Управление портфелем недвижимости 2 (стр. 14 из 15)
Рассчитаем уровень риска портфеля исходя из полученных данных о величинах стандартных отклонений:
σn5 = ( σ сА× WсА3) + ( σ т× Wт3) =
(1,438×0,35) + (2,348×0,65) = 2,0295 %.
Этот результат также не соответствует приемлемому размеру риска портфеля ( по величине среднеквадратического отклонения распределения доходности), установленному условиями.
Таким образом, из всех рассмотренных вариантов поставленным условиям доходности и риска соответствуют третий и четвертый варианты портфелей недвижимости, при этом наиболее доходным и соответствующим уровню риска является четвертый вариант портфеля WсА4 = 35%, WсВ4 = 5%, Wт4 = 60%.
Определение текущей стоимость потока доходов в нулевой период.
Если предположить, что удельные (на 1 кв.м) показатели, установленные в г. Москве в нулевой период (2009), не изменяются в течение двух лет, тогда текущая стоимость потока доходов от объектов недвижимости (PV) определяется по формуле:
Где:
D – поток доходов от недвижимости;
R – ставка доходности вложений капитала в недвижимость;
М – цена реализации недвижимости через два года;
Z – более высокая ставка дисконтирования возможной цены реализации объекта недвижимости;
n – число периодов.
В этом случае текущая стоимость потока доходов (в расчете на 1 кв. м) от недвижимости различных типов будет равна:
а) для офисной недвижимости класса «А»
PVоА = 435,00 × 1/ (1 + 0,11)2 + 3955 × 1/ (1 + 0,154)2 = 3322,91 $
б) для офисной недвижимости класса «В»
PVоВ = 320 × 1/ (1 + 0,12)2 + 2666 × 1/ (1 + 0,168)2 = 2209,33 $
в) для складской недвижимости класса А
PVсА = 128,25 × 1/ (1 + 0,135)2 + 950 × 1/ (1 + 0,189)2 = 771,54 $
в) для складской недвижимости класса В
PVсВ = 87,5 × 1/ (1 + 0,125)2 + 700 × 1/ (1 + 0,175)2 = 576,15 $
г) для торговой недвижимости
PVт = 900 × 1/ (1 + 0,125)2 + 7200 × 1/ (1 + 0,175)2 = 5 926,14 $
Стоимость портфеля недвижимости в нулевой период (Vр) определяется по формуле:
где V1, V2 – стоимость недвижимости различных типов;
i – количество типов недвижимости;
W1, W2 – удельные веса (доли) недвижимости определенного типа в портфеле.
Тогда удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту, составит:
Vр = VoАWoА + VоВWоВ + VсАWсА + VсВWсВ + VтWт =
= 950 × 0,35 + 700 × 0,05 + 7200 × 0,6 = 4687,5 $/кв.м
удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту для прогнозного периода составит:
Vр = VoАWoА + VоВWоВ + VсАWсА + VсВWсВ + VтWт =
= 771,54 × 0,35 + 576,15 × 0,05 + 5926,14 × 0,6 = 3854,53 $/кв.м
3.4. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода.
Теперь нам нужно сделать расчет показателей для прогнозного периода ( через два года) и оценить доходность портфеля на этот период.
Ожидаемую ставку доходности по разным типам недвижимости рассчитываем на основе трех возможных вариантов. Вариант оптимистический - максимальная ставка доходности за предшествующий период. Вариант пессимистический – наименьшая ставка доходности за предшествующий период. Вариант усредненный – средняя ставка доходности за период. Затем придаем каждому из вариантов удельные веса – оптимистический и пессимистический по 0,3 усредненному – 0,4 и рассчитываем ожидаемую ставку доходности как средневзвешенную.
Таблица 35. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2010 года.
| R min | R max | RȒ | R прогноз | |
| Офисы класса «А» | 8,38 | 12,53 | 10,05 | 10,29 |
| Офисы класса «В» | 9,17 | 14,69 | 11,8 | 11,88 |
| Склады «А» | 12 | 16 | 13,66 | 13,86 |
| Склады «В» | 11,5 | 15 | 12,9 | 13,11 |
| Торговая | 12,5 | 18,94 | 15,2 | 15,51 |
R оА 2010 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,05×0,4 = 10,29
RоВ 2010 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,8×0,4 = 11,88
RсА 2010 = 12×0,3+16×0,3+13,66×0,4 = 13,86
RсВ 2010 = 11,5×0,3+15×0,3+12,9×0,4 = 13,11
Rт 2010 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,2×0,4 = 15,51
Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2010 года:
Rп32010= (RcА2010×0,35) + (RcВ2010×0,05) + (Rт2010×0,6) =
= 13,86×0,35 + 13,11×0,05 + 15,51×0,6 = 14,812 %
Расчет для 2011 года делаем с учетом ожидаемой ставки доходности в 2010 году. Можно не делать таблицу .Для этого нам нужно рассчитать новую Ȓ:
Таблица 36. Расчет ожидаемой средней ставки доходности.
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | Ȓ |
| Офисы «А» | 12,53 | 10,74 | 9,08 | 8,38 | 11,59 | 11,28 |
| Офисы «В» | 14,69 | 12,26 | 10,23 | 9,17 | 13,01 | 12,77 |
| Склады «А» | 9,72 | 8,35 | 7,46 | 7,07 | 8,49 | 8,50 |
| Склады«В» | ||||||
| Торговая | 15,93 | 14,83 | 16,08 | 18,94 | 16,73 | 16,54 |
Таблица 37. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2011 года.
| Rmin | Rmax | Ȓ | R прогноз | |
| Офисы класса «А» | 8,38 | 12,53 | 10,5 | 10,47 |
| Офисы класса «В» | 9,17 | 14,69 | 11,82 | 11,89 |
| Склады «А» | 12 | 16 | 13,69 | 13,88 |
| Склады «В» | 11,5 | 15 | 12,94 | 13,13 |
| Торговая | 12,5 | 18,94 | 15,26 | 15,54 |
R оА 2011 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,5×0,4 = 10,47
RоВ 2011 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,82×0,4 = 11,89
RсА 2011 = 12×0,3+16×0,3+13,69×0,4 = 13,88
RсВ 2011 = 11,5×0,3+15×0,3+12,94×0,4 = 13,13
Rт 2011 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,26×0,4 = 15,54
Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2011 года:
Rп32011= (RcА2011×0,35) + (RcВ2011×0,05) + (Rт2011×0,60) =
= 13,88×0,35 + 13,13×0,05 + 15,54×0,6 = 14,84 %.
Как следует из расчетов ( с учетом четвертого варианта распределения долей участия типов недвижимости в портфеле), доходность портфеля в прогнозный период должна находиться в пределах 14,812-14,84 %
Заключение.
Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами: владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на долгосрочных договорах аренды.
Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.
Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.
Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.
Основными принципами формирования портфеля являются: диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска; подбор активов, ставки доходностей которых находятся в противофазе.
Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет типа недвижимости, местоположения недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала.
Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости, необходима оценка инвестиционной привлекательности регионов.
Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости недвижимости и текущего дохода, а также различных уровней риска портфеля.
При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска, так как уровень риска и доходность находятся в прямой зависимости друг от друга.
В дипломной работе все эти вопросы подробно рассмотрены. На основе реальных аналитических данных за 2004-2009 гг. проанализирована динамика ставок доходности по таким типам качественной недвижимости, как: офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Выявлены характер и степень взаимосвязей между ставками доходности по типам недвижимости, рассчитаны показатели эффективности портфеля, сформированы 5 вариантов портфеля, произведена оценка их эффективности.