Завершая рассмотрение вопроса о цене как существенном условии договора подряда на строительство офисных и торговых центров обратимся к статье 743 ГК РФ. Согласно ей подрядчик, обнаруживший в ходе строительства необходимость проведения дополнительных, не учтенных проектом работ, обязан сообщить об этом заказчику. Если же от заказчика в обусловленный срок не поступит ответа, он должен приостановить дальнейшее выполнение работ. В случае продолжения строительно-монтажных работ подрядчик лишается возможности требовать от заказчика возмещения стоимости этих работ. Из сказанного следует, что, если подрядчик выполнил дополнительные работы, не обусловленные проектом и предварительно не согласовал их выполнение с заказчиком, он не вправе требовать оплаты таких работ.
Подписание заказчиком актов выполненных работ судебные инстанции рассматривают как фиксацию им самого факта выполнения таких работ, но никак не разрешение на их выполнение, и тем более на оплату. Правда, чтобы отказаться от оплаты принятых работ, заказчик должен убедить подрядчика в том, что отраженные в акте объемы не предусмотрены проектной документацией или, что подрядчик завысил их объемы. Аналогично этому заказчик вправе не оплачивать завышенную подрядчиком против условий договора стоимость работ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, анализируя практику арбитражных судов по рассмотрению споров в сфере строительства, в частности, отметил, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных при строительстве цеха обжига керамических изделий, что подтверждено актом приемки работ. Заказчик заявил встречное требование о признании договора ничтожной сделкой. Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о ничтожности договора в силу статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации[73].
Таким образом, не достижение сторонами соглашения по такому существенному условию как цена в ряде случаев может привести к тому, что договор будет признан судом незаключенным.
Существенным условием договора подряда на строительство офисных и торговых центров является положение о сроке производства работ. Наличие разрыва во времени между датой заключения договора и датой исполнения определяет консенсуальный характер договора. Этот интервал времени, применительно к договору строительного подряда и принято называть «сроком выполнения работ». Вполне понятно, что заказчика не интересует строительство офисного или торгового центра ради самого процесса строительства. Единственное, что имеет значение для заказчика - это достижение результата строительства, то есть возведение и ввод в эксплуатацию конкретного торгового или офисного центра согласно имеющегося проекта в установленный договором срок. Собственно в этом и состоит суть любого договора строительного подряда - достижение через определенный промежуток времени запланированного результат.
В этой связи М.И. Брагинский справедливо отметил, что с точки зрения заказчика сами работы по договору строительного подряда имеют значение лишь постольку, поскольку служат средством достижения результата[74]. Подрядчик берет на себя обязательство не только по производству каких-либо строительных работ, но так, же по их завершению, представлению заказчику оконченного строительством объекта. Об этом свидетельствует повелительная форма глагола «построить» в форме законченного исполнением действия. Такой же точки зрения придерживается и Б.Д. Завидов, указывая, что работа и ее результат (объект) в договоре подряда обычно обособленны во времени (сначала выполняется работа, а затем возникает ее результат), однако они тесно связаны и образуют единство. Выполняемая работа предполагает достижение определенного результата, ибо сама по себе она бессмысленна, а результат не достижим без предшествующей ему работы[75].
Арбитражные суды выработали при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда, определенные тенденции, согласно которым отсутствие в подобного рода договоре указаний о сроках выполнения строительных работ влечет недействительность такого договора[76].
Иного мнения придерживается В.В. Залесский, отметивший, что отсутствие в договоре положений о начальном и конечном сроках выполнения работ не влечет недействительности договора строительного подряда. Подобное мнение автор обосновывает тем, что «согласно статьи 314 ГК РФ обязательство должно быть выполнено в разумный срок»[77].
С такой позицией В.В. Залесского вряд ли можно согласиться, поскольку, на наш взгляд, такой подход не характерен для договоров строительного подряда. В строительном подряде заказчик прямо заинтересован не в неком абстрактном «разумном» сроке исполнения работ, а во вполне определенном сроке (например, третий квартал 2008 года, январь 2009 года и т.п.). Более того, стороны договора строительного подряда могут трактовать общий термин «разумности» очень вольготно и свободно, в соответствии со своим внутренним пониманием, либо исходя из неких субъективных факторов. Подобная ситуация, на наш взгляд, просто не допустима, когда речь идет о строительстве торговых и офисных центров, поскольку на момент их возведения заказчик, как правило, уже связан договорными обязательствами с другими субъектами (например, как уже отмечалось, могут быть заключены предварительные соглашения об оказании услуг, аренды площадей офисного или торгового центра и т.п.).
Поэтому представляется совершенно правильным то обстоятельство, что применительно к договору строительного подряда законодатель пошел на определенное ужесточение норм об условиях договора с помощью заключенных в них императивных предписаний.
Четкое определение в договоре подряда на строительство офисного или торгового центра срока окончания строительно-монтажных работ имеет для сторон весьма существенное значение. Так, к примеру, срок проведения работ и их окончания определяет момент прекращения определенных прав и обязанностей сторон и, одновременно, возникновение новых.
От установления сроков, кроме того, зависит наступление таких правовых последствий, как:
- распределение рисков между сторонами (ст. 705 ГК РФ);
- дата приемки и сдачи объекта и начало его эксплуатации (ст. 753 ГК РФ);
- дата начала течения гарантийного срока (ст. 755 ГК РФ);
- дата начала предельного срока обнаружения недостатков (ст. 756 ГК РФ);
- момент наступления ответственности за несоблюдение сроков (ст. 708 ГК РФ) и т.д.
Указав на обязательность наличия начального, конечного сроков выполнения работ, законодатель по п. 2 ст. 708 ГК РФ все-таки разрешил сторонам вносить в договор условия о возможности их изменения (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения). Тем самым предусматривается определенная гибкость в определении возможных вариантов построения договора строительного подряда.
Практика арбитражных судов при рассмотрении споров, возникающих в сфере строительства, идет по пути признания договора строительного подряда незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат[78].
Гражданский кодекс РСФСР (1964 года) не содержал норм о сдаче и приемке законченного строительством объекта. Данная проблема была учтена законодателем только в общей части главы 30 «Подряд» ГК РСФСР (1964 года), в которую была включена статья 361 «Обязанность заказчика принять работу, выполненную подрядчиком». Причем данная статья не предусматривала норму об обязательном участии подрядчика в процедуре сдачи-приемки работ. Конечной целью процедуры ставилось «принятие работ», а не их результата. «Приемка» и «сдача» не рассматривались как самостоятельные процессы для каждой из сторон договора. Односторонний отказ от подписания акта не допускался.