Метод определения затрат на освоение
К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема Определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. На застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.
Этапы применения метода определения затрат на освоение.
Первый этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
Второй этап. Расчет стоимости освоенных участков.
Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или методом сопоставимых продаж.
Третий этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.
Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.
Четвертый этап. Вычет затрат на освоение и вычет предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.
Пятый этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Оценка земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры
Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения газоснабжения, телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного назначения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
Глава 8. Виды недвижимого имущества и его оценка
8.1. Понятие и признаки недвижимости.
Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имущественный комплекс" (табл.8.1).
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. .
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические характеристики
недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, климат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собственностью (ст.l0 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и Т.д. .
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 8.1.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.
Таблица 8.1 Недвижимое имущество, недвижимость.
| Отдельные объекты | Сложные объекты |
| 1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все что прочно связанно с землей, в том числе: · Леса; · Многолетние насаждения; · Сооружения. 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: · Воздушные и морские суда; · Суда внутреннего плавания; · Космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону | Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: · Земельные участки; · Здания и сооружения; · Инвентарь и оборудование; · Сырье и продукцию; · Требования и долги; · Нематериальные активы; · Информация; · И т.д. |
В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.