--------------------------------
<*> Следует отметить, что понимание наследства как совокупности имущественных прав и обязанностей наследодателя не является нововведением в теории права. Такое понимание было принято еще в советской юридической литературе (см., к примеру: Перетерский И.С. ГК РСФСР. Комментарий. Вып. VI. Наследственное право. М.; Пг., 1924. С. 7; Гражданское право. Т. II. М., 1938. С. 446; Учебник гражданского права. Т. II. М., 1944. С. 274; Амфитеатров Г.Н. Право наследования личной собственности. М., 1946. С. 8; Ландкоф С.Н. Основы цивильного права. М., 1948. С. 403; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950. С. 28).
Таким образом, наследник должен вступать в те права и обязанности, которыми обладал умерший гражданин. Понятие универсального правопреемства законодатель закрепил непосредственно в п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса: "При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное".
Вступая в права, принадлежавшие умершему гражданину, наследник, являющийся правопреемником наследодателя, не нуждается для приобретения каждой отдельной части наследственного имущества в наличии тех условий, которые требуются для приобретения каждой из этих частей имущества в отдельности (в частности, передачи вещей, уступки прав требования и т.д.). Он делается правопреемником умершего в силу одного акта - принятия им наследства. Если же имеется несколько наследников, то каждый из них рассматривается как преемник, лишь фактически ограничиваемый наличием других таких же универсальных наследников и потому являющийся преемником только в известной доле наследства.
Особую актуальность данный вопрос приобретает в сфере реализации права граждан на жилище. В частности, одним из основополагающих способов реализации конституционного права граждан на жилище, несомненно, является наем жилых помещений на основании договоров. Поскольку предметом таких договоров служат жилые помещения, а целью - предоставление их гражданам для проживания, речь идет о договорах, связанных с удовлетворением одной из основных потребностей граждан - потребности в жилище <*>.
--------------------------------
<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005. С. 654.
Наем - традиционный институт, имеющий исторические корни. Так, В. Умов уже в 1872 г. указывал, что "один из договоров, развитие которого идет рука об руку с развитием цивилизации, - это договор найма" <*>.
--------------------------------
<*> Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. Ч. I. М.: Унив. тип. (Катков и Ко), 1872. С. 1.
С древних времен каждый человек имел возможность обеспечить себя жильем, будь то пещера либо самостоятельно возведенное жилье. Имущество, в том числе земля, составляло общее достояние всех членов рода или общины. По мере развития общества наряду с появлением и расширением круга собственников происходило постепенное сосредоточение мест проживания населения на территориально ограниченных участках, более интенсивными стали процессы централизации экономической жизни общества, что в свою очередь сказывалось на уменьшении в указанных территориальных границах количества мест, пригодных для размещения жилых помещений. В конечном счете это привело к резко увеличившейся потребности людей в жилье. С тех пор проблема удовлетворения жилищных потребностей людей всегда находилась и находится в центре общественного внимания. Одним из возможных способов удовлетворения такой потребности стал наем жилых помещений. Его выделение в особый институт произошло в силу особой жизненной важности объекта найма - жилого помещения. При этом сам наем не является открытием нового или новейшего периода истории развития имущественных отношений. Люди давно заметили, что богатство составляет не владение имуществом на праве собственности, а его использование.
Таким образом, как указанные причины необходимости расширения способов удовлетворения потребности в жилье, так и указанные экономические причины в результате породили договорные отношения, целью которых стала передача жилых помещений во временное пользование. В России в настоящее время институт найма жилых помещений наряду с институтом права собственности на жилые помещения играет одну из ключевых ролей в удовлетворении потребности многих граждан в жилье. В основе такого института лежат нормы как Гражданского, так и Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регламентируют отношения, возникающие по поводу заключения договоров найма жилых помещений. Складывающиеся же правоотношения в рамках таких договоров имеют длящийся характер, что для настоящего исследования имеет достаточно важное значение.
В период существования указанных правоотношений может возникнуть проблема, вызванная прекращением правоспособности одного из элементов субъектного состава такого правоотношения, к примеру в связи со смертью гражданина. Тем более что для договора найма жилого помещения характерно то, что на стороне нанимателя по такому договору в обязательном порядке выступает гражданин.
Поэтому немалый интерес для настоящего исследования с учетом его предмета представляет судьба принадлежавших гражданину прав и обязанностей по указанному договору после его смерти, в особенности если он являлся нанимателем.
Следует определить, насколько действие принципа универсального правопреемства может быть обеспечено в полной мере в случаях, когда наследодателем является гражданин, выступавший на день своей смерти в качестве нанимателя по договору найма жилого помещения. В данном случае с учетом не только гарантированного Конституцией Российской Федерации права наследования, но и права на жилище правам соответствующих наследников могут быть противопоставлены жилищные права иных граждан, имеющих определенный интерес относительно конкретного жилого помещения.
С позиции основного принципа наследственного права - универсального правопреемства - права и обязанности нанимателя либо наймодателя по договору найма жилого помещения должны перейти к наследникам. Именно такой подход мы можем встретить в российском дореволюционном гражданском праве, которое с фактом смерти одной из сторон договора найма жилого помещения не связывало его прекращение. Такой договор считался обязательным для наследников сторон. Как указывалось в одном из кассационных решений (N 304 за 1867 г.), "договор имущественного найма есть договор об имуществе, а не о личном действии и, следовательно, имеет равное действие как на обязавшихся лиц, так и на их наследников" <*>. Данный подход в полной мере отражал особенности дореволюционной системы отношений в жилищной сфере, когда они регулировались только гражданско-правовыми нормами и защите жилищных прав граждан, в том числе посредством использования государством средств специального правового регулирования в жилищной сфере, не уделялось особого внимания.
--------------------------------
<*> Думашевский А. Систематический свод решений кассационных департаментов Сената 1866 - 1871 гг.: С подлинными текстами решений, извлеченными из них тезисами и критическим разбором их. Т. 1. Решения Гражданского кассационного департамента, разъясняющие т. X ч. 1 Свода законов с прибавлением решений, относящихся ко всем другим томам Свода законов, за исключением Уложения о наказаниях. СПб.: Тип. В.С. Эттингера, 1872. С. 317.
Соответственно в случае смерти нанимателя либо наймодателя договор продолжает действовать, и его указанных участников заменяют их наследники. Данный комплекс отношений регулируется нормами наследственного права.
Российское дореволюционное право, так же как и древнеримское право, считало право нанимателя жилого помещения обязательственным, не защищенным какими-либо элементами вещного права. При этом профессор М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем жилья крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел к временному ограничению личной свободы нанимателя <*>. Это в некоторой степени объясняет причину обязательственной природы договора найма жилого помещения в дореволюционной России и умаления прав нанимателя.
--------------------------------
<*> См.: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д: Феникс, 1995. С. 583. В.В. Святославский в своих работах обращал внимание на отсутствие прав у нанимателей жилья, произвол соседей и хозяев, приоритет интересов в договоре найма квартиры домовладельца, произвол хозяев при повышении квартплаты (Святославский В.В. Квартирный вопрос. СПб., 1898. С. 133 - 134, 258).
Поэтому изначально российские цивилисты в основном не дифференцировали отношения, возникавшие по поводу обычного договора имущественного найма и договора найма жилого помещения. Г.Ф. Шершеневич прямо указывал, что: "a) имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре, b) что нанимателю принадлежит не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае - на предоставление пользования вещью и на поддержание ее в надлежащем состоянии, c) что относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, d) что последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому и не может быть обязанным к какому-либо действию" <*>. Такие основные начала имущественного найма распространялись и на наем жилых помещений. Однако дальнейшее развитие института найма жилых помещений в дореволюционной России, как считал Г.Ф. Шершеневич, противостояло таким "последовательным проведениям юридических начал".