Смекни!
smekni.com

Земельно-имущественные отношения (стр. 44 из 52)

Расчет суммы функционального и экономического износов по одному из рассматриваемых зданий.

Производственным корпус № 106

Ифунк+экон = Са Кнедкап ,

где Са = СТбал Нам Кдох + Ним — потенциальная арендная плата;

Кнед — коэффициент недозагрузки;

Ккап — коэффициент капитализации.

Ифунк+экон = (СТбал Нам Кдох + Нимнедкап =

= (30299714095x0,01x1,5 + 561792285)0,36/0,335 = 1092 130 384 руб.

Накопленный износ для зданий и сооружений определялся как сумма величин всех видов износа (физического, функционального и экономического). Величины накопленного износа приведены в табл. 13.8.

Таблица 13.8

Накопленный износ объектов оценки

Наименование Общий физический износ, руб. Функциональный износ, руб. Накопленныйизнос, руб.
1 Производственный корпус № 1 06 5586 146920 1 092 130384 6 678 277 304
2 Бытовой корпус № 18 главного производства 19288360728 568 032 853 19856393581
3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 23910784633 1 344 694 654 25255479287
4 Производственный корпус № 3 15449053750 1 495001 312 16944055062
5 Здание заводоуправления(корпус № 36) 729 409 330 15 114899 744 524 229
6 Склад сырья готовой продукции ( Корпус №5) 12321 928882 526 089 087 12848017969
7 Производственный корпус № 51 8 786 777 750 543770391 9330548 141
8 Корпус № 60 78 843 809 335 4 162405238 83006214573
9 Корпус № 62 20510648 184 794 130249 21 304778433
10 Корпус № 68 4710594720 407824 141 5 118418861
11 Материальный склад (корпус № 7) 6693801660 214812967 6908614627
12 Производственный корпус № 99 10072717304 488397 102 10561 114406
13 Компрессорная станция (корпус № 4) 958 192898 73 308 286 1 031 501 184
14 Внутриплощадочнаянасосная станция №1 88 564 840 13575797 102 140637
15 Внутриплощадочнаянасосная станция № 2 22 295 650 5032 164 27327814
16 Главная понизительнаяподстанции ( корпус № 15) 114777 187 17 110682 131 887 869
17 Склад растворителей (корпус №10) 1 95 1 042 886 92 948 392 2043991 278
18 Галерея бытового корпуса № 18 113 113078 30010272 143 123350
19 Трансформаторная (объект 46) 77655354 5 125 776 82781 130
20 Главная понизительнаяподстанция (корпус № 66) 105444368 29 669 273 135 113 641
21 Бункерный и тарный склад сажи 1 881 144845 113275803 1 994420648
22 Производственный корпус № 1 53 447 908 675 3945594 183 57 393 502 858
23 Склад масел (корпус № 104) 131 923386 7 756 442 139679828

Расчет рыночной стоимости. При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений при помощи затратного метода сначала оценивается полная восстановительная стоимость, а затем из нее вычитается накопленный износ (табл. 13.9).

На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для зданий и сооружений, равный 0,86961.

Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость зданий и сооружений предприятия: 521 753 950 509 х 0,86961 = 453 722 452 902 руб.

ВЫВОД: рыночная стоимость зданий и сооружений рассматриваемого предприятия составляет на дату оценки (округленно) 455 000 000 000 руб.

12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.

Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.

Цель оценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалистыотмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.

Таблица 13.9

Рыночная стоимость зданийи сооружений

№п\п Наименование объекта Остаточная балансовая стоимость, руб. Полная восстановительная стоимость, руб. Накопленный износ, руб. Рыночная стоимость, руб. Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость
1 Производственный корпус № 106 28089614242 1 5 097 694 040 6678277304 8419416736 0,29973
2 Бытовой корпус №18 главного производства 13380239025 49463581440 19856393581 29607187859 2,21275
3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 33 750 274 292 73899519720 25255479287 48 644 040 433 1,44129
4 Производственный корпус № 3 33910806089 39 378 495 000 16944055062 22 434 439 938 0,66157
5 Здание заводоуправления (корпус №36) 364 260526 1 824 276 480 744 524 229 1079752251 2,96423
6 Склад сырья готовой продукции (корпус №5) 12306496 189 36 849 852 000 12848017969 24001834032 1,95034
7 Производственный корпус №51 12799437299 22446131760 9330548141 13115583618 1,02470
8 Корпус № 60 102508946803 148102554600 83006214573 65096340027 0,63503
9 Корпус № 62 19369320014 38527811400 21304778433 17223032967 0.88919
10 Корпус № 68 9830184 127 17055604800 5118418861 11937185939 1,21434
11 Материальный склад (корпус № 7) 5179360300 1 8 665 744 760 6908614627 11 757 130 133 2,27000
12 Производственный корпус № 99 12121201963 25559927640 10561114406 14998813234 1,23740
13 Компрессорная станция (корпус №4) 1670428504 2636730720 1 031 501 184 1 605 229 536 0,96097
14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 257066572 240218 160 102140637 138077523 0,53713
15 Внутриплощадочная насосная станция № 2 95287315 60919560 27327814 33 591 746 0,35253
16 Главная понизительнаяподстанция (корпус № 15) 355959414 326940120 131887869 195052251 0,54796
17 Склад растворителей (корпус №10) 1 856 852 074 7 236 484 320 2043991278 5192493042 2,79640
18 Галерея бытового корпуса № 18 634 239 884 465 335 520 143 123 350 322212170 0,50803
19 Трансформаторная (объект 46) 109855320 248 103960 82781 130 165322830 1,50491
20 Главная понизительнаяподстанция (корпус № 66) 699133671 316503720 135 113640 181 390080 0,25945
21 Бункерный и тарный склад сажи 2 356 269 399 6308716440 1 994 420 648 4314295792 1,83099
22 Производственный корпус № 1 93 008 080 934 11114I984720 57 393 502 858 53748481 862 0,57789
23 Склад масел (корпус № 104) 192990786 595 545 600 139679828 455 865 772 2,36211
Итого 384846304742 334666770014 0,86961

В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.