Наравне с нотариально удостоверенными сделками регистраторы обязаны принимать и документы, оформленные в простой письменной форме. Однако регистраторы не выполняют функций нотариуса, они не готовят проекты договоров, не выясняют желания и намерения сторон. В регистрирующем органе представляются уже подписанные сторонами соглашения. Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документов[46].
3.1 Принятие документов на регистрацию
Государственная регистрация, как уже отмечалось, носит заявительный характер. Обратиться с заявлением о регистрации на основании договора купли- продажи должны все участвующие в нем стороны. Заявление может быть подписано уполномоченным на то лицом при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности, т.е. нотариально удостоверенной.
Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).
В соответствии с изменением редакций статей 15 Основ законодательства о нотариате и 16 Закона о государственной регистрации по сделке удостоверенной нотариусом, нотариус сам предоставляет необходимые для проведения регистрации документы и он же получает свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация[47].
- К заявлению, согласно ч. 2 ст. 16, ст.17 Закона о государственной регистрации, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления. Так, например, ст.8 Градостроительного кодекса РФ[48] в ведении муниципальных образований находятся принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Необходимо учесть, что договоры могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Подлежат обязательной регистрации те договоры, предметами которых является жилое помещение, а также договоры о продаже предприятий.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Некоторыми статьями главы 4 Закона о регистрации могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ).
При совершении сделки в интересах несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки и попечительства.
При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре (представитель) обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ[49].
Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 11 Закона о регистрации определен ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ[50]. Размер платы за предоставление сведений из реестра определен Постановлением правительства РФ от 14.12.2004 г. № 773[51].
Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации.
В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:
- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;
- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;
- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;
- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
- документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 Закона);
- дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором государственной регистрации прав;
- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. С указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 Закона, должна быть произведена государственная регистрация.
Кабинет Министров Республики Татарстан, будучи обеспокоенным качеством оказания государственных услуг при прохождении предрегистрационной подготовки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с решением Совета глав муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан от 17.05.2006 г. утвердил Универсальные регламенты оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок[52], оформления документов при передаче жилых помещений в собственность граждан РТ[53], оформления документов для государственной регистрации сделок с жильем в РТ[54], оформления документов при совершении сделок с государственными и долевыми землями сельскохозяйственного назначения[55].
Ответственность за реализацию регламентов возложена на Министерство земельных и имущественных отношений РТ и исполнительные комитеты муниципальных районов и городских округов РТ, а контроль за исполнением постановления – на Министерство Юстиции РТ.
В качестве первоочередной меры указано освобождение малоимущих граждан РТ от уплаты государственных пошлин.
Регламенты устанавливают правила оформления документов в целях последующей государственной регистрации прав, формирования актуализированной базы налогообложения.
Основными организациями-участниками являются:
Управление Федеральной регистрационной службы по РТ (У ФРС по РТ);
Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость);
уполномоченный центром ответственности орган;
органы опеки и попечительства;
Республиканское государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ (РГУП БТИ);
общественная организация "Нотариальная палата РТ" (нотариус);
некоммерческое партнерство "Гильдия риэлторов" РТ (аккредитованный риэлтор);
землеустроительные коммерческие организации (или частные предприниматели), имеющие лицензии на выполнение геодезических и топографических работ в ходе осуществления землеустроительной деятельности (межующие организации).
Рассмотрим принцип формирования регламентов на примере процедуры оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок, которая может осуществляться как самим гражданином, так и доверенным лицом - Агентом, которым может быть аккредитованный риэлтор, адвокат, другие уполномоченные на то лица, прошедшие подготовку в Институте государственной службы при Президенте РТ.