Оценка застроенных земельных участков (стр. 11 из 14)

· заработную плату обслуживающего персонала;

· прочие переменные расходы.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом – собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода. Большие объекты, располагающие офисными помещениями, могут иметь расходы, связанные с услугами связи, юридическими и бухгалтерскими консультациями, рекламой.

Расходы на коммунальные услуги включают расходы по уплате за водоснабжение и канализацию, электричество, отопление, тепловую энергию. Оценщик определяет величину этих расходов на основании данных о расходах прошлых периодов, сравнительного анализа за коммунальные услуги по аналогичным объектам или на основании информации поставщиков данных услуг.

Оплата договорных услуг включает расходы за пользование телефоном, кабельным телевидением, противопожарной системой, охраной и др. Оценщик определяет величину этих затрат на основании информации, полученной из договоров на услуги

Расходы на заработную плату включает расходы на оплату труда работников, занятых обслуживанием и эксплуатацией объекта оценки обслуживающего инженерное оборудование.

Прочие переменные расходы включают расходы на оплату труда работников, занятых очисткой снега, уборкой мусора, санитарной обработкой, обслуживанием территорий и зеленных насаждений, расходы на юридические и другие профессиональные услуги, связанные с составлением договоров, расходы на рекламу и другую маркетинговую деятельность.

3. Расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости включает расходы на текущий мелкий ремонт и содержание объекта недвижимости:

В эту группу не включается заработная плата работников ответственных за мелкий ремонт и обновление так как эти расходы вошли в группу «переменные операционные расходы».

Величина будущих затрат на содержание и ремонт оборудования и инженерного обустройства определяется в процентном отношении от валового действительного дохода.

4. Операционные расходы на замещение

Включают в себя расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов инженерного обустройства и элементов зданий и сооружений земельного участка, срок службы которых меньше срока службы основных конструктивных элементов. К быстроизнашивающимся элементам относятся: кровля, внутренняя сантехника, лифтовое оборудование, электроарматура, но кроме полов, внутренняя и внешняя отделка.

Стабилизация подобных расчётов осуществляется через создание резервного фонда на замещение путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений. Величина ежегодных отчислений определяется как произведение суммы, необходимой для осуществления замещения и коэффициента фонда замещения.

Расходы на замещение конструктивных элементов с истекшим сроком службы не включается в группу операционных расходов по ремонту и содержанию, поскольку расходы на замещение предполагают инвестиции собственника.

Расходы не учитываемые при оценке в целях налогообложения

· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчётах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационных расходов;

· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости;

подоходный налог также не является операционными расходами

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД – ОР

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы собственника объекта недвижимости

С целью определения чистого операционного дохода составляется реконструированный или гипотетический отчёт о доходах. Данный вид отчёта о доходах является спецификой оценки недвижимости и разработан для расчёта величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Оценщику необходимо проанализировать всю доступную финансовую и бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по составленным объектам. Анализу подлежит как текущая отчётность, так и данные за несколько предыдущих отчётных периодов.

Основные документы – балансовый отчёт и отчёт о прибылях и убытках. Кроме того, полезными источниками информации является результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчёты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходам и затратным статьям для построения реконструированного отчёта о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчёта заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации-то для последующего относительно даты оценки года.

Метод прямой капитализации земельного дохода

Метод прямой капитализации используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Этот метод применяется для определения стоимости земельных участков со строениями и незастроенных земельных участков в тех случаях, когда имеется информация о доходах, получаемых при эксплуатации подобных участков.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течении одного года эксплуатации земельного участка с помощью ставки капитализации:

С =

где:

С – оцененная стоимость земельного участка;

ЧОД – чистый операционный доход;

r – ставка капитализации.

Метод прямой капитализации состоит в осуществлении следующих этапов:

а) определение годового чистого операционного дохода полученного от использования земельного участка;

в) определение ставки капитализации;

с) определение стоимости земельного участка как отношения годового чистого операционного дохода к ставке капитализации.

Ключ к модели определения стоимости земельного участка:

· горизонтальная линия круга означает деление;

· вертикальная – умножение величин.

Оценщик на основании выполненного анализа составляет реконструированный отчёт о доходах и расходах, прогнозирует чистый операционный доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить ставку капитализации дохода.

Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

а) метод сравнительного анализа продаж;

в) метод коэффициента действительного валового дохода;

с) техника инвестиционной группы;

d) метод коэффициента покрытия долга.

а) метод сравнительного анализа продаж является самым простым и надежным методом определения ставки капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом операционном доходе и рыночной стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки цен продажи сопоставимых земельных участков.

Ставка капитализации определяется по формуле:

r =

где:

ЧОД1…n – чистый операционный доход приносимый участками 1…n

С1…n – цены продажи аналогичных земельных участков С1…n

n – количество земельных участков взятых оценщиком для сравнения

в) Метод коэффициента действительного валового дохода

Данный метод применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих участков.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r =

где:

КОР – коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле: КОР = ОР: ДВД

МДВД – мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется по формуле:

МДВД = Ц: ДВД

с) Техника инвестиционной группы

В большинстве случаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтому ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.

Материальные интересы, связанные с земельным участком могут иметь:

– финансовый характер;

– физический характер.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов

Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения чистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

r = m

r

+

r

где:

m – удельный вес заёмных средств в стоимости объекта недвижимого имущества