Указанные задачи решаются в рамках наследственных отношений. С другой стороны, условной "платой" за подобное решение вопроса является бремя содержания жилого помещения со всеми вытекающими последствиями: необходимостью решать вопросы управления многоквартирным домом, заботиться об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме и, в конечном счете, о судьбе такого дома при наступлении его полного морального и физического износа.
Особенностью жилых помещений также является то, что они представляют собой сложные вещи. Наряду с главной вещью (собственно помещением) в состав жилого помещения входят другие вещи, являющиеся принадлежностью по отношению к главной вещи (например, инженерно-техническое оборудование). Это выделяет жилое помещение среди других объектов, которые могут входить в состав наследства. При наследовании между участниками складываются правоотношения по поводу квартиры или жилого дома в целом, а не по поводу отдельных их частей (оконных рам, санитарно-технического оборудования, радиаторов отопления и т.д.). Оборудование, входящее в состав квартиры, не наследуется самостоятельно.
Особенностью правового режима квартир в многоквартирных домах является также то, что наряду с правом собственности на жилое помещение собственнику принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан достаточно полный, но не исчерпывающий перечень объектов, которые могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве на общее имущество, принадлежащая собственнику помещения в многоквартирном доме, не может находиться в гражданском обороте отдельно от жилого помещения, а следует его судьбе. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество прежнего собственника такого помещения.
Отнесение того или иного помещения к категории жилых помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. При этом для определения места открытия наследства не имеет значения, являлся ли наследодатель при жизни собственником помещения, в котором постоянно проживал до смерти, или он пользовался таким помещением на иных основаниях.
Следующим важным моментом, связанным с определением жилого помещения, является то, что именно в месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).
Безусловно, к особенностям жилого помещения как объекта наследования относится обязательность государственной регистрации права, чему посвящен специальный раздел данной работы. Здесь следует обратить внимание лишь на то, что несоблюдение данного требования законодательства в отношении вновь возведенного объекта по существу впоследствии выводит такое имущество из состава наследственной массы.
Это подтверждается и имеющейся судебной практикой рассмотрения дел о признании за наследниками права собственности на самовольно возведенные строения или помещения. Так, в качестве примера можно рассмотреть дело из обзора надзорной практики по гражданским делам Президиума Самарского областного суда за декабрь - январь 2002 г.
Волхина Л.И. обратилась в суд с иском к Волхиной Н.Н. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, устранении препятствий в пользовании имуществом, указав, что ее мать, Сорокина, в 1947 г. приобрела жилой дом, расположенный на земельном участке размером 690 квадратных метров.
В 1992 г. Сорокина умерла. Ссылаясь на то, что после смерти матери она фактически приняла наследство: обрабатывала земельный участок и уплачивала налоги на имущество, истица просила признать за ней в порядке наследования право собственности на жилой дом с земельным участком. Кроме того, она просила обязать ответчицу - свою дочь не препятствовать ей в пользовании принадлежащим ей имуществом.
Решением Промышленного районного суда от 17 июля 2001 г. за Волхиной Л.И. признано право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом в порядке наследования, а Волхина Н.Н. была обязана не чинить истице препятствия в пользовании земельным участком.
Из материалов дела видно, что мать истицы, Сорокина, пользовалась жилым домом и земельным участком.
В 1992 г. Сорокина умерла, и наследницей является истица - ее дочь, которая после смерти матери фактически приняла наследство, вселилась в жилой дом, обрабатывала земельный участок.
Удовлетворяя исковые требования истицы, суд исходил из того, что жилой дом принадлежал Сорокиной на праве собственности и истица как наследница после смерти матери фактически приняла наследство.
Вывод о том, что жилой дом Сорокиной принадлежал на праве собственности, суд мотивировал на основании документов технической инвентаризации домовладения.
Между тем вопрос о правовом положении дома суд в полной мере не выяснил. В материалах дела отсутствуют правовые основания приобретения жилого дома Сорокиной. Из имеющегося в материалах дела заключения, составленного начальником бюро технической инвентаризации, от 20 апреля 1965 г. усматривается, что жилой дом является самовольно возведенным строением.
В соответствии с подп. "г" п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 с последующими изменениями "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежащее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения.
Судом же указанное разъяснение Пленума Верховного Суда при рассмотрении требований истицы учтено не было, что нельзя признать правильным.
В случае признания жилого дома самовольно возведенным строением суду следует при разрешении спора руководствоваться требованиями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд также признал за Волхиной Л.И. право собственности на земельный участок, сославшись на то, что она вместе с матерью открыто, добросовестно более 15 лет владела земельным участком.
Между тем данный вывод суда сделан без учета имеющихся обстоятельств дела.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица был привлечен Комитет по управлению имуществом г. Самары, на который возложены полномочия по управлению и распоряжению земельными участками в пределах городской черты.
Из письменного ответа Комитета по управлению имуществом г. Самары от 16 июля 2001 г. на исковые требования истицы усматривается, что Комитет не возражал против предоставления Волхиной Л.И. земельного участка после определения собственника жилого дома.
В дополнение истице было рекомендовано обратиться в Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары для уточнения соответствия возведенной постройки градостроительным и строительным нормам и соблюдения правил водоохранной зоны.
Во втором отзыве от 16 июля 2001 г. Комитет исковые требования Волхиной о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования не признал.
Судом же указанные обстоятельства были оставлены без внимания и соответствующей оценки, что нельзя признать обоснованным.
Кроме того, суд признал за истицей право собственности на земельный участок площадью 738 квадратных метров. Между тем в соответствии с п. 3 Постановления главы администрации г. Самары от 7 декабря 1994 г. N 1737 "О мерах по эффективному использованию земельных участков" предельная норма земли под индивидуальное жилищное строительство в Кировском районе составляет 300 квадратных метров.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене <*>.
--------------------------------
<*> Судебная практика (Приложение к Информационному бюллетеню Управления судебного департамента в Самарской области). 2002 (март). N 1(6).
Еще одним специфическим свойством недвижимого имущества, связанным с обязательностью государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.). Именно эта сфера подвержена большему влиянию различных политических и административных факторов <*>. Это подтверждается и стремлением политической <**> и законодательной <***> ветвей власти облегчить оборот недвижимости путем совершенствования гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации.