1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;
4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия;
6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[59]
Для проверки законности истребуются документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Проверяется законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.
После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.
После проведения экспертизы вносится запись в ЕГРП и с этого момента у покупателя (иной стороны по сделке) возникает право собственности. В практике разрешения дел об оспаривании действий и бездействий связанных с регистрацией прав на имущество для восстановления нарушенного права полностью зачастую имеет значение дата совершения регистрации.
Но, основываясь на нормах Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.
Так, АО обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что АО, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.
Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику, и на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.
В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации, а также ст. 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков[60].
Ст.19 ФЗ о государственной регистрации прав устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.
Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. В данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.
Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.
Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ, приостановление государственной регистрации могут предуматривать определения суда об обеспечении иска (ст.139-142) и о приостановлении исполнительного производства.
Согласно АПК РФ к подобным судебным актам относятся определения суда об обеспечении иска, о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях, о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона «Об исполнительном производстве»[61]).
Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[62] предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки»(ст. 21) .
Согласно п.1 ст.19 Закона о регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации.
Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.
Ст. 20 Закона о регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.
Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.
Итак, п.1 ст.20 Закона о регистрации закрепляет основания для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим. В п.2 указано, что судебный спор о границах участка отказ влечь не может.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.