Следует заметить, что сравнительная оценка инвестиционного климата регионов не позволяет достаточно корректно сделать вывод о том, на сколько мест выше или ниже можно поставить тот или иной регион относительно места самого государства в межстрановой шкале инвестиционной привлекательности.
2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы.
Инвестиционная привлекательность г.Москвы, по сравнению с другими российскими регионами, не вызывает сомнений, поэтому, в данном случае, мы ограничимся характеристикой и оценкой рейтингового агентства «Эксперт РА».
Географическое положение. Москва расположена в междуречье Оки и Волги, в центре Московской области. Граница Москвы проходит в основном по Московской кольцевой автомобильной дороге.
Природные условия. Климат умеренно континентальный; средняя температура января -10 градусов, средняя температура июля +17 градусов, количество осадков — 450—650 мм в год. Главная река — Москва.
Население. Численность населения Москвы — 10 млн. 357 тыс. жителей. Несмотря на формальное доминирование русских (более 90%, по официальным данным), Москву можно считать многонациональным городом из-за значительного числа временно пребывающих в ней иногородних и иностранных граждан. Москва является центром крупнейшей в России городской агломерации. Несмотря на снижение численности зарегистрированного населения, демографические показатели в городе стали улучшаться: снизилась смертность, стабилизировался уровень рождаемости.
Статус Москвы. Москва является особым субъектом федерации — городом республиканского подчинения и одновременно столицей России. Высший представительный орган власти — Московская городская дума. Исполнительную власть осуществляют администрация города Москвы и правительство Москвы во главе с мэром, премьером правительства. Москва делится на 10 административных округов, а те в свою очередь состоят из муниципальных округов. В административное подчинение Москвы входят город Зеленоград (одновременно является административным округом) и три поселка городского типа.
Экономические преимущества и недостатки. Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России вот уже более 500 лет является главным фактором ее развития. В административных границах города и частично Московской области созданы и развиваются 4 свободные экономические зоны: «Технополис Зеленоград», зона свободной торговли «Шереметьево» (аэропорт Шереметьево), свободные таможенные зоны «Московский франко-порт» (аэропорт Внуково) и «Франко-порт терминал» (Западный речной порт).
Трудности связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы. Определенную угрозу социальной стабильности создает значительное имущественное расслоение населения.
Специализация. Москва — крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, в котором сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 4 аэропорта (Внуково, Домодедово, Шереметьево, Быково). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии.
Основные отрасли промышленности: машиностроение — аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод «Серп и молот»), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва — крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.
Инвестиционный рейтинг регионов – 1В (Высокий потенциал – умеренный риск).
Предпринимательский климат городов России – А++ (Максимально благоприятные условия для бизнеса. Предприниматели и инвесторы в полной мере используют преимущества благоприятных условий деятельности).
Кредитный рейтинг регионов – А++ (Высокий уровень надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств минимальный).
Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности.
3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.
Рынок коммерческой недвижимости включает в себя рынок офисной недвижимости, рынок складской и рынок торговой недвижимости.
По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости вырос на 15,8% в натуральном выражении (Таблица 10).
Таблица 10. Динамика объема рынка качественной коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2003-2007.
| Динамика объема рынка коммерческой недвижимости в г. Москве | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| млн.кв.м | 7,19 | 8,95 | 11,39 | 14,57 | 17,65 | 21,22 |
| темп прироста, % | 24 | 27 | 28 | 21 | 20 |
Источник: оценка «Экспресс-Обзор»
Рынок растет преимущественно за счет торговой недвижимости, предложение которой увеличилось в 2007 году почти на 42%. Для сравнения, рост рынка офисной недвижимости составил менее 10%, а складской недвижимости – менее 20%.
Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что ее доля сокращается – за 4 года она сократилась почти на 12 процентных пунктов за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. В 2007 году доля офисной недвижимости составила 61% от общей площади объектов, предлагаемых на рынке коммерческой недвижимости.
Из основных тенденций рынка офисной недвижимости можно выделить децентрализацию (растет динамика ввода в эксплуатацию офисных объектов в спальных районах, на севере города, за МКАДом и Подмосковье) и увеличение сделок по субаренде.
В ближайшие два года объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.
На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за 4 года практически не изменилась. Девелоперы складских комплексов в большей степени нацелены на строительство площадок класса А – их доля в структуре ввода в эксплуатацию новых объектов последние 4 года неуклонно возрастала и увеличилась на 11,1 процентных пунктов. Данная тенденция продолжит свое развитие и в ближнесрочной перспективе – вплоть до 2009 года. Складские комплексы классов C и D не строятся.
Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный и пока самый маленький в структуре рынка коммерческой недвижимости. Но уже к 2009 году его доля вплотную приблизится к значению удельного веса складской недвижимости. Также из тенденций можно отметить децентрализацию данного сегмента. Значительная часть застройки приходится на малоосвоенные районы, такие как восток и юго-восток Москвы. Столь высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.
Таблица 11. Структура рынка качественной коммерческой недвижимости по сегментам в % в г. Москве, 2004-2009.
| Структура рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, % | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная недвижимость | 48,3 | 47,5 | 45,92 | 44,33 | 47,0 | 47,83 |
| Складская недвижимость | 29,2 | 27,7 | 26,25 | 25,67 | 24,25 | 23,66 |
| Торговая недвижимость | 22,5 | 24,8 | 27,83 | 30 | 28,75 | 28,51 |
| Всего | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Источник: Исследование GVA Sawyer
| Структура рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, % | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная недвижимость | 49,43 | 49,82 | 50,68 | 50,81 | 53,58 | 54,58 |
| Складская недвижимость | 29,91 | 29,07 | 28,97 | 29,42 | 27,63 | 26,99 |
| Торговая недвижимость по GLA | 20,66 | 21,1 | 20,35 | 19,77 | 18,79 | 18,43 |
| Всего | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Таблица 12. Структура рынка коммерческой недвижимости по сегментам в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009
| Структура рынка качественной коммерческой недвижимости в г. Москве, млн.кв.м | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная недвижимость | 3,47 | 4,25 | 5,23 | 6,46 | 8,3 | 10,15 |
| Темп прироста, % | 22 | 23 | 24 | 28 | 22 | |
| Складская недвижимость | 2,1 | 2,48 | 2,99 | 3,74 | 4,28 | 5,02 |
| Темп прироста, % | 18 | 21 | 25 | 14 | 17 | |
| Торговая недвижимость | 1,62 | 2,22 | 3,17 | 4,37 | 5,07 | 6,05 |
| Темп прироста, % | 37 | 43 | 38 | 16 | 19 | |
| В т.ч.Торговая недвижимость GLA | 1,45 | 1,8 | 2,1 | 2,514 | 2,910 | 3,428 |
| 24 | 17 | 20 | 16 | 18 | ||
| Всего | 7,19 | 8,95 | 11,39 | 14,57 | 17,65 | 21,22 |
Источник: Исследование GVASawyer