Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата.
1. При выполнении корректировок на:
· передаваемые права собственности;
· условия финансирования;
· условия продажи;
· состояние рынка;
Цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.
2. Поправки на основные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Цену продажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждой корректировки или после осуществления всех корректировок. Порядок применения этих корректировок не оказывает влияние на конечный результат.
3. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.
Типы корректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенных пунктов
Корректировка на глубину участка
«Правило 4 – 3 – 2 – 1»
Это правило подразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10% стоимости участка.
Метод Рунге
Если площадь участка относительно большая, она делиться на зоны:
Зона I – глубина до 40 м от улицы;
Зона II – глубина участка между 40 – 80 м от улицы;
Зона III-а – глубина более 80 м от улицы, участок застроен
Зона III-в - глубина более 80 м от улицы, участок не застроен.
Соотношение между зонами:
Зона II составляет 50% от стоимости зоны I;
Зона III-а примерно 25% от стоимости зоны I;
Зона III-в менее 25% от стоимости зоны I.
Корректировка на неправильности формы
Участок треугольной формы
При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации объекта.
«Правило 65 – 35»
Установлено, что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.
Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главной улице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы.
Корректировка на угловое расположение
Преимущество углового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляется в свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин и организации рекламы.
Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:
· Угловое расположение увеличивает стоимость земельного участка на 50%
Вводиться коэффициент углового расположения – 1,5.
· Влияние углового расположения представлено функцией отношения стоимости 1 м протяженности границы по боковой улицы к стоимости 1 м протяженности границы по главной улице.
2.6 Доходный подход к оценке земельных участков
Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков
Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от его эксплуатации в будущем путем капитализации или дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для объекта оценки, так и для региона.
Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения, наилучшего использования.
В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующие виды доходов:
· арендная плата за землю;
· часть дохода от единого объекта недвижимого имущества, приходящаяся на земельный участок;
· расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;
· доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже;
· при залоге.
Доходный подход используется при определении:
· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночной стоимости.
При использовании доходного подхода применяются два метода определения стоимости:
· метод прямой капитализации доходов;
· метод дисконтирования денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.
При использование метода капитализации доходов в стоимость недвижимости, преобразуется доход за один временной период, а при использование метода дисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинство доходного подхода определяется по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;
· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
· способность учитывать конкурентные колебания;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Определение чистого операционного дохода
Первым шагом при любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежных средств. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.
Методика определения дохода заключается в прогнозировании величины доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды. Чистый операционный доход является основным показателем, дающим информацию об уровне рентабельности объекта недвижимости.
Общий алгоритм определения чистого операционного дохода предусматривает выполнение следующих операций.
1. Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от земельного участка, при 100 процентном его использовании без учёта всех потерь и расходов.
При оценке потенциального валового дохода оценщик должен получить от собственника всю информацию о доходах и расходах, связанных с функционированием земельного участка или единого объекта недвижимого имущества как на момент оценки, так и на перспективу.
При оценке потенциального валового дохода оценщик может использовать следующую информацию:
· данные о сопоставимых продажах объектов недвижимости;
· информацию об оцениваемом объекте;
· результаты анализа рынка, публикуемые в специализированных периодических изданиях, где представлена информация об объектах недвижимости, выставляемых на продажу и предлагаемых к сдаче в аренду.
2. Определение потерь, связанных с неполной занятостью земельного участка, и потерь при сборе арендной платы.
При эксплуатации земельного участка возможны потери арендной платы от неполной занятости площадей и недобора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графиков арендных платежей.
Расчет данных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому земельному участку и на основе сравнительного анализа земельных участков, подобных объекту оценки.
3. Определение прочих доходов.
Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей. Эти доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания в частности, арендаторов, и не включаемые в арендную плату.
4. Определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход – доход, который может быть получен от эксплуатации земельного участка с учётом уровня занятости площадей и возможных потерь при сборе арендной платы.
Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального использования объекта недвижимости:
ДВД = + ПД
5. Определение операционных расходов
Операционные расходы – это текущие расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования земельного участка и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы можно разделить на четыре группы:
1) постоянные операционные расходы;
2) переменные операционные расходы;
3) расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости;
4) операционные расходы на замещение.
1. Постоянные операционные расходы
К постоянным операционным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
· налог на недвижимое имущество;
· страховые взносы.
2. Переменные операционные расходы
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.
Наиболее типичные переменные расходы на:
· управление;
· коммунальные услуги;
· оплату договорных услуг