«Теория оценки»
«Земельно-имущественные отношения »
«Имущественные отношения»
конспекты
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России
1.1. История вопроса
1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков
Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
2.1. Связь недвижимости с землей
2.2. Определение недвижимого имущества
2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения
2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости
2.5. Законодательство об оценочной деятельности
Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки
3.1 Виды стоимости
3.2 Специфика рынков недвижимости
3.3 Принципы оценки недвижимости
3.4 Процесс оценки
Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание
4.1. Классификация объектов недвижимости
4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости
4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки
4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета
Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия
Глава 6. Доходный метод оценки недвижимости
6.1 Структура доходного метода
6.2 Основополагающие принципы доходного метода
6.3 Ставки капитализации, дисконтирования
6.4 Условия арендных отношений
6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах
6.6 Метод прямой капитализации
6.7 Оценка с применением техники остатка
6.8. Второй метод капитализации
Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
7.1 Влияние финансового левереджа
7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство
7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа
7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение “цена—стоимость”
Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж
8.1. Основные положения
8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж
8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж
8.5. Метод валовой ренты
8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж
Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости
9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора
Глава 10. Оценка стоимости земли
10.1 Цель оценки
10.2. Предмет оценки
10.3. Земельный рынок
10.4. Нормативная цена земли
10.5. Рыночная стоимость земли
Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости
11.1. Сущность затратного метода
11.2. Области применения затратного метода
11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
11.4. Затраты и себестоимость
11.5. Методы определения стоимости нового строительства
11.6. Измерение накопленного износа
Глава 12. Практика оценки недвижимости
12.1. Процесс оценки
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал
ВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая вниманию читателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).
Но как оценить недвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.
Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.
Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки — продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участия профессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынке недвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают, допустим, по 6—7 человек. Подумать только, 12—14 тыс. , человек кормятся” от оборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется — это неизбежное следствие рыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.
Недвижимость в руках государства — крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектов Российской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример — московская мэрия. Здесь создана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензирования деятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от 11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.
Существуют два типа мотивации обладания объектом не движимости — максимизация текущего дохода и получение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночную стоимость? Это может сделать только независимый оценщик.
Продажа принадлежащего государству объекта недвижимости — это частный случай приватизации. В принятом 3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценки приватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовом масштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько лет для того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодатель ном уровне.
Как видно, новые жизненные условия потребовали новую профессию — специалиста-оценщика. В 1993 г. благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного
банка в России была начата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” стали организаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке. Одним из таких центров стала Академия оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметить следующие особенности нашей
Академии:
1. Независимость Академии. Отстоять эту независимость стоило больших усилий. И именно твердость позиции в отношении независимости Академии стоила, по существу, разрыва отношений с Российским обществом оценщиков (вернее, с его руководством), пытавшимся узурпировать роль своего рода высшего арбитра в вопросах оценки имущества. Однако мировая практика доказала, что монополизация оценочной деятельности противоречит основополагающим принципам рыночной экономики
2. Академия старается охватить как можно большее число сторон оценочной деятельности. Не случайно в серии книг по оценочной деятельности выходят учебные пособия по оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, инвестиционных : проектов и даже по оценке ювелирных изделий и драгоценных металлов.
3. Преемственность образования. Она проявляется не только по горизонтали — многие наши выпускники закончили не сколько курсов. И это естественно: специалист по оценке недвижимости должен знать особенности определения ценности земли. Или, скажем, профессионал по оценке бизнеса не может проводить оценочную работу без знания механизма формирования интеллектуальной собственности (нематериальных активов).
Важно и то, что разработанная в Академии структура образования позволяет получить государственный сертификат специалиста по антикризисному управлению. Выдаваемые Академией свидетельства по оценке недвижимости и бизнеса признаются Федеральной службой по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Их обладатели должны окончить лишь дополнительные курсы, организуемые Академией оценки.
Достаточно высокий уровень подготовки в Академии оценки проявляется и в том, что ее выпускники успешно сдают аттестационные экзамены на право оценочной деятельности в Москве, организованные мэрией. Нам доставляет удовольствие отметить, что почти все наши выпускники (а их на момент написания этих строк было уже более 100) сдавали эти экзамены лучше других абитуриентов — выпускников других учебных центров.
Пока еще не вышел давно ожидаемый Закон об оценочной деятельности. Именно этот закон введет в нормативное русло требования по подготовке специалистов, их обучению. Ожидается появление президентских указов о недвижимости за рубежом и ее оценке, постановлений и распоряжений правительства, конкретизирующих требования Закона об оценочной деятельности, Закона о регистрации недвижимости, нормативных актов Мингосимущества РФ, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Федеральной службы по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, Российского фонда федерального имущества, Госкомстата. Со всеми этими ведомствами про граммы обучения в Академии оценки согласованы, а большинство из них заключило соглашение с Академией о подготовке специалистов по оценке как для самих ведомств, так и для тех, кого они привлекают к оценочной экспертизе осуществляемых ими мероприятий и проектов.