5.Размер земельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельным участком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки только непосредственно под зданием.
Сводная характеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результаты сравнительного анализа — в табл. 13.11.
Результаты проведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основным характеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту №4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод о том, что стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составит от 700 до 900 долл. за 1 м2. Более высокая цена за 1 м2 на объекте № 3, на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.
Общая стоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.
Таблица 13.10
Характеристика объектов-аналогов
| Характеристика объектов | Объект | Объект №1 | Объект №2 | Объект№3 | Обмет№4 |
| Общая площадь, м 2 | 3314 | 2217 | 3030 | 3226 | 1222 |
| Этажность | 5 этажей + мансарда + подвал | 5 этажей + подвал | 5 этажей + подвал | 5 этажей + подвал | 3 этажа + подвал |
| Удаленность от метро | Рядом с метро | 10 мин ходьбы, подъезд затруднен | 20 мин ходьбы | 20 минходьбы | 20 мин ходьбы |
| Наличие парковки | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует | На 12 автомашин |
| Земельный участок | 0,1 га | 0,15га | Под зданием | Под зданием | Под зданием |
| Цена предложения, долл. | - | 1 400 000 | 1 500000 | 2 701 000 | 1 405 000 |
| Цена предложения за 1 м2, долл. | - | 630 | 495 | 840 | 1150 |
Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.
Таблица 13.11
Сравнительный анализ объектов
| Показатель | Объект | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | |
| Цена предложения за 1 м2. долл. | 630 | 493 | 840 | 1150 |
| Состояние объекта | Немного хуже | Хуже | Хуже | Одинаковое |
| Площадь здания | Немного лучше | Одинаковая | Одинаковая | Немного лучше |
| Местоположение | Хуже | Соизмеримо | Соизмеримо | Лучше |
| Земельный участок | Соизмерим | Хуже | Хуже | Лучше |
| Парковка | Соизмерима | Соизмерима | Соизмерима | Лучше |
| Общая поправка | Немного хуже | Хуже | Хуже | Лучше |
Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:
· учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что
важно при предполагаемой реконструкции объекта;
· полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.
Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:
• реальную рыночную арендную ставку;
• величину и динамику текущих расходов;
• ставки дисконтирования;
• период владения объектом;
• величину реверсии.
Определение потока дохода.Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:
· доход для оценки недвижимости измеряется за год;
· учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);
· рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);
· доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).
При определении стоимости аренды 1 м2 учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисныхпомещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.
В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м2, для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.
Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:
Кнд =DпTс/Nа,
где Dп — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);
Тс — средний период, в течение которого помещение свободно;
Na — число арендных периодов в году.
Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число арендных периодов за год — 1.
Кнд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.
В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего
объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: Кнд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно Кнд = 0,07.
Расчет текущих операционных расходов.
Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.
Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.
Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.
Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3—4% эффективного валового дохода.
Переменные расходы.
1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.
• Общая площадь здания 3313,8м2.
• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.
• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.
Расчет расходов на отопление.
Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.
• Объем здания 13248м3.
• Температура внутри здания 180С.
• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.
• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.
Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.
• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.
• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.
Расчет расходов на кондиционирование.
• Число кондиционеров 140.
• Суточная продолжительность работы 6 ч.
• Период работы 120 суток в год.
• Число рабочих дней в неделю 6.
• Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч.
• Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.
Расчет расходов на освещение.
Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:
используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;
стены помещений светлые.
Освещаются:
санузлы площадью 10м2 каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;