--------------------------------
<*> Такое прекращение прав пользования жилым помещением предусматривают ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует обратить внимание, что в абз. 2 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о тех не включаемых в состав наследства правах и обязанностях, переход которых не допускается федеральным законом. Статьи 672 и 686 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью не исключают возможности включения в состав наследства соответствующих прав умершего нанимателя.
В частности, анализ норм федеральных законов позволяет выделить относительно договорных отношений три разновидности специальных норм, препятствующих включению имущественных прав и обязанностей в состав наследства. Это нормы, предусматривающие на случай смерти гражданина:
- прекращение действия соответствующего договора (см., к примеру, п. 1 ст. 977, ст. 701, 1002, 1010, п. 1 ст. 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации; ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- прекращение права или положение о том, что такие права не переходят (см., к примеру, п. 1 ст. 581, п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686, п. 3 ст. 1156 Гражданского кодекса Российской Федерации; ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- переход имущественного права, возникшего у такого гражданина в соответствующем договоре, к лицам, не являющимся наследниками (см., к примеру, абз. 2 ч. 2 ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В ряде случаев законодатель предусматривает диспозитивные нормы, которые дают возможность сторонам в договоре установить особое условие. В частности, для случая смерти гражданина, который является стороной в договоре аренды недвижимого имущества, в виде общего правила Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что его права и обязанности по названному договору переходят к наследнику (абз. 1 п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), и при этом одновременно указывает: "...если законом или договором не предусмотрено иное" <*>.
--------------------------------
<*> Гражданский кодекс Российской Федерации допускает рассматриваемое препятствие посредством включения в договор указания о том, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора (абз. 2 п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом же случае нормы, препятствующие включению прав умершего нанимателя по договору найма жилого помещения в состав наследства, относятся ко второй из перечисленных разновидностей норм, поскольку, во-первых, соответствующий договор не прекращается и, во-вторых, права умершего нанимателя не переходят к лицам, совместно проживавшим с ним. В упомянутых нормах непосредственно указывается, что такие лица именно "становятся" нанимателями или сонанимателями либо "с ними заключается договор" и они "признаются" нанимателями, то есть у этих лиц право возникает вследствие соответствующего события либо заключения договора (в случае смерти нанимателя по договору социального найма), а не переходит в порядке правопреемства.
Сопоставление норм ст. 1112 и 686 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о необходимости их корректировки. В обоснование такой необходимости можно привести следующее.
Статья 1112 содержит положение о том, что законодателем могут устанавливаться в Гражданском кодексе Российской Федерации и других федеральных законах нормы, препятствующие вхождению конкретных имущественных прав или имущественных обязанностей в состав наследства. По существу, это позволяет сделать вывод о том, что в таких случаях права и обязанности умершего лица по наследству не переходят. К таким случаям справедливо относят и ситуацию, которая подпадает под действие ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации <*>. Однако следует различать последствия смерти нанимателя при наличии в жилом помещении совместно проживавших с ним лиц либо сонанимателей, с одной стороны, и при отсутствии таковых - с другой. Навряд ли в намерение законодателя входило стремление ограничить наследование и во втором случае. Само изъятие, установленное ч. 2 ст. 686, прежде всего направлено на защиту жилищных прав сожителей умершего нанимателя. При отсутствии же таковых необходимости в ограничении наследства нет никакой. Следовательно, указанная норма нуждается в дополнении или уточнении, смысл которого мог бы сводиться к тому, что при отсутствии совместно проживавших с нанимателем лиц действуют правила наследования, то есть права и обязанности по указанному договору переходят к наследникам. Той же логики придерживался законодатель и определяя судьбу договора социального найма в случае смерти субъекта, драматически-поэтично поименованного "одиноко проживающий наниматель". Здесь имеется в виду положение ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что договор прекращается в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя, и ч. 2 ст. 82 этого же Кодекса о замене нанимателя в случае смерти, если совместно с ним в квартире проживали члены его семьи.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. С. 56 - 57.
В зарубежном законодательстве имеются соответствующие нормы, которыми также устанавливается особый порядок перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти. Так, согласно § 563 Гражданского уложения Германии <*> в случае смерти нанимателя в отношения найма вступают его супруг, дети или совместно проживавшие с ним лица в порядке, установленном данным Уложением. При этом согласно § 564 Уложения если в случае смерти нанимателя другие лица не вступят в отношения найма, то указанные отношения продолжаются с наследником. Кроме того, гл. 4 Уложения, посвященная изменению договора найма, содержит ряд норм, составляющих механизм, позволяющий обеспечить переход прав и обязанностей по договору найма при различных ситуациях: будь то переход к наследникам либо к иным лицам или отказ кого-либо из участников этих отношений от участия в отношениях найма в дальнейшем.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское уложение Германии (Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesets): Вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем.; Науч. ред. А.Л. Маковский и др. М.: Волтерс Клувер, 2004.
Таких положений Гражданский кодекс Российской Федерации в отличие от указанного Уложения не содержит. Соответственно по долгам умершего нанимателя, возникшим в связи с невнесением платы за пользование жилым помещением, согласно ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации должны отвечать только наследники.
Дополнительное подтверждение данной позиции можно получить в результате рассмотрения ситуации, при которой на день смерти нанимателя лица, совместно проживавшие с ним, уже должны были наравне с ним нести солидарную ответственность по договору найма. Такое возможно на основании п. 4 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом достигнутого между ними соглашения. В частности, в такой ситуации "солидарный" долг умершего нанимателя не прекращается, поскольку для этого нет законных оснований <*>. Не может он перейти и к сонанимателям, поскольку нарушится ранее установленный по соглашению между ними принцип солидарной ответственности. В данном случае именно наследники такого нанимателя будут отвечать по его долгам в пределах части общего долга, возникшего по поводу исполнения солидарного обязательства. Аналогичная ситуация возникает и в случае смерти нанимателя по договору социального найма, поскольку такая солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из названного договора, непосредственно установлена в ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации.
--------------------------------
<*> Обязательства гражданина-должника не прекращаются с его смертью, за исключением случаев, когда исполнение такого обязательства не может быть произведено без личного участия умершего должника (ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кредиторы вправе предъявлять свои требования к наследникам, принявшим наследство, либо к исполнителю завещания, либо непосредственно к наследуемому имуществу. В случае выморочности наследства требования кредиторов подлежат удовлетворению на общих основаниях.
Совершенно иная ситуация складывается, когда умирает одиноко проживавший наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения. Для такого случая Гражданский кодекс Российской Федерации уже не содержит норм, препятствующих включению имущественных прав и обязанностей нанимателя в состав наследства, поскольку, как уже ранее отмечалось, ст. 686 данного Кодекса полностью не исключает возможность включения в состав наследства соответствующих прав и обязанностей умершего нанимателя. Эта статья рассчитана только на ситуации, когда на день смерти нанимателя имеются лица, совместно проживавшие с ним, или сонаниматели. Поэтому принявшие наследство наследники такого нанимателя приобретают права и обязанности по договору коммерческого найма жилого помещения, стороной которого являлся умерший наниматель. При этом наймодатель не вправе отказать соответствующему наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Такой отказ не может иметь место также в случае, если наймодатель, пытаясь применить гражданское законодательство по аналогии и ссылаясь на ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации <*>, будет обосновывать свой отказ тем, что заключение соответствующего договора найма жилого помещения было обусловлено личными качествами умершего нанимателя. В частности, необходимо иметь в виду, что по договору аренды арендная плата может быть установлена не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически, как это предусмотрено в отношении договора найма жилого помещения (ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и в виде предоставления арендатором определенных услуг (п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из этого, заключение договора аренды может быть обусловлено личными качествами арендатора, например если он является известным профессиональным фотографом (специалистом-реставратором и т.п.) и в качестве арендной платы обязывается предоставить соответствующие услуги. Понятно, что в случае смерти такого арендатора его наследник, возможно, не будет способен предоставить указанные услуги <**>. Договор найма жилого помещения исключает такие отношения, основанные на личных качествах нанимателя, поскольку, как уже подчеркивалось, норма ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно наемной платы построена таким образом, что не позволяет дифференцировать на виды такую плату подобно арендной плате и по существу предусматривает выплату наемной платы только в виде определенных в конкретной сумме платежей. Выплата таких платежей может быть обусловлена имущественным положением нанимателя, но никак не его личными качествами.