машинные отделения лифтов площадью 10 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;
коридоры площадью 56 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;
лифтовые холлы площадью 5 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;
лестничные клетки общей площадью 260 м2. Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт•ч. Годовые расходы на освещение
1 809 089 руб.;
вестибюль площадью 25 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;
залы заседаний площадью 50 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение
2 902 847 руб.;
конференц-зал площадью 100 м2. Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.;
кабинеты площадью 15м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;
помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;
прочие помещения площадью 590 м2. Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.
Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12.
2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.
3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл.
4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл.
5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.
Таблица 13.12
Расходы на электроэнергию
| Наименованиерасходов | РасходкВт-ч | Стоимость | |
| руб. | долл. | ||
| Электроснабжение | 1 171 284 | 210831 045 | 37953 |
| В том числе: | |||
| Расходы на электроустановки | 303 062 | 54551 086 | 9820 |
| Расходы на отопление | 638 792 | 114982487 | 20699 |
| Расходы на лифтовые установки | 40646 | 7316352 | 1 317 |
| Кондиционирование | 188784 | 33981 120 | 6 117 |
| Освещение | 257532 | 46355848 | 8345 |
| В том числе: | |||
| Санузлы | 7091 | 1276310 | 230 |
| Машинные отделения лифтов | 762137182 | 137182 | 25 |
| Коридоры | 9244 | 1 663 939 | 300 |
| Лифтовые холлы | 2794 | 502 999 | 91 |
| Лестничные клетки | 10050 | 1 809 089 | 326 |
| Вестибюль | 1 576 | 283 737 | 51 |
| Залы заседаний | 16 127 | 2 902 847 | 523 |
| Конференц-зал | 6003 | 1 080 552 | 195 |
| Кабинеты | 173729 | 31 271 277 | 5629 |
| Помещение пожарно-сторожевой охраны | 1 576 | 283 737 | 51 |
| Прочие | 28579 | 5 144 179 | 926 |
Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.
Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.
Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.
Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.
Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:
• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;
• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;
• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.
Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.
Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.
Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.
Таблица 13.13
Основные предположения подснежным потокам
| Помещения | Площадь, м2 | Годовая ставка арендной платы,долл. | Потенциальный валовой доход долл. | Прогноз потенциального дохода, % | ||||||
| 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | |||||
| Офисно-конторские | 3200 | 420 | 1344000 | 5 | 5 | 4 | 4 | 3 | ||
| Вспомогательные | 500 | 100 | 50000 | 5 | 5 | 4 | 4 | 3 | ||
| Всего | 1394000 | 5 | 5 | 4 | 4 | 3 | ||||
| Коэффициент недоиспользования | 0.83 | 0,07 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | ||||
| Переменные операционные расходы,долл. | Доля в эффективном валовом доходе, % | |||||||||
| Показатели | Фактическиеданные | После реконструкции | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | ||
| Управление | 41 820 | 3.00 | 3,00 | 3,00 | 3,00 | 3,00 | 3,00 | |||
| Электроэнергияи тепло | 43 762 | 46298 | 3.32 | 3.32 | 3,32 | 3,32 | 3,32 | 3,32 | ||
| Водоснабжение | 826 | 3000 | 0,22 | 0.22 | 0,22 | 0,22 | 0,22 | 0,22 | ||
| Вывоз мусора | 759 | 10000 | 0,72 | 0,72 | 0,72 | 0,72 | 0,72 | 0,72 | ||
| Уборка территории | 367 | 1 200 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | ||
| Охрана | 8586 | 49000 | 3.52 | 3,52 | 3,52 | 3,52 | 3,52 | 3,52 | ||
Таблица 13.14
Анализ дисконтированного денежного потока
| 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. | 2002г. |
| ДОХОДПотенциальный валовой доход 1 394000.00 1463700,00 1536885.00 1 598 360.40 1 662294,82Вакансии и потери 1161666,67 97580,00 51229.50 53 278.68 55 409.8ЗДополнительные доходы .Эффективный валовой доход 232333,3.1 1366120,00 1485655,50 1545081,72 1606884,99ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫПостоянные расходыНалоги на недвижимостьздания и сооружения 1,98 39600,00 39200,00 38800,00 38400,00земельные платежи 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50Страховые платежи 6000,00 12000,00 12000, 00 12000, 00 12000, 00Переменные расходыУправление 6 970,00 40 983,60 44 569,67 46 352,45 48 206,55Электроэнергия и тепло 7716,33 45372,04 49342,09 51315,78 53368,41Водоснабжение 500,00 2940,00 3197,25 3325,14 3458,15Вывоз мусора 1666,67 9800,00 10657,50 11083,80 11527,15Уборка территории 200,00 1176,00 1278,90 1330,06 1383,26Охрана 8166,67 48020,00 52221,75 54310,62 56483,04Резервы на замещение 0,00 29700,00 29400,00 29100,00 28800,0Операционные расходы — всего 39260,15 237630,14 249905,66 255656,35 261665,06Чистый операционный доход 193073,18 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93Инвестиции 2 090 600.00Денежный потокдо налогообложения -1897526,82 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93Ставка дисконта 24,5%Фактор дисконта 0,803212851 0,645150885 0,518193482 0,416219664 0,334312983Дисконтированный денежный потокТекущая стоимость денежного потока -1524117,92 728046,23 640357,51 536684,20 449724,49Текущая остаточная стоимость 2159652,05 остаточная стоимостьСТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА — ВСЕГО 2 990 346,55 | 1 712 163.60 57072.121 655091.5438 000,008 038.50 12000,0049 652,7554 969,463 561,8911 872,971 424,7658 177,5428 500,00266 197,871 388 893,671 388 893,676 459 970,62 |
Расчетная цена объекта в послепрогнозный период затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированным поступлением чистого дохода в прогнозный период составляет текущую стоимость объекта.
Ставка дисконта. Все вложения в производящие доход активы должны:
• полностью возместить инвестиции;
• обеспечить доход на инвестиции с учетом корректировки на риск.
Ставка дисконтирования отражает ожидаемый риск (в том числе страховой) инвестиций в подобные объекты недвижимости (находящиеся в собственности) и возможность альтернативных вложений капитала.
В качестве безрисковой ставки для оценки была выбрана ставка эффективной доходности по облигациям внутреннего валютного займа 5-го транша (с датой погашения 14.05.2008 г.), которая на дату оценки составляла 12,5%. К безрисковой ставке были добавлены поправки в 4% на риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости, в 3% — на низкую ликвидность объектов недвижимости, в 2% — на управление инвестициями, в 3% — на общую негативную ситуацию в экономике. В результате ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, составила 24,5%. Анализ денежных потоков представлен в табл. 13.14.
В результате дисконтирования денежных потоков получена оценочная стоимость объекта, равная 2 990 346 долл., или округленно 2 990 000 долл.
Согласование результатов. В ходе проведенного исследования были получены следующие оценки стоимости объекта:
на основе метода
прямого сравнения продаж — 2 600 000 — 3 300 000 долл.;
на основе доходного метода — 2 990 000 долл.
При использовании метода прямого сравнения продаж результат оценки получен на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами, но не отражают реальные сделки. Поэтому результат метода прямого сравнения продаж имеет вспомогательное значение.