Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создаёт и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств.
Таблица 1. Специфические свойства земли как товара
| Свойства | Характеристика |
| 1. Происхождение | Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ который существует независимо от воли людей |
| 2. Назначение | Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Как средство производства – сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания; Как пространственный базис для размещения различных объектов недвижимости, любого бизнеса; Как среда проживания людей и обеспечение экологической безопасности, особенно земель лесного и водного фонда |
| 3. Форма функционирования в сфере предпринимательства | Натурально-вещественная и стоимостная |
| 4. Степень подвижности | Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения |
| 5. Длительность хозяйственного кругооборота | Бесконечное использование в общем и частном |
| 6. Состояние потребительской формы в процессе использования | Сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и не использования |
| 7. Износ в процессе использования | К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации участков |
| 8. Изменение стоимости во времени | Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита её, инфляции и других факторов |
| 9. Количество | Постоянно, не воспроизводится в натуре |
| 10. Качество | Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путём, рельефом и т.д. |
| 11. Взаимозаменяемость | Не может быть заменена не каким другим ресурсом. |
| 12. Оборотоспособность на рынке | Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота |
| 13. Возможность сервитута | Право ограниченного пользования чужим земельным участком |
| 14. Формирование потребительной стоимости | Осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложением труда и капитала |
| 15. Особый способ расположения земель | Землеустроительные действия |
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременно использование как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
1.2 Общая характеристика и сегментирование рынка земли
Обязательным условием оценки земельных участков является учет специфики функционирования рынка земли, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенно влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации незастроенного земельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого входит земельный участок. Рынок земли – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Рынок земли как саморегулирующаяся система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.
Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. Существует ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются:
· покупатели;
· сам товар – земля;
· участники рынка – коммерческие организации и предприниматели
Признак сегментирования – это фактор по которому осуществляется выделением сегментов рынка
Критерий сегментирования – это фактор по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:
· местоположению;
· способу свершения сделок;
· составу прав собственности;
· субъектам собственности;
· объёму передаваемых прав;
· функциональному назначению;
· цели использования;
· степени обустройства.
Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.
На 1 января 2007 года общая площадь территорий Республики Молдова составила 3 384 625,53 га.
Республика разделена на 32 района, 3 муниципия, Автономное Территориальное Объединение Гагаузия и административно-территориальные единицы левобережья Днестра. Территория республики разделена на 978 примэрий которые включают 1679 населённых пунктов.
Площадь земель городов составляет 49132,93 га, площадь земель, сел – 309 148,35 га.
На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельными участками находящимися в государственной собственности. Он обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.
Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не в первые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на землю.
В зависимости от состава прав собственности которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.
Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право собственности, владения а также пользования.
На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный набор прав, включающий только право пользования.
Собственность на земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования, распоряжения.
По субъектам земельной собственности земли распределены следующим образом:
– площадь земель, находящихся в государственной публичной собственности составляет 781,5 тыс. га;
– площадь земель, находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц составляет 732,8 тыс. га;
– площадь земель, находящихся в частной собственности составляет 1870,3 тыс. га.
Общее качество собственников земли в Республике Молдова составляет 2 386 402, в том числе:
· земель, находящихся в государственной публичной собственности – 4339;
· земель, находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц – 47852
· земель, находящихся в частной собственности – 2 314 211
В сельском хозяйстве республики в 2005 году действовало:
– 147 акционерных общества с общей площадью 51,0 тыс. га;
– 4 колхоза площадью 13,6 тыс. га;
– 4 межхозяйственных предприятия площадью 210,2 га;
-1292 обществ с ограниченной ответственностью площадью 632,3 тыс. га;
– 378000 фермерских хозяйств площадью 563,1 тыс. га;
– 221 индивидуальных предприятий площадью 10,1 тыс. га;
– 117000 личных хозяйств площадью 128 тыс. га.
Средняя площадь одного производственного кооператива составляет 899 га, одного акционерного общества – 490 га, одного индивидуального предприятия – 6,9 тыс. га
Общества с ограниченной ответственностью арендуют 504,5 тыс. га; фермерские хозяйства – 62,9 тыс. га и индивидуальные предприятия – 6,9 тыс. га.
Другим критерием сегментации рынка земли является функциональное назначение земельных участков. По назначению земельный рынок Республики Молдова подразделяется на следующие сегменты
Таблица 2. Структура земельного фонда в республике Молдова на 1 ноября 2005 года
| № | Категория | Площадь, тыс. га | Доля, % |
| 1 | Земли сельскохозяйственного назначения | 1952,6 | 57,7 |
| 2 | Земли в черте населенных пунктов | 309,1 | 9,1 |
| 3 | Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения | 58,5 | 1,7 |
| 4 | Земли лесного фонда и природоохранного назначения | 432,3 | 12,8 |
| 5 | Земли лесного фонда | 83,7 | 2,5 |
| 6 | Земли резервного фонда | 548,4 | 16,2 |
| Земли – всего | 3384,6 | 100,0 |
Земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства