В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ 1994 года впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. В п. 1 ст. 130 ГК даны признаки недвижимости и перечислены ее виды, т.е. ней законодатель объединил два подхода к определению понятия недвижимости.
Первый критерий выделения недвижимости как особого объекта основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь[4].
Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы.
Т.к. недвижимость всегда находится под пристальным вниманием правоведов, то следует определить через какие еще характеристики они выделяют этот объект как особенный.
В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар с такими характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость[5].
Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество[6].
Другие отмечают, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму[7]. Так Д. И. Ильин пишет, что при установлении понятия недвижимых вещей необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость , а также индивидуальную определенность[8].
Особого внимания при анализе легитимного определения, данного статьей 130, требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.
Так ст. 130 ГК РФ использует юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.
Отсюда вроде бы вытекает еще одна характеристика недвижимости – государственная регистрация прав, а некоторых случаях и сделок с ней.
Некоторые авторы абсолютно правильно считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются[9].
В данном случае следует согласиться и с позицией с Е.А. Суханова, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение[10].
Следовательно, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.
Регистрация прав на недвижимое имущество позволяет вести учет всех собственников и владельцев недвижимости. Это позволяет государству обеспечить законность и дисциплину в сфере налогообложения, т.к. недвижимость, обладая повышенной ценностью, является налогооблагаемым объектом.
Таким образом, недвижимое имущество также обладает чертами дорогостоящей вещи и налогооблагаемого объекта.
В конечном итоге можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок[11].Все вышесказанное подтверждает особенность данного объекта гражданских прав.
1.2 Виды недвижимого имущества
Законодатель в ст. 130 дал только примерный перечень недвижимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (воздушные, морские, внутреннего водного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК дополняется перечнем объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами.
Следовательно, можно выделить понятия недвижимости на "недвижимость по природе" и на "недвижимость по закону". К недвижимости по природе отнесены все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Если недвижимый объект не обладает этими признаками, следовательно он признан недвижимостью по закону.
Законодатель относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, выделил их важную роль в гражданском обороте .Он распространил правовой режим недвижимости на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Отсюда напрашивается вывод: недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и, как показала российская практика, отменяемое[12].
Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем гражданском законодательстве:
1 - земельные участки,
2 - участки недр,
3 - леса,
4- многолетние насаждения,
5 - здания,
6 - сооружения,
7. объекты незавершенного строительства
8 - суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),
9 - космические объекты,
10 – предприятия.[13]
Как определено той же 130 статьей ГК, закон может определить и иные виды недвижимого имущества.
Анализируя действующее законодательство можно выявить следующие виды недвижимого имущества, не упомянутых в ст. 130 ГК. В первую очередь это Закон[14] «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Он называет те объекты, права на которые должны быть зарегистрированы в соответствующем порядке.
1) часть зданий (ЖК РФ);
2) сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
3) нежилые помещения ; части помещений;
4) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ,ст. 16 ЖК РФ). жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
5) квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
6) комнаты (ст. 16 ЖК РФ, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
7) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
8) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
Дадим характеристику наиболее сложным с правовой точки зрения объектам недвижимости, в отношении которых законодательные положения не совсем скоректированы.
Объекты незавершенного строительства. ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.
Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Этот пробел устраняла судебная практика: согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 [15] государственной регистрации подвергались не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.