В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований:
а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков;
б) о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Указанный выше трехмесячный и годичный сроки по своей природе являются сокращенными сроками исковой давности[38].
Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.
В соответствии с п. 1 ст. 563 ГК передача предприятия должником осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему переходит и право на использование имущества, вошедшего в состав предприятия, в предпринимательских целях.
Возникшие в результате этого имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия. Последнее положение логически вытекает из правила п. 3 ст. 564 ГК, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом прав собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.
Как видно из закона, цель приобретения предприятия, обычно не входящая в состав существенных условий договора, в случае, когда покупатель использует право ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собственности на предприятие, приобретает характер существенного условия, необходимого для договоров данного вида. Определение для таких случаев целей приобретения покупателем предприятия нужно во избежание взаимных претензий сторон, а также для предотвращения возможности нанесения ущерба деловой репутации предприятия.
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК). Здесь возникает вопрос о природе права продавца и правомочий покупателя на имущество, переданное в составе предприятия, с момента передачи предприятия до момента государственной регистрации права собственности на него.
Передав в составе предприятия вещественные элементы, продавец исчерпывает свое право распоряжения ими, но сохраняет право собственности на них до момента регистрации права собственности покупателя на предприятие. В этом случае права продавца предприятия аналогичны правам продавца нежилой недвижимости. В отношении обязательственных прав требований продавец продолжает оставаться их субъектом. Последнее не согласуется с тем, что покупатель, принявший предприятие, не став его собственником, может нести ответственность по долгам предприятия, собственником которого по-прежнему является продавец.
Так, согласно п. 4 ст. 562 ГК покупатель после передачи предприятия несет солидарную с продавцом ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Вследствие указанного очевидно, что в договоре продажи предприятия требует тщательного урегулирования вопрос о моменте перехода прав требований от продавца к покупателю[39].
После передачи предприятия продавцом у покупателя возникает определенная возможность распоряжаться предприятием. Это следует из п. 3 ст. 564 ГК, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.
2.3 Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости
Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.
Толкование ст. 552 ГК позволяет определить статьи , что собственник земельного участка при продаже расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех возложенных на него как договором, так и законом обязанностей[40].
В ЗК содержится норма (п. 4 ст. 35), в соответствии с которой отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Если эту норму толковать как императивную, в соответствии с которой, в частности, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, этот участок должен быть передан покупателю на праве собственности, то здесь налицо противоречие с положением комментируемой статьи[41].
Если в договоре не определены права, на которых к покупателю недвижимости переходит земельный участок, то к нему переходит право собственности на часть земельного участка, занимаемого соответствующей недвижимостью. Эта норма носит императивный характер. Однако из комментируемой статьи не ясно, как оформляется переход права собственности на земельный участок, на каких условиях - возмездности или безвозмездности.
Думается, что в связи с тем, что переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Такую передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок.
Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости.
Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от комментируемой статьи. В соответствии с данным правилом при продаже зданий ( строений, сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.
Приведем полный текст статьи 35 ЗК РФ достаточно подробно регламентирующей переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение: