Оценка застроенных земельных участков (стр. 8 из 14)

Сз = Цi

Kij

где:

Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;

Kij – величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого участка по j-му параметру

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.

Основным принципом метода сравнительного анализа продаж является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другого аналогичного участка с подобными полезными свойствами.

В основе метода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продаж сравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавец знает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает. Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чем выше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от цены участка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросом и предложением определяет цену объекта.

При применение метода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого объекта недвижимого имущества.

Применение данного метода возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, то возможно использование цен предложения на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:

а) местоположение и окружающая среда:

в) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

с) физические характеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;

d) доступ к участку;

е) наличие инженерных сетей на участке.

Этапы расчета стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка земли заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1 Этап Анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относиться объект оценки.

Основными характеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:

· целевое назначение земель;

· зонирование и разрешённые варианты землепользования;

· местоположение;

· потребительские свойства земель;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

· инвестиционную мотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей.

В результате сегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующих групп:

· участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

· участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

· участки, используемые для массового жилищного строительства;

· участки под объектами коммерческой недвижимости;

· участки под промышленной застройкой;

· участки под общественными объектами и т.п.

2 Этап Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения

Для анализа может быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичным земельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализа продаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шести текущих ценах предложения.

Количество участков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

·местоположение и окружающая среда;

·целевое назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

·физические характеристики участка;

·транспортная доступность;

·инфраструктура.

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

· условия финансирования сделок с земельными участками;

· условия продажи.

3 Этап Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками

Проводиться отбор информации с целью повышения её достоверности.

Данные о продажах сопоставимых земельных участков могут быть получены из следующих источников:

· риэлтерские и оценочные фирмы;

· нотариусы;

· страховые компании;

· Национальное агентство…

· местные периодические издания;

· собственное досье оценщика;

· Интернет;

· досье брокеров по недвижимости.

При регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения её достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Информация о сделке считается достоверной в том случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки либо посредником между ними.

Полученная информация должна соответствовать следующим требованиям:

· стороны сделки должны иметь достаточные представление о данном рынке;

· стороны сделки не должны быть связанны между собой какими-либо иными отношениями, которые могут повлиять на цену сделки;

· данные о цене сделки должны быть получены от лица, не заинтересованного в её искажении.

Если исходная информация не соответствует перечисленным требованиям, то это не значит, что она не может быть использована в процессе анализа. При отсутствии прямой информации о сделках купли-продажи земельных участков может быть использована информация о сделках залога, страхования, внесения в уставной капитал и иных, но с соответствующей корректировкой.

4 Этап Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, продаваемыми на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

5 Этап Анализ и согласование скорректированных цен аналогов и установление итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого участка земли

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Единицы и элементы сравнения.

При анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

· цену за весь участок;

· цену за единицу площади, когда земельные участки приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений.

Единицы сравнения используются, когда необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделение земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м² – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местной парковке, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходиться небольшая часть стоимости.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут приниматься:

· цена за 1 м² общей или чистой площади;

· цена за 1 м³ – для складов, элеваторов и др.;

· цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки и др.