Смекни!
smekni.com

Земельно-имущественные отношения (стр. 42 из 52)

В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).

Таблица 13.2

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Отличительныйфактор Объект-аналог из УПВС Оцениваемыйобъект Корректирующий коэффициент
Группа капитальности 1 1 1,00
Этажность 1 1 1.00
Тип фундаментов Ленточный каменный, бетонный,железобетонный (монолитный) Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) 1,00
Тип стен Кирпичные Изнесущих панелей 1,03

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.

Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,

где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;

V— расчетный объем;

К — коэффициент корректировки;

Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;

ty— корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;

1984 г. (та же) — 882 627 руб.;

на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).

Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.

Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).

Таблица 13.3

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС

Конструктивныйэлемент Процент от стоимости здания-аналога Стоимость, тыс. руб.
Фундаменты 8 955 852,8
Стены 11 1 314297,5
Перегородки 2 238 963,2
Перекрытия 4 477 926,4
Кровля 14 1 672 742,3
Полы 12 1 433779,1
Проемы 4 477 926,4
Отделочные работы 6 716889,6
Прочие работы 5 597 408,0
Технические системы 15 1 792 223,9
В томиное:
холодное водоснабжение 3 358 444.8
горячее водоснабжение 2 238 963,2
канализация 2 238 963,2
электроосвещение 6 716889,6
вентиляция 2 238 963,2
Итого 81 9 678 009.0

Таблица 13.4

Полная восстановительная стоимость зданий

№п\п Наименование Восстановительная стоимость, руб. Восстановительная стоимостьс учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб.
1 Производственный корпус № 106 9 678 009 000 15097694040
2 Бытовой корпус № 18 главного производства 3 1 707 424 000 49463581440
3 Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 47371 487000 73899519720
4 Производственный корпус № 3 25 242 625 000 39 378 495 000
5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 1 169408000 1 824 276 480
6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 23 62 1 700 000 36 849 852 000
7 Производственный корпус № 51 14388546000 22446131760
8 Корпус № 60 94 937 535 000 148 102554600
9 Корпус № 62 24697315000 38527811400
10 Корпус №68 10933080000 17055604800
11 Материальный склад (корпус № 7) 11 965221 000 18665744760
12 Производственный корпус № 99 16384569000 25 559 927 640
13 Компрессорная станция (корпус № 4) 1 690212000 2 636 730 720
14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 153986000 240218160
15 Внутриплощадочная насосная станция № 2 39 05 1 000 60919560
16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 209 577 000 326940120
17 Склад растворителей (корпус № 10) 4 638 772 000 7 236 484 320
18 Галерея бытового корпуса № 18 298 292 000 465 335 520
19 Трансформаторная (объект 46) 1 59 04 1 200 248 103 960
20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 202 887 000 316503720
21 Бункерный товарный склад сажи 4 044 049 000 6308 716440
22 Производственный корпус № 1 71 244862000 111 141 984720
23 Склад масел (корпус № 104) 381 760000 595 545 600

Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

Са = СТбал Нам Кдохим ,

где Са — стоимость аренды;

CT6ал — полная балансовая стоимость здания;

Нам — коэффициент нормы амортизации;

Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Ним —налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.