Стоимость объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки. Производительность объекта-аналога составляет 100м3/ч (28 л/с), производительность объекта оценки — 80 л/с.
Цена того или иного объекта изменяется не прямо пропорционально изменению мощности (производительности), а с некоторым отставанием, величина которого определяется так называемым коэффициентом торможения цены, который не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от диапазона изменения мощностей, исполнения, оборудования и ряда других условий. С увеличением мощности цена при прочих равных условиях возрастает, а стоимость единицы мощности (удельная стоимость) уменьшается. Введение поправки к стоимости объекта на его мощность сводится к определению коэффициента торможения, так как отношение одной стоимости к другой равно отношению мощностей, умноженному на коэффициент торможения.
Стоимость объекта оценки:
C = Cа,Kторм=Ca(N/Nа)n,
где Са — стоимость объекта-аналога;
N—мощность объекта оценки;
Na — мощность объекта-аналога;
n— показатель степени, учитывающий коэффициент торможения (оптимальное значение 0,65).
Таким образом, стоимость строительства насосной станции противопожарного водоснабжения составит 512 169 256 руб., а с учетом НДС и прибыли предпринимателя — 798 984 039 руб. Таким образом, функциональный износ оцениваем в 800 000 000 руб.
ВЫВОД: основываясь на результатах, полученных выше, оценщики считают, что рыночная стоимость цеха сварки составляет 6 850 000 000 руб.
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего здания с использованием качественных поправок и метода дисконтирования денежных потоков.
Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком, расположенное в Москве за пределами Садового кольца, в котором размещалось предприятие легкой промышленности, на данный момент оборудование демонтировано и здание предлагается на продажу как административно-офисное.
Оцениваемые права:
на здания (сооружения) — право собственности;
на земельный участок — право аренды.
Дата оценки — 1 января 1997 г.
Цель оценки — определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта.
Постановка задачи. Предметом оценки является объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Объектная, 99.
Решение поставленной задачи предполагает несколько взаимосвязанных этапов:
• сбор информации и анализ ситуации на рынке недвижимости;
• изучение и анализ местоположения объекта оценки;
• изучение технической документации;
• осмотр объекта и интервью с руководителями и специалистами; • поиск и изучение аналогов оцениваемого объекта;
• определение рыночной стоимости объекта.
Описание местоположения объекта оценки. Объект расположен в Центральномадминистративном округе Москвы, в 4 минутах ходьбы от станции метро "N". Доступ к объекту можно осуществить, несколькими способами: метро, затем 4 минуты пешком либо наземным пассажирским транспортом. Фасад здания выходит на улицу Объектная, по которой преимущественно осуществляется оживленное пешеходное движение. Удобный подъезд для автомобильного транспорта.
История объекта. Объект оценки построен до 1917 г., тогда здание имело 2 -этажа и подвал. В здании два входа: с улицы и со двора.
Первоначальное назначение здания — трактир. Затем здание было перепрофилировано под артель. В 1930—1935 гг. надстроено до пяти этажей, и в нем уже разместили фабрику модельной одежды. Над пятым этажом в мансарде расположен красный уголок. В 1989 г. 3-й этаж укреплен швеллерами.
Описание земельного участка. Площадь земельного участка 1003 м2. Участок имеет прямоугольную форму. Рельеф участка спокойный.
Описание здания. Здание в плане трапециевидной формы, пятиэтажное. Площадь застройки 590,36 м2. Объем здания 13 248 м3, общая площадь примерно 3700 м2 (включая подвал); высота этажей переменная, от 2,71 до 3,55 м.
Фундамент ленточный из бетонных блоков и сборных железобетонных подушек.
Стены кирпичные, простенки между оконными проемами заполнены кладкой из шлакобетонных камней. Перегородки кирпичные.
Перекрытия над подвалом, 1-м и 2-м этажами железобетонные, над 3-5-м этажами — деревянные.
В проемах деревянные оконные блоки, дверные коробки и двери. Полы паркетные.
Имеются две железобетонные лестницы, балконы и козырьки, колонны — кирпичные и железобетонные столбы; балки металлические.
Отделка: внутренняя — масляная окраска, внешняя — штукатурка.
Инженерные системы: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефон, один грузовой лифт.
Подвал частично используется под склад, в нем располагается оборудование инженерных систем.
Площадь каждого из пяти этажей 590,36 м2, на каждый этаж ведут по два входа, на каждом этаже по четыре помещения, высота 1-5-го этажей соответственно 2,71; 3,55; 3,41; 3,46 и 3,53 м.
Общая площадь мансарды 590,36 м2, полезная — менее 290 м2, один вход, одно помещение, высота 2,2 м.
Результаты визуального осмотра. Осмотр фасада выявил частичные разрушения наружного слоя штукатурки, редкие скалывания основания фундамента. Серьезных дефектов и разрушений визуально определить не удалось. В целом здание производит удовлетворительное впечатление.
Несмотря на то что здание не эксплуатируется, оно поддерживается в рабочем состоянии. Действуют основные инженерные системы (отопление, электроснабжение). Состояние оконных рам и дверных блоков удовлетворительное: большинство из них требует лишь косметического ремонта. На потолках выявлены разрушения отделочного слоя, имеются протекания кровли. В отдельных местах наблюдаются небольшие разрушения междуэтажных перекрытий. Полы имеют местные вздутия, почернения паркета. На стенах и перегородках обнаружены трещины и отслоения масляной краски. Лестницы имеют незначительный износ (местные стертости). Грузовой лифт не эксплуатируется, по, по словам собственника, исправен. Визуальный осмотр здания изнутри показал, что его состояние удовлетворительное.
Вследствие того что оцениваемый объект характеризуется продолжительным периодом эксплуатации, имеет значительный накопленный износ и его дальнейшее использование предполагается после реконструкции, применение затратного метода к оценке данного объекта признано нецелесообразным.
Метод прямого сравнения продаж. Из перечня недавно проданных и выставленных на продажу объектов отобраны объекты-аналоги.
Объект № 1.
Отдельно стоящее 5-этажное здание.
Общая площадь 217 м2.
Земельный участок 0.15 га.
Цена продажи 630 долл. за 1 м2.
Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро "Тульская" либо 10 минутах езды на трамвае от станции метро "Шаболовская", в 200 м от Даниловского кладбища. Подъезд к зданию в данный момент затруднен: вокруг всего здания ведутся строительные работы. Здание кирпичное, построено в начале века, первоначально двухэтажное, впоследствии надстроено до 5-этажного. Фундаменты и стены находятся в удовлетворительном состоянии, имеются трещины. Оконные рамы двойные деревянные, требуют замены, остекление отсутствует. Внутренняя отделка отсутствует. Здание простояло зиму без поддержания эксплуатационного режима, вследствие этого требуется замена инженерных коммуникаций; необходим капитальный ремонт.
Окружение: рядом расположены гаражи, хозяйственные постройки жилого района.
Объекты №2, 3.
Отдельно стоящие здания.
Общая площадь строения № 2 3030 м2.
Цена 1 500 000 долл., или 495 долл. за 1 м2.
Общая площадь строения № 3 3226 м2.
Цена 2 700 000 долл., или 840 долл. за 1 м2.
Здания расположены в 20 минутах ходьбы от Савеловского вокзала. Подъезд автобусом от Савеловского вокзала либо трамваем от станции метро "Новослободская". Здания 5-этажные, кирпичные. Строение № 2 выходит торцом на Миусское кладбище. Территория вокруг зданий не благоустроена, завалена строительным мусором. Стены зданий кирпичные. На стенах строения № 2 видны следы ремонта, в нем заменены перекрытия. В обоих зданиях не заполнены проемы и нет внутренней отделки. Инженерные коммуникации требуют полной замены, а здания — капитального ремонта.
Объект № 4.
Общая площадь 1222 м2.
Цена 1150 долл. за 1 м2.
Здание расположено в 20 минутах ходьбы от станции метро "Белорусская" и в 20 минутах ходьбы от станции метро "Савеловская", подъезда муниципальным транспортом нет. Здание 3-этажное, с подвалом, кирпичное. Территория вокруг здания благоустроенная. Имеется парковка для автомашин. На уровне каждого этажа вдоль всего здания сделаны стяжки из металлического швеллера. Здание поддерживается в эксплуатационном режиме. Требуется внешний ремонт. Штукатурка осыпается на стенах. Требуются замена оконных блоков, ремонт помещений.
Определение корректировок
1. Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые в отчете объекты предложены к продаже в январе—феврале 1997 г.
2. Местоположение.Наилучшее местоположение имеет объект № 4. Сравнимое с оцениваемым объектом местоположение имеют объекты № 2и
№ 3. Объект № 1 имеет менее предпочтительное местоположение.
3.Корректировка на состояние объекта. По результатам осмотра объект № 4 находится в аналогичном состоянии с объектом оценки. Остальные объекты требуют дополнительных капитальных вложений для доведения их до состояния объекта оценки.
4.Корректировка на площадь объекта. Анализ рынка офисных зданий показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость зданий, имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость зданий с меньшей площадью. Максимальную удельную стоимость имеют здания площадью около 1000 м2. При возрастании общей площади здания удельная стоимость 1 м2 при прочих равных условиях падает.