В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
ПРИМЕР
Производство изделий (корпус № 106)
Группа капитальности объекта оценки 1.
Год постройки 1987.
Год оценки 1996.
Действительный возраст на дату оценки 9 лет.
Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая
жизнь) 100 лет.
Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.
Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.
Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:
• коэффициент капитализации равен 0,335;
• коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;
• полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;
• коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.
Таблица 13.5
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов
| Конструкции,элементов | Остаточнаястоимость,руб. | Фактический срок эксплуатации, лет | Нормативный срок эксплуатации, лет | Коэффициент износа (гр. 4/гр.5) | Износ(гр. 2 х гр.5), руб. |
| Кирпичные перегородки | 372782280 | 9 | 60 | 0,15 | 55917342 |
| Кровля рулонная | 2609477520 | 9 | 10 | 0,9 | 2348529768 |
| Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные | 2 236 695 240 | 9 | 20 | 0,45 | 1 006512858 |
| Деревянные | 357871 800 | 9 | 30 | 0,3 | 107361 540 |
| Деревянные двери | 387694320 | 9 | 30 | 0,3 | 116308296 |
| Окраска водными составами | 335504520 | 1 | 2 | 0,5 | 167752260 |
| Масляная окраска | 782 843 880 | 1 | 2 | 0,5 | 391 421 940 |
| Система горячего водоснабжения | 372 782 280 | 9 | 20 | 0,45 | 167752026 |
| Система холодного водоснабжения | 559 174200 | 9 | 20 | 0,45 | 251 628390 |
| Система канализации | 372 782280 | 9 | 30 | 0,3 | 111 834 684 |
| Система электрооборудования | 1118 348 400 | 9 | 30 | 0,3 | 335 504 520 |
| Системавентиляции | 372 782 280 | 9 | 60 | 0,15 | 55917342 |
| Итого | 9878739000 | 5 116440966 |
Таблица 13.6
Общий физический износ объектов оценки
| №п\п | Наименование объекта | Фактический возраст здания, лет | Полная восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 9 | 15097694040 | 9 878 739 000 |
| 2 | Бытовой корпус № 1 8 | 24 | 49463581440 | 23830238640 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 23 | 73899519720 | 44007579720 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 25 | 39 378 495 000 | 23450 115000 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 25 | 1 824 276 480 | 878 886 840 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 24 | 36 849 852 000 | 18631947360 |
| 7 | Производственный корпус № 5 1 | 24 | 22446 131 760 | 13366797600 |
| 8 | Корпус № 60 | 18 | 148 102 554 600 | 88 195 904 160 |
| 9 | Корпус № 62 | 18 | 38527811400 | 22943528400 |
| 10 | Корпус № 68 | 10 | 1 7 055 604 800 | 8216933400 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 25 | 18665744760 | 9437736360 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 14 | 25 559 927 640 | 1522I 082240 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус №4) | 25 | 2 636 730 720 | 1 141 674879 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 23 | 240218 160 | 106763280 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция №2 | 25 | 60919560 | 26 378 040 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 24 | 326940120 | 135648240 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 23 | 7 236 484 320 | 1 957 803 120 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 1 8 | 23 | 465335520 | 128203920 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 22 | 248 103 960 | 91 141 440 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 17 | 316503720 | 125211 840 |
| 21 | Бункерный и тарный склад | 24 | 6308716440 | 1 577178720 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 24 | 111 14I984720 | 58 007 303 640 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 14 | 595 545 600 | 134852640 |
| Неустранимым физический износ короткоживущих элементов, руб. | Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. | Коэффициент к определению износа долгоживущих элементов | Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. | Общий физический износ, руб. |
| 5 116440966 | 5218955040 | 0,09 | 469 705 954 | 5586 146920 |
| 13 136358456 | 25 633 342 800 | 0,24 | 6152002272 | 19288360728 |
| 17035638433 | 29891 940000 | 0,23 | 6875 146200 | 23910784633 |
| 11466958750 | 15928380000 | 0,25 | 3 982 095000 | 15449053750 |
| 493 061 920 | 945 389 640 | 0,25 | 236347410 | 729 409 330 |
| 7949631 768 | 18217904640 | 0,24 | 4372297 114 | 12321 928882 |
| 6 607 737 552 | 9079334 160 | 0,24 | 2 179040198 | 8 786 777 750 |
| 68060612256 | 59 906 650 440 | 0,18 | 10783197079 | 78 843 809 335 |
| 17705477244 | 15584283000 | 0,18 | 2805 170940 | 20510648184 |
| 3826727580 | 8838671400 | 0,10 | 883 867 140 | 4710594720 |
| 4 386 799 560 | 9 228 008 400 | 0,25 | 2307002 100 | 6693801 660 |
| 8625278948 | 10338845400 | 0,14 | 1447438356 | 10072717304 |
| 584 428 938 | 1495055841 | 0,25 | 373763960 | 958 192898 |
| 55201 120 | 133454880 | 0,25 | 33 363 720 | 88 564 840 |
| 13660270 | 34 54 1 520 | 0,25 | 8 635 380 | 22 295 650 |
| 68867136 | 191 291 880 | 0,24 | 45910051 | 114777 187 |
| 736946210 | 5278681200 | 0,23 | 1214096676 | 1951042886 |
| 35572810 | 337 131 600 | 0,23 | 77 540 268 | 113 113078 |
| 43 123600 | 156962520 | 0,22 | 34531754 | 77 655 354 |
| 72 924 748 | 191 291 880 | 0,17 | 32519620 | 105444368 |
| 745 575 792 | 4731 537720 | 0,24 | 1 135569053 | 1 881 144845 |
| 40695585216 | 53 134681080 | 0,24 | 12752323459 | 53447908675 |
| 67 426 372 | 460 692 960 | 0,14 | 64497014 | 131923386 |
Таблица 13.7
Функциональный и экономический износ объектов оценки
| №п/п | Наименованиеобъекта | Балансовая стоимость, руб. | Остаточная балансовая стоимость, руб. | Годовые амортизационные отчисления, руб. |
| 1 | Производственный корпус №106 | 30299714095 | 28089614242 | 302997141 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 17 398 756462 | 13380239025 | 173987565 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 38420506318 | 33 750 274 292 | 384 205 063 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 47531 043614 | 33910806089 | 475310436 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 452 002 847 | 364 260 526 | 4 520 028 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 16228346569 | 12306496 189 | 162283466 |
| 7 | Производственный корпус №51 | 16667987495 | 12799437299 | 166679875 |
| 8 | Корпус № 60 | 121544692158 | 102508946803 | 1215446922 |
| 9 | Корпус № 62 | 23 439 727666 | 19369320014 | 234 397 277 |
| 10 | Корпус № 68 | 12 193289 145 | 9830 184 127 | 121 932891 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 6 420 546 255 | 5 179360300 | 64 205 463 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 14 137106489 | 12 121 201 963 | 141 371 065 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус№4) | 2 120 590824 | 1 670 428 504 | 23 205 908 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 499 446 767 | 257 066 572 | 4 994 468 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция№2 | 185 130812 | 95287315 | 1 851308 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 586883471 | 355959414 | 5 868 835 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 3 290 440 055 | 1 856 852 074 | 32904401 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 1016095 180 | 634 239 884 | 10160952 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 171 514 186 | 109855320 | 1 715 142 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 908 4 1 5 544 | 699 133 671 | 9084 155 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 3 885 602 679 | 2 356 269 399 | 38 856 027 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 120 762 197887 | 93 008 080 934 | 1 207621 979 |
| 23 | Склад масел (корпус №104) | 223865617 | 192990786 | 2238656 |
| Сумма годового налога на имущество, руб. | Потенциальная годовая арендная плата, руб. | Потери арендной платы, руб. | Функциональный износ, руб. | |||
| 561 792285 | 1 016287996 | 365 863 679 | 1 092 130384 | |||
| 267604781 | 528 586 127 | 190291 006 | 568 032 853 | |||
| 675 005 486 | 1 251 313081 | 450472709 | 1 344 694 654 | |||
| 678216 122 | 1391 181 776 | 500825439 | 1495001312 | |||
| 7285211 | 14065253 | 5063491 | 15 114899 | |||
| 246 129924 | 489555 122 | 176239844 | 526089087 | |||
| 255 988 746 | 506 008 558 | 182163081 | 543770391 | |||
| 2050178936 | 3873349318 | 1 394 405 755 | 4162405238 | |||
| 387386400 | 738982315 | 266 033 633 | 794 130249 | |||
| 196603683 | 379 503 020 | 136621 087 | 407824 141 | |||
| 103587206 | 199 895 400 | 71 962344 | 214812967 | |||
| 242 424 039 | 454 480637 | 163613029 | 488397 102 | |||
| 33 408 570 | 68217432 | 24 558 276 | 73 308 286 | |||
| 5 141 331 | 12 633 033 | 4 547 892 | 13575797 | |||
| 1 905746 | 4 682 708 | 1 685 775 | 5 032 164 | |||
| 7 119 188 | 15922440 | 5 732 079 | 17 110682 | |||
| 37 137041 | 86 493 642 | 31 137711 | 92 948 392 | |||
| 12684798 | 27 926 225 | 10053441 | 30010272 | |||
| 2 197 106 | 4769819 | 1 717135 | 5 125 776 | |||
| 13982673 | 27 608 907 | 9 939 206 | 29 669 273 | |||
| 47125388 | 105409428 | 37 947 394 | 113275803 | |||
| 1 860 161 619 | 3671 594587 | 1 321 774051 | 3945594183 | |||
| 3859816 | 7217800 | 2598408 | 7756442 | |||
ПРИМЕР