Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают федеральные законы. К подобным актам относятся, в частности:
• Жилищный кодекс Российской Федерации, введен в действие 1 марта 2005 года[21], Градостроительный кодекс Российской Федерации от 17 мая 1998 года[22], Федеральный закон от 27 декабря 2002 года «О техническом регулировании»[23].
• Федеральный закон от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[24].
• Федеральный закон от 9 июля 1999 года «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»[25].
• Федеральный закон от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»[26].
• Федеральный закон от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[27].
• Федеральный закон от 26 марта 2003 года «Об электроэнергетике»[28].
Важная роль в правовом регулировании строительного подряда принадлежит также Постановлениям Правительства Российской Федерации. В их числе следует назвать следующие:
• от 14 декабря 1991 года № 40 «Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций»[29].
• от 3 февраля 1992 года № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов»[30].
• от 8 июня 1993 года № 531 «Об упорядочении в Российской Федерации строительства объектов, осуществляемого за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов»[31].
• от 10 августа 1993 года № 763 «О приватизации предприятий и организаций строительства и промышленности строительных материалов»[32].
• от 21 марта 1994 года № 209 «О порядке использования объектов производственной базы строительных организаций, находящихся на балансе промышленных предприятий»[33].
• от 22 июня 1994 года № 744 «О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе»[34].
• от 27 декабря 1997 года № 1636 «О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве»[35].
• от 25 августа 1999 года № 941 «О разработке и согласовании консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного планирования»[36].
• от 22 июня 1994 года № 744 «О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе»[37].
• от 13 сентября 1994 года № 1060 «Об утверждении Положения о порядке подготовки, рассмотрения и проведения государственной экспертизы технико-экономических и коммерческих предложений и обоснований целесообразности, эффективности и возможности участия российских организаций в строительстве объектов за границей на основе межправительственных соглашений об экономическом и техническом сотрудничестве»[38].
• от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»[39].
• от 21 марта 2002 года № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»[40].
• от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»[41], и др.
Другой особенностью правового регулирования отношений по договору строительного подряда выступает система нормативно-правовых актов. Прежде всего, это СНиП — строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ. ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений и сооружений.
Положения ряда перечисленных документов использованы в данной работе при исследовании вопросов договора подряда на строительство офисных и торговых центров.
13. Понятие, сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации. В настоящее время договор строительного подряда представляет собой самый распространенный из применяемых на практике договоров подряда. Договор строительного подряда, регулируя отношения как минимум двух сторон, подразумевает некоторые фактические действия, которые стороны должны произвести, что порождает для каждой из них определенные правовые последствия. Результатом таких действий является определенный объект недвижимости - законченный строительством и введенный в эксплуатацию.
В общем случае, форма договорных отношений, по которой одна из сторон заказывает проведение строительных работ и выражает согласие на их оплату, а другая обладает специальными познаниями и навыками в области строительства и выражает согласие на их проведение, носит название договора строительного подряда[42].
ГК РФ рассматривает договор строительного подряда в качестве вида договора подряда. В статье 740 ГК РФ закреплена норма согласно которой по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
С точки зрения теории классификации договоров, договор строительного подряда можно охарактеризовать как консенсуальный, взаимный (двусторонним) и возмездный. Раскроем содержание данных признаков.
Так, признак консенсуальности означает, что договор строительного подряда признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В силу того, что определение договора строительного подряда, закрепленное в п.1 ст. 740 ГК РФ, является императивной нормой, стороны не вправе своим соглашением предусматривать реальный характер заключаемого договора строительного подряда. Другую особенность, связанную с названным признаком, отметил О.С. Иоффе. Он, в частности, писал о том, что: «если некоторые другие консенсуальные договоры (например, купля-продажа) иногда исполняются в момент их заключения, то для договора строительного подряда такая возможность исключена: момент совершения сделки и момент выполнения предусмотренных ею работ обязательно отделены друг от друга более или менее продолжительным промежутком времени»[43].
Признак двусторонности означает, что обязанности и права имеют обе стороны договора строительного подряда. Главные обязанности ГК РФ закрепляет в определении договора строительного подряда. Так, для подрядчика - это обязанность построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а для заказчика - обязанность по созданию необходимые условия для выполнения работ, принятию их результата и по уплате обусловленной цены. Более подробно взаимные права и обязанности сторон договора подряда на строительство офисных и торговых центров нами рассмотрены во второй главе настоящей работы.
Признак возмездности вытекает из того, что подрядчик, который построил по заданию заказчика определенный объект либо выполнил иные строительные работы, вправе требовать от заказчика исполнения его обязанности по оплате выполненных работ. Такого рода договоры в силу статьи 423 ГК РФ являются возмездными. Однако сразу возникает вопрос о квалификации тех договоров строительного подряда, когда в силу родственных, дружеских и иных подобных отношений подрядчик выполняет работы безвозмездно. Нужно согласиться с мнением Ю.В. Романца, что «признавать данные безвозмездные договоры недействительными нельзя, так как по существу в них нет ничего противозаконного»[44].
Действительность такого рода договоров обусловливается нормой, изложенной в пункте 2 ст. 421 ГК РФ: стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Но в любом случае отсутствие признака возмездности не позволяет говорить о таких соглашениях как о договорах строительного подряда; данные договоры относятся к непоименованным и прямо не урегулированным гражданским законодательством. Сказанное не исключает возможность применения к таким непоименованным в ГК РФ безвозмездным договорам строительного подряда правил § 3 главы 37 ГК РФ, в части, не противоречащей безвозмездности такого подрядного обязательства.
Вместе с тем, глубокое исследование обозначенной проблемы не является задачей нашего исследования. Более того, полагаем, что договор подряда на строительство офисных и торговых центров не может быть безвозмездным, что обусловлено спецификой возводимых объектов.
Договор строительного подряда, являясь видом договора подряда, обладает всеми родовыми признаками, присущими последнему. Во-первых, договор строительного подряда направлен на выполнение работ в соответствии с заданием заказчика. Во-вторых, договор строительного подряда направлен на выполнение только таких работ, которые влекут получение результата, отделимого от самой работы. В-третьих, результат работ имеет индивидуальный характер.
Кроме названных признаков, договор строительного подряда обладает рядом видовых отличий. В их числе можно назвать следующие особенности:
•выполнение работ на недвижимом объекте, неразрывно связанном с землей;