Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.
Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:
¨ Уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;
¨ Стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;
¨ Неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;
¨ Коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;
¨ Рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;
¨ Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.
1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности.
Основные принципы формирования портфеля недвижимости. Цели формирования портфеля недвижимости. Структура портфеля недвижимости. Методы определения уровня риска и доходности портфеля недвижимости.
Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенной соотношение уровня риска и ставки доходности. Таким образом, высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.
Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.
Основные принципы формирования портфеля:
1) Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;
2) Доходность активов портфеля должна быть в противофазе.
В качестве третьего принципа можно выделить изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, но этот принцип лучше рассматривать в контексте проблем управления портфеля, так как старение активов портфеля – признак низкого качества управления, а пока рассмотрим более подробно первые два принципа формирования портфеля.
1) Диверсификация активов (по типам недвижимости, по регионам и по источникам финансирования)
При анализе рынка недвижимости и оценке эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности.
Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.
Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:
· Типа недвижимости;
· Местоположения недвижимости;
· Финансовой структуры инвестированного капитала.
Так, исследователи западного рынка недвижимости утверждают, что важнейшим фактором диверсификации управляемого риска является диверсификация по типам недвижимости.
Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направления:
· На основе сложившегося уровня занятости населения;
· На основе специализации региона.
Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости предполагает группировку регионов страны по пяти признакам: циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость, недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая занятость, недавно возникшая низкая занятость.
Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.
Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преимущественной аренды до высокорискового – опционов на недвижимость.
2) Отрицательная корреляция ставок доходности активов.
Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до – 1 (отрицательная корреляция).
Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.
Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) – это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Например, исследователи рынков недвижимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитанных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.
Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.
Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается минимальный уровень риска. Например, коэффициент корреляции ставок доходности активов А и Б равен – 1, т.е. если ставка доходности от актива А возрастет, то от актива Б – снизится.
Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Но главное, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования.
Для успешного управления портфелем необходимо достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.
Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:
· Уровнем и стабильностью получаемых доходов;
· Семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов, а также возрастом и составом семьи;
· Величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);
· Возрастам и опытом инвестора;
· Отношением инвестора к риску.
Так, в зависимости от возраста предпочтение отдается определенному типу портфеля. Инвесторы старшего возраста ориентированы на получение текущего потока доходов, а более молодые инвесторы ориентированы на рост стоимости активов портфеля.
В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля. Такими целями являются:
· Обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;
· Возрастание стоимости объектов недвижимости в краткосрочном или долгосрочном периодах;
· Защита от инфляции;
· Возможность получения налоговых льгот.
При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более, решить эти проблемы одновременно очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.