Управление портфелем недвижимости 2 (стр. 11 из 15)
Источники: Praedium, Colliers International, Knigh Frank.
Таблица 23. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «А».
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 600,1 | 657,1 | 716,9 | 771,6 | 1195,0 | 700,0 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 600,1 | 657,1 | 716,9 | 771,6 | 1195,0 | 700,0 |
| Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 26,4 | 19,71 | 21,51 | 23,15 | 119,5 | 140,0 |
| Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 573,7 | 637,39 | 695,39 | 748,45 | 1075,5 | 560,0 |
| Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 122,50 | 130,45 | 143,34 | 154,45 | 161,5 | 125,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 451,20 | 506,94 | 552,05 | 594,0 | 914,0 | 435,0 |
Таблица 24. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «В».
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 472,5 | 512,4 | 554,3 | 596,4 | 833,0 | 500,0 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 472,5 | 512,4 | 554,3 | 596,4 | 833,0 | 500,0 |
| Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 33,08 | 35,87 | 34,37 | 35,78 | 83,0 | 100,0 |
| Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 439,43 | 476,53 | 519,93 | 560,62 | 750,0 | 400,0 |
| Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 94,23 | 101,00 | 112,80 | 120,28 | 125,0 | 80,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 345,2 | 375,53 | 407,13 | 440,34 | 625,0 | 320,0 |
Таблица 25. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «А» .
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 202,4 | 190,45 | 200,4 | 209,0 | 255,0 | 179,8 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 202,4 | 190,45 | 200,4 | 209,0 | 255,0 | 179,8 |
| Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 2,0 | 2,85 | 3,4 | 2,0 | 2,5 | 21,55 |
| Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 200,4 | 187,6 | 197,0 | 207 | 252,5 | 158,25 |
| Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 30,0 | 31,0 | 32,0 | 33,0 | 35,0 | 30,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 170,4 | 156,6 | 165,0 | 174,0 | 217,5 | 128,25 |
Таблица 25-2. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «В».
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 144,95 | 140,3 | 147,25 | 153,0 | 180,4 | 131,25 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 144,95 | 140,3 | 147,25 | 153,0 | 180,4 | 131,25 |
| Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 1,45 | 2,1 | 2,65 | 2,25 | 0,9 | 15,75 |
| Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 143,5 | 138,2 | 144,6 | 150,75 | 179,5 | 115,5 |
| Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 28,0 | 29,0 | 30,0 | 30,0 | 31,0 | 28,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 115,5 | 109,2 | 114,6 | 120,75 | 148,5 | 87,5 |
Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода по торговой недвижимости.
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 1 270,0 | 1 320,0 | 1 500,0 | 1 825,0 | 1900,0 | 1 300,0 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 1 270,0 | 1 320,0 | 1 500,0 | 1 825,0 | 1900,0 | 1 300,0 |
| Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 36,58 | 49,50 | 60,0 | 73,0 | 95,0 | 182,0 |
| Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 1 233,42 | 1 270,5 | 1 440,0 | 1 752,0 | 1 805,0 | 1 118,0 |
| Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, резерв на восстановление имущества), $/кв.м в год | 191,52 | 198,0 | 222,7 | 273,75 | 350,0 | 218,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 1 041,9 | 1 072,5 | 1 217,3 | 1 478,25 | 1 455,0 | 900,0 |
Общая ставка доходности (OAR) рассчитывается делением чистого операционного дохода на продажную стоимость объекта недвижимости.
Таблица 27. Расчет общей ставки доходности по типам недвижимости.
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| Офисная недвижимость класса «А» | ||||||
| Ставка продажи, $/кв.м | 3 600,0 | 4 719,0 | 6 079,0 | 7 089,0 | 7950,0 | 3955,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м | 451,2 | 506,94 | 552,05 | 594,0 | 914,0 | 435,0 |
| Ставка доходности, % | 12,53 | 10,74 | 9,08 | 8,38 | 11,5 | 11,0 |
| Офисная недвижимость класса «В» | ||||||
| Ставка продажи, $/кв.м | 2 350,0 | 3 062,0 | 3 980,0 | 4 800,0 | 5000,0 | 2666,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м | 345,20 | 375,53 | 407,13 | 440,34 | 625,0 | 320,0 |
| Ставка доходности, % | 14,69 | 12,26 | 10,23 | 9,17 | 12,5 | 12,0 |
| Складская недвижимость класса «А» | ||||||
| Ставка продажи, $/кв.м | 1065,0 | 1160,0,0 | 1 320,0 | 1 450,0 | 1500,0 | 950,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м | 170,4 | 156,6 | 165,0 | 174,0 | 217,5 | 128,25 |
| Ставка доходности, % | 16,0 | 13,5 | 12,5 | 12 | 14,5 | 13,5 |
| Складская недвижимость класса «В» | ||||||
| Ставка продажи, $/кв.м | 770,0 | 840,0 | 955,0 | 1050,0 | 1100,0 | 700,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м | 115,5 | 109,2 | 114,6 | 120,75 | 148,5 | 87,5 |
| Ставка доходности, % | 15,0 | 13,0 | 12,0 | 11,5 | 13,5 | 12,5 |
| Торговая недвижимость | ||||||
| Ставка продажи, $/кв.м | 6540,0 | 7230,0 | 7570,0 | 7805,0 | 11200,0 | 7200,0 |
| Чистый операционный доход, $/кв.м | 1041,9 | 1072,5 | 1217,3 | 1478,25 | 1455,0 | 900,0 |
| Ставка доходности, % | 15,93 | 14,83 | 16,08 | 18,94 | 13,0 | 12,5 |
Таблица 28. Средние ставки доходности по типам недвижимости.
| Тип недвижимости | Ȓ |
| Офисная недвижимость класса «А» | 10,5 |
| Офисная недвижимость класса «В» | 11,8 |
| Складская недвижимость класса «А» | 13,66 |
| Складская недвижимость класса «В» | 12,9 |
| Торговая недвижимость | 15,2 |
Для оценки целесообразности вложений в те или иные типы недвижимости необходимо рассчитать ряд показателей, таких как:
Cov – ковариация, характеризующая линейную зависимость ставок доходности различных типов недвижимости:
σ2– дисперсия, отражающая отклонение конкретных ставок доходности от средней ставки доходности:
σ
 |
– стандартное (среднее квадратическое) отклонение, характеризующее уровень риска вложений:
ρ– коэффициент корреляции, отражающий степень и направленность взаимосвязи между ставками доходности различных типов недвижимости:
ρ=
CV – коэффициент вариации, отражающий соотношение уровня риска и ставки доходности:
CV = σ/ Ȓ
Для удобства сведем данные по ставкам доходности в одну таблицу:
Таблица 29. Ставки доходности по типам недвижимости.