Ныне действующий Гражданский кодекс РФ существенным образом исправил данную ситуацию: условие сдачи и приемки результата работ, в силу определения договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ), ныне являются существенными. Более того, ГК РФ отказался от формулы «приемка-сдача» и разделил ее на две процедуры: «сдача работ подрядчиком» и «приемка работ заказчиком»[79].
Пункт 1 ст. 740 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой «... заказчик обязуется ... принять результат». В тоже время специальные статьи Кодекса о сдаче и приемке работ обязывают заказчика только приступить к приемке (п.1 ст. 753 ГК РФ). Последнюю норму буквально можно толковать, как обязанность заказчика начать и проводить процедуру приемки. Термин «обязуется принять» больше подходит для обозначения процессов, которые не только начали и проводили, но и завершили. Более того, повелительная форма словосочетания «обязуется принять» не допускает отказа заказчика от приемки результата строительства, что не согласуется с положениями, закрепленными в пункте 6 ст. 753 ГК РФ.
Полагаем, что, формулируя приведенные выше нормы ГК РФ о сдаче и приемке результата строительных работ, законодатель лишь допустил орфографическую неточность
В этой связи следует не согласиться с мнением А.В. Сутягин, который полагает, что «заказчик обязан осуществить приемку»[80].
Вместе с тем, формулировка норм законодательства должна осуществляться таким образом, чтобы приводить только к однозначному их толкованию. С целью устранения обозначенных выше противоречий полагаем целесообразным изложить окончание п. 1 ст. 740 ГК РФ следующим образом: «... принять результат в соответствии с нормами настоящего кодекса или договором и уплатить обусловленную цену».
На наш взгляд, условие о сдаче и приемке результата строительства не случайно определено законодателем как существенное. Например, дата сдачи и приемки работ также имеет для сторон юридическое значение. Составление и подписание акта то сдаче и приемке является юридическим фактом, который влечет за собой наступление правовых последствий. В их числе можно назвать следующие:
• с момента составления и подписания акта осуществляется переход права собственности на объект или его часть с подрядчика на заказчика;
• у заказчика появляется:
- ответственность за сохранность возведенного объекта или его части (ст. 741 и п. 3 ст. 753 ГК РФ);
- налогооблагаемая база по налогу на имущество и другим налогам;
- возникают иные обязательства, зависящие от специфики объекта строительства (например, по ч. 2 п. 2 ст. 740 ГК РФ – эксплуатация объекта);
- начинает течь гарантийный срок (ст. 724 и ст. 755-756 ГК РФ) и срок исковой давности (ст. 756 ГК РФ);
- обязанность по оплате подрядчику выполненных работ (п.1 ст. 711, п. 1 ст. 740 ГК РФ).
На последнее обстоятельство особо обращал внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 24 января 2000 года № 51[81] «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» отмечается, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Дополнительно, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 2008 года № 12430/07[82] по конкретному гражданскому делу указано, что для разрешения спора по расчетам, за выполненные работы определяющим является тот факт, что заказчиком выполненные работы приняты.
Приведенный перечень правовых последствий приемки и сдачи законченного строительством объекта далеко не исчерпывающий, что лишний раз подчеркивает существенное значение данного условия для договора строительного подряда и указывает на необходимость его четкого изложения в самом договоре.
Рассмотренные выше положения ГК РФ о сдаче и приемке результата строительных работ являются общими.
Именно данный документ, несмотря на то, что не зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ, не опубликован в официальных изданиях, широко применяется в строительной отрасли вообще и в процессе строительства офисных и торговых центров в частности.
Кратко охарактеризуем процесс сдачи и приемки, законченных строительством торговых и офисных центров. Так, до предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочие комиссии, назначаемые заказчиком, должны проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и оказанию услуг, включая выполнение мероприятий по обеспечению на них условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защите природной среды, и только после этого принять объекты[83].
Председателем приемочной комиссии назначается представитель заказчика (застройщика), а его заместителем - архитектор-автор проекта.
Приемка объектов приемочными комиссиями производится при их полной готовности в соответствии с утвержденными проектами.
Законченные строительством объекты указанного назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
В частности, очистные сооружения вновь строящихся объектов подлежат приемке в эксплуатацию после гидравлических испытаний трубопроводов и емкостных сооружений, продолжительного (не менее трех суток) комплексного опробования под нагрузкой на чистой или сточной воде, а также после проверки взаимодействия в работе всех сооружений.
Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика) - председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, компетентных государственных органов (например, санитарного, пожарного, экологического надзора и т.п.), архитекторы-авторы проектов[84].
Рабочие комиссии создаются не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта или оборудования к сдаче.
Рабочие комиссии до предъявления заказчиком Государственной комиссии к приемке в эксплуатацию объектов обязаны: проверить соответствие выполненных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, охране окружающей природной среды и антисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам производства работ с проведением в необходимых случаях контрольных испытаний конструкций.
Так, Президиум ВАС РФ пояснил, что если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. По одному из споров подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных по договору строительного подряда. В обоснование иска он представил акт приемки выполненных работ, подписанный только подрядчиком. Заказчик подписать акт отказался. Заказчик иска не признал, поскольку по условиям договора приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Такие испытания проводились, но их результат оказался отрицательным, а повторных испытаний подрядчик не проводил. Это и послужило основанием для отказа от подписания заказчиком акта приемки. Подрядчик, возражая против доводов заказчика, заявил, что выявленные при предварительном испытании дефекты устранены, и необходимости в повторных предварительных испытаниях не было. Поэтому заказчик отказался от подписания акта необоснованно.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Согласно пункту 5 статьи 753 ГК РФ в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Поскольку первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ[85].
Генеральный подрядчик представляет рабочим комиссиям следующую документацию:
акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом)[86].
В состав государственных приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения включаются: представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, органов местного самоуправления, генерального проектировщика, компетентных государственных надзорных органов, инвестора.