12. Истоки и перспективы”. Зеленый мир N 22, 1995 г.
13. Международные стандарты оценки (Шестое издание 2003) / Пер. с англ. Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В. - М.,: Российское общество оценщиков, 2004
14. Международные стандарты оценки / Микерин Г.И., Павлов Н.В. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
15. Методологические основы оценки стоимости имущества (Учебное пособие) / Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. - М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
16. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Том 1. Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, дополнения. Том 2. Глоссарий к Международным стандартам оценки М., «НОВОСТИ», 2000
17. Особенности оценочной деятельности применительно к условиям Новой экономики (Хрестоматия) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
18. Оценка бизнеса: Учебник Под ред.Грязновой А 2002г
19. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (Учебное пособие) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
20. Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 17 августа 1992 года № 683 «О порядке ведения Государственного земельного кадастра и мониторинга земель в РК» п.5
21. Путин В.В. Минерально-сырьевые ресурсы в стратегии развития экономики. Использование и охрана природных ресурсов. 2000. № 3. С. 3.
22. Роберт Н. Холт Основы оценки в деятельности предприятий. М., 2000.
23. Рындин А.Б, Шамаев В.И. Основы оценки движимого и недвижимого имущества - М.: Финансы и статистика 1995.
24. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
25. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
26. Финансовый менеджмент: Теория и практика. Учебник под редакцией Е.С.Стояновой. М.: ерспектива 2002.
27. Финансы и инвестиции. Англо-русский и русско-английский толковый словарь. «Пособия Эрнст энд Янг» (Учебное пособие) / Микерин Г.И., Павлов Н.В. – М.: Джон Уайли энд Санз, 1995
28. Шевчук А. Экономический механизм охраны природы. - Экология и бизнес”, 1993г.
29. Экология, охрана природы и экологическая безопасность. Учебное пособие для системы повышения квалификации и переподготовки государственных служащих. Под общей редакцией проф. В.И. Данилова-Данильяна. — М.: Изд-во МНЭПУ, 1997.
30. Экономика недвижимости Дияров С.К. 2003 Кызылорда
Приложение 1-1
Типовое заключение
по оценке земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве собственности
«Утверждаю»
__________________________________
подпись ф.и.о.
25 января 2002
дата месяц год
наименование проекта
Дата проведения оценки: 25 января 2002 года
Курс Национального банка РК: 1 доллар США = 151,30 тенге
Заемщик: ТОО «СCC»
сумма займа: 250 000 долларов США
срок займа: 1 год
ставка вознаграждения: 18 %
cрок до первого платежа по вознаграждению: 270 дней
Залогодатель: ТОО «СCC»
предмет залога и место его расположения: земельный участок (право собственности), г. Алматы, ул.Фурманова, 157
- Акта на право собственности на земельный участок №0015789 от 15.03.2001;
- Договора купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001;
- Платежного поручения №125 от 20.02.2001;
- Справки налогового комитета по Медеускому району г.Алматы №1/78 от 22.01.2002;
- Документов, подтверждающих объемы, стоимость и оплату работ по улучшению земельного участка (перечень см. ниже).
1. Описание предмета залога
Предлагаемый в залог земельный участок располагается на углу ул.Фурманова и Хаджи Мукана. Район расположения характеризуется развитой инфраструктурой (имеются транспортные магистрали и развязки, необходимые инженерные коммуникации), застроен преимущественно зданиями жилого и, частично, офисного назначения, имеются предприятия розничной торговли, общественного питания, службы быта, досуга и отдыха.
Район признан экологически чистым.
Земельный участок площадью 0,8295 га (8 295 кв.м) находится в праве собственности ТОО «СCC» согласно предоставленным документам.
Форма земельного участка правильная, прямоугольная, ориентировочные размеры в плане 50 на 150 метров. Протяженная линия (150 м) располагается вдоль ул.Хаджи Мукана.
Собственником выполнены работы по улучшению земельного участка:
- выполнена планировка поверхности;
- проложены и подведены центральные наружные сети холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления, электросеть.
В отношении коммерческого использования земельного участка следует отметить следующее:
- На дату проведения обследования (24.01.2002) начаты работы по устройству котлована для здания, предполагается строительство универсального торгового комплекса, вся площадь земельного участка, в соответствие с проектом, будет занята зданием, элементами благоустройства и местом для парковки автотранспорта. Таким образом, в случае выполнения проекта, дополнительное коммерческое использование объекта невозможно.
- В случае невыполнения объекта возможно использование земельного участка для строительства жилых или офисных зданий.
Таким образом, учитывая местоположение земельного участка, его площадь и наличие подведенных инженерных систем привлекательность данного объекта можно расценивать как выше среднего.
2. Оценка предмета залога
Оценка земельного участка доходным методом не рассматривалась ввиду неразвитости рынка аренды земли.
2.1. Рыночный метод
Для определения стоимости земельного участка использован метод сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов с последовательным внесением поправок к стоимости.
Технология расчета следующая:
- Определены сопоставимые с оцениваемым земельные участки и сумма предложения их реализации (использована информация, публикуемая в периодических специализированных изданиях «Крыша», «Из рук в руки);
- Определена цена предложения реализации сопоставимых земельных участков за 1 кв.м;
- К цене предложения реализации определена поправка на условия продажи (скидка при возможном заключении сделки купли-продажи) в размере 5% и определена скорректированная цена;
- Последовательно определены поправки (оцениваемый участок принимается за 100%) и на основании поправок скорректированы цены:
- поправка на размеры (площадь и в плане),
- поправка на местоположение объекта,
- поправка на улучшения (инженерные сети, планировка, балгоустройство);
- Определена средняя цена за 1 кв.м земельного участка на базе последних скорректированных цен;
- Стоимость оцениваемого земельного участка определена посредством умножения его площади на среднюю цену 1 кв.м:
| Параметры | Сопоставимые объекты | ||
| 1 | 2 | 3 | |
| Площадь, га | 1,0250 | 0,6530 | 0,4850 |
| Площадь, соток | 102,50 | 65,30 | 48,50 |
| Площадь, кв.м | 10 250 | 6 530 | 4 850 |
| Размеры в плане, м х м | 100 х 100 | 130 х 50 | 80 х 60 |
| Месторасположение | Жибек жолы / Барибаева | Достык / Сатпаева | Аль Фараби / Водозаборная |
| Инженерное обеспечение | нет | холодная и горячая вода, отопление, канализация, энергосеть | холодная вода, канализация, энергосеть |
| Благоустройство | озеленение | озеленение | вертикальная планировка |
| Цена предложения реализации, USD | 250 000,00 | 150 000,00 | 100 000,00 |
| Цена предложения реализации, USD/кв.м | 24,39 | 22,97 | 20,62 |
| Поправка на условия продажи, % | -5,00% | -5,00% | -5,00% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 23,17 | 21,82 | 19,59 |
| Поправка на размеры, % | -2,00% | 2,00% | 5,00% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 22,71 | 22,26 | 20,57 |
| Поправка на местоположение, % | -1,00% | 1,00% | 3,00% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 22,48 | 22,48 | 21,18 |
| Поправка на улучшения, % | 3,00% | 1,00% | 2,00% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 23,15 | 22,71 | 21,61 |
| Средняя цена, USD/кв.м | 22,49 | ||
| Площадь земельного участка, кв.м | 8 295 |
| Стоимость земельного участка, USD | 186 550,57 |
| Стоимость земельного участка, KZT | 28 225 100,90 |
Таким образом, стоимость земельного участка определенная рыночным методом составляет 28 225 101 тенге или 186 551 доллар США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.