2.2 Факторы влияющие на стоимость земли
При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можно подразделить на категории:
· экономические;
· социальные;
· юридические;
· физические;
· инженерное обустройство территории;
· местоположение;
· окружающая среда.
Экономические факторы
Эти факторы зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане, регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:
Все ли факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости от местоположения конкретного земельного участка.
Социальные факторы
Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими.
При выборе варианта землепользования важную роль играют следующие факторы:
· престижность района;
· возрастная структура населения;
· уровень образования населения;
· криминагенность.
Правовая обоснованность застройки
- Правовая обоснованность застройки
- правила зонирования;
- законы по охране окружающей среды;
- требования к планированию;
- требования на получение разрешений;
- строительные кодексы;
- жилищные кодексы;
- положение о разбивке земли на участки;
- различные виды налогов;
- нормативы энергопотребления;
- ограничения по затененности и др.
Физические характеристики земельного участка
площадь и форма;
земельные излишки;
топография.
Инженерное обустройство территории
наличие систем водоснабжения, канализации. теплоснабжения. газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации:
наличие наружного освещения;
наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.
Местоположение
для городских земель:
- престижность застройки;
- архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки:
- развитая торговая сеть;
- сеть бытового обслуживания;
- сеть культурных и зрелищных предприятий;
- соседство;
- неудобства;
- удаленность земельного участка от делового центра, от остановок общественного транспорта.
для земель сельскохозяйственного назначения:
- удалённость земельных участков от центров сбыта продукции и качество дороги; удалённость земельного участка от центральной усадьбы и качество дорог;
- удалённость от автомобильной трассы и качество дорог;
- удаленность от железной дороги и качество дорог;
- удалённость от источников водоснабжения;
- удалённость от источников энергии;
- удалённость от газопровода;
- удалённость от линий связи.
Окружающая среда
1) необычная роза ветров;
2) повышенная солнечная активность;
3) уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования:
4) повышенная опасность наводнения или затопления;
5) повышенная опасность землетрясения;
6) оползни;
7) повышенная пожароопасность.
2.3 Осмотр и описание земельного участка
Особенности работы оценщика при осмотре объекта оценки
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.
Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо использовать техническую документацию.
Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.
При составлении отчёта об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки, она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.
Описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчёта по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описание объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования:
· отчёт должен быть понятен любому читателю;
· представленные данные должны быть чёткими, ясными и однозначными;
· исходные данные, которые затем используются в расчётах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками.
Таблица 3. Описание объектов недвижимого имущества
| № | Элементы описания | Характеристика |
| Общие положения: | ||
| 1 | Назначение объекта недвижимого имущества | Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений |
| 2 | Текущее использование | Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом многоквартирный дом и т.п. |
| 3 | Населенный пункт | √ |
| 4 | Адрес | √ |
| 5 | Время до центра на общественном транспорте | √ |
| 6 | Время до центра на личном транспорте | √ |
| 7 | Расстояние до остановок общественного транспорта | √ |
| 8 | Ближайший город | √ |
| 9 | Расстояние до ближайшего города | √ |
| 10 | Расстояние до ближайшей автомагистрали | √ |
| 11 | Расстояние до ж/д станции | √ |
| 12 | Ближайшие окружение | √ |
| 13 | Границы окружения | √ |
| 14 | Типичное использование окружения | Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные |
| 15 | Основной тип застройки | Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон |
| 16 | Плотность застройки | Менее 25%; 25–75%; свыше 75%; |
| 17 | Этажность застройки | Многоэтажная; малоэтажная; смешанная |
| 18 | Социальная инфраструктура | Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное |
| 19 | Благоустройство территорий | Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары |
| Юридическое описание: | ||
| 20 | Оцениваемые права | Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав |
| 21 | Наличие договоров аренды или субаренды | Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора |
| 22 | Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества | Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития |
| Планы и требования законодательства: | ||
| 23 | Генеральный план развития населённого пункта | Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п. |
| Неблагоприятные факторы окружающей среды: | ||
| 24 | Использование опасных материалов и технологий | Описание |
| 25 | Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья | Описание |
| Земельный участок: | ||
| 26 | Площадь участка | |
| 27 | Зона | Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная |
| 28 | Сервитуты | |
| 29 | Форма | Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное |
| 30 | Топография | Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное |
| 31 | Состояние участка | Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия |
| 32 | Неблагоприятные условия окружающей среды | Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность; иное |
| 33 | Транспортная доступность участка | Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд |
| 34 | Качество дорог | С твёрдым покрытием, грунтовая |
| 35 | Состояние дорог | Хорошее; удовлетворительное; плохое; строятся |
| 36 | Доступные инженерные коммуникации | Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть |
При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.