У Росії створюються бізнес-карти окремих територій, за допомогою яких можна оцінити інвестиційну привабливість адміністративно-територіальних одиниць країни [56].
На теперішній час в Україні різні установи та організації для визначення інвестиційної привабливості регіону застосовують власні методики. При оголошенні результатів розрахунків привабливості регіонів не завжди наводиться механізм або методика розрахунку, тому часто неможливо оцінити переваги та недоліки тієї чи іншої оцінки інвестиційної привабливості регіону.
Міністерство економіки та з питань європейської інтеграції України щорічно розраховує рейтинг привабливості регіонів України за такими показниками: економічний стан регіону; розвиток ринкової, транспортної та фінансової інфраструктури; стан людських ресурсів; діяльність органів місцевої виконавчої влади у сфері підприємництва.
НАН України проводить оцінку інвестиційної привабливості регіонів. Харківська область, наприклад, належить до регіонів з високим рейтингом інвестиційної привабливості для вітчизняних інвесторів (третє місце серед областей) і середнім – для іноземних (11-е місце) [58].
В Україні ініціатором створення системи інвестиційної привабливості регіонів була компанія "ОМЕТА Інвест", яка розробила та провела відповідні дослідження. В основу дослідження було покладено ранжування територіальної структури економічно-промислових районів України, дані Міністерства статистики, а також показники інвестиційних проектів, реалізовані у різних територіальних структурах.
Оцінку інвестиційної привабливості районів України рекомендується [16; 21; 29; 48] ґрунтувати на підставі таких вимог:
- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;
- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;
- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;
- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,
Привабливість невеликих територіально-адміністративних одиниць визначається за такими напрямками: забезпеченість усіма видами ресурсів; наявність ринків збуту; наявність спеціального режиму інвестиційної діяльності; прогноз соціальних, економічних і технологічних умов цих територій. Врахування цих факторів дозволить підвищити привабливість регіону, рівень залучення інвестицій, перспективність його розвитку та вирішити соціальні проблеми. На привабливість регіонів суттєво впливає такий фактор, як наявність на території регіону спеціальної економічної зони (СЕЗ) або території пріоритетного розвитку (ТПР).
Галузева направленість інвестування свідчить, що інвестиційні вкладення у пріоритетні галузі економіки міста сприяють наповненню споживчого ринку якісними товарами вітчизняного виробництва та знижують відтік коштів за кордон. Це дає можливість направляти кошти на розширення та модернізацію виробничої бази місцевих підприємств.
2. Аналіз інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості м. Києва
2.1 Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості
В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.
На думку експертів, м. Києву не вистачає близько 4,5 млн. м2 офісних приміщень. Проте, за їх прогнозами, до 2020 року розрив між попитом та пропозицією якісних офісів скоротиться в кілька разів.
Гострим є дефіцит професійних офісних приміщень. Зараз загальна площа таких приміщень складає близько 420 тис. м2 (9% ринку), а непрофесійних, найчастіше просто адаптованих під офіси квартир, або колишніх НДІ, – 4,6 млн. м2 (91% ринку). При цьому орендні ставки досягають $35 за квадратний метр, що значно вище показників Європи. Наприклад, у "Арена City" оренда офісу коштує $60 за 1 м2.
Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов’язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.
Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об’єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі – 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів [50].
Якщо ринок житла досить закритий від зовнішніх інвестицій, то цивілізований комерційний сектор менше знайомий українським компаніям. Офісні об’єкти з’явилися в м. Києві тільки 5-7 років тому. На Заході сучасні офісні і торговельні будинки зводяться не один десяток років. Близько 50% київських офісів були побудовані або придбані іноземними компаніями, які здебільше воліють не будувати, а викуповувати об’єкти комерційної нерухомості вже під час оренди. Більшість (80%) будинків, якими володіють іноземні компанії, або викуплені, або реконструйовані, і тільки 20% – побудовані.