Как уже отмечалось, смысл залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание.
Основанием для обращения взыскания на имущество является:
· ненадлежащее исполнение;
· неисполнение обязательства залогодателем (п. 1 ст. 348 ГК).
Кроме того, предполагается, что убытки залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК). Это означает, что если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, то суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, установленный ст. 349 ГК, предусматривает дифференциацию правового регулирования обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог.
Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК). При этом возможность бесспорного обращения взыскания на заложенную недвижимость по исполнительной надписи нотариуса исключается. Такое ограничение представляется оправданным с точки зрения обеспечения особой устойчивости прав на недвижимое имущество, имеющее высокую стоимость, поскольку осуществить проверку обоснованности требований кредитора с оценкой всех конкретных обстоятельств может только суд.
Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд (п. 1 ст. 349 ГК). А именно: если между залогодержателем и залогодателем имеется нотариально удостоверенное соглашение, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Здесь следует отметить, что указанное соглашение стороны имеют право заключить только после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство. Следовательно, всякое условие в договоре о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество должно признаваться недействительным.
Соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть оспорено в суде как залогодержателем или залогодателем, так и любым лицом (предшествующими залогодержателями, собственниками и т.п.), чьи права нарушены указанным соглашением.
Указанное правило имеет важное значение для субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в отдельных случаях предоставляет залогодержателю возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодателю - избежать судебных издержек.
Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество регулируется с учетом предоставления залогодержателю и залогодателю более широкой возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества.
Правило п. 2 ст. 349 ГК предусматривает, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя. Законодатель не указал момент заключения этого соглашения. Однако по смыслу этой нормы представляется, что соглашение может быть оформлено как до возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и после их возникновения. Данное положение действует, если заложенное имущество не передается залогодержателю.
В отношении же предмета залога, переданного залогодержателю, п. 2 ст. 349 содержит особое правило, согласно которому взыскание на такое имущество может быть обращено в порядке, установленном договором, если законом не установлен иной порядок.
Предусмотрены следующие три случая, когда независимо от вида имущества, переданного в залог, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК):
· если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Так, например, унитарное предприятие не вправе отдавать в залог недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК);
· если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную ценность для общества;
· если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Вторым этапом удовлетворения претензий залогодержателя является реализация заложенного имущества.
Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных ст. 350 ГК.
Прежде всего необходимо отметить обязательность продажи заложенного имущества с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК), что исключает его комиссионную продажу. Данное положение имеет важное значение, так как предоставляет возможность в короткий срок продать предмет залога по наивысшей цене и тем самым удовлетворить требование залогодержателя.
Интересам залогодержателя служит правило п. 2 ст. 350 ГК о том, что суд (при обращении взыскания по решению суда) по просьбе залогодателя вправе отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года. Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, жилой дом и т.п. Однако, с учетом того, что действие указанной нормы может в определенной мере ущемлять интересы залогодержателя, п. 2 ст. 350 ГК содержит оговорку, в соответствии с которой отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
С точки зрения максимального удовлетворения интересов залогодателя и залогодержателя большое значение имеют следующие предоставленные им права:
· определять соглашением начальную продажную цену заложенного имущества (кроме случаев обращения взыскания в судебном порядке) (п. 3 ст. 350 ГК);
· заключить соглашение (при объявлении торгов несостоявшимися) о приобретении залогодержателем предмета залога и зачете в счет покупной цены своих требований, обеспеченных залогом (п. 4 ст. 350 ГК).
Принципиальными для обеспечения гарантии прав залогодержателя удовлетворять свои требования независимо от результата торгов (не состоялись повторные торги, вырученная сумма недостаточна) и залогодателя на возврат излишней суммы являются следующие положения:
· о праве залогодержателя, при несостоявшихся повторных торгах, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (п. 4 ст. 350 ГК);
· о праве залогодержателя (если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточная для покрытия требования) получить недостающую сумму из прочего имущества должника при отсутствии иного указания в законе или договоре (п. 3 ст. 350 ГК);
· об обязательном возврате залогодателю денежной разницы в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя (п. 6 ст. 350).
В соответствии со ст. 352 ГК, одними из установленных ей оснований прекращения залога являются продажа заложенного имущества с публичных торгов, а также невозможность реализации предмета залога по причине несостоявшихся торгов (п. 4 ст. 350 ГК).
2. Государственно- правовое регулирование регистрации ипотеки
Основные требования и порядок государственной регистрации ипотеки определен главой 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки на основании заявления залогодателя, а для ее осуществления должны быть представлены:
· нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
· документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
· доказательства уплаты регистрационного сбора;
· документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:
· закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
· документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, что требует ст.13 ФЗ №122 №О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.