--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. Т. 2. М., 1915. С. 358.
Складывавшиеся отношения вносили свои коррективы и требовали дополнительной защиты интересов нанимателей жилых помещений. Интерес нанимателя, "которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую", Г.Ф. Шершеневич рассматривал как неимущественный и, пытаясь обосновать отсутствие вещно-правовых элементов в рассматриваемом договоре, подчеркивал, что такие интересы не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке <*>. Напротив, К.П. Победоносцев, защищая свою позицию в пользу признания за нанимателем некоторых вещных прав на нанятое имущество, указывал, что "продажа и вообще отчуждение нанятого имущества само по себе не прекращает наемных отношений" и "нет основания в нашем законе применять строгое начало римского права и уничтожать арендные договоры, переходящие с имением" <**>.
--------------------------------
<*> См.: Там же.
<**> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 3. М.: Зерцало, 2003. С. 345.
Сторону нанимателя временами принимала и судебная практика <*>: "...продавец не может уступить покупателю более прав на имение, чем имеет сам, следовательно, если право собственности продавца ограничено отдачей всего или части имения в арендное содержание, то он может передать только это ограниченное право собственности... договор найма сохраняется до обозначенного в нем срока, и, следовательно, договоры имущественного найма не могут прекращаться по произволу собственника через продажу имения" (см. кассационные решения N 771 за 1868 г., N 663 и 882 за 1869 г., N 822 за 1870 г.) <**>.
--------------------------------
<*> Примечательно, что это в основном случалось только тогда, когда объектами договоров были имения (то есть когда на стороне нанимателя выступали имущественно состоятельные лица), а не "углы" либо квартиры.
<**> Думашевский А. Систематический свод решений кассационных департаментов Сената 1866 - 1871 гг.: С подлинными текстами решений, извлеченными из них тезисами и критическим разбором их. Т. 1. Решения Гражданского кассационного департамента, разъясняющие т. X ч. 1 Свода законов с прибавлением решений, относящихся ко всем другим томам Свода законов, за исключением Уложения о наказаниях. С. 318.
В советский период законодательство нашего государства достаточно быстро переориентировалось и встало на последовательную защиту прав нанимателей и совместно с ними проживающих лиц, что стало результатом отношения новой власти к жилью как к благу, обладание которым должно быть обеспечено государством. Понятно, что в рамках гражданско-правового института имущественного найма, представляющего собой классическую коммерческую сделку, данная задача была труднореализуема. Это создало предпосылки для начала выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельную разновидность последнего. По этому поводу О.С. Иоффе писал, что "именно проводимая советским государством в области жилищного найма особая политика вызвала необходимость отделить его от имущественного найма и в системе правового регулирования" <*>. В конечном счете достаточно длительный период времени обеспечивалась реализация политики государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан. В последующем основные принципы такой политики нашли свое отражение в современном законодательстве России и оказали влияние на формирование его норм, предназначенных для разрешения ранее обозначенного вопроса о соотношении прав наследников и жилищных прав иных граждан, имеющих определенный интерес относительно конкретного жилого помещения. Законодатель выступил в защиту именно последних.
--------------------------------
<*> Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ч. 2. Л., 1978. С. 89.
В частности, п. 2 ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае смерти нанимателя соответствующий договор найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. При этом в соответствии с данным пунктом, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Аналогичное положение содержит Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 672) относительно договора социального найма. При этом последнее положение находит свое развитие и в ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с позиции норм указанных статей в предусмотренных случаях наследники не вступают в права, имевшиеся у них на день смерти наследодателя по договору найма жилого помещения. Значит, наследники не становятся нанимателями по такому договору. Это хотя и является отступлением от основного общего принципа наследственного права, предусматривающего переход наследства к наследникам в порядке универсального правопреемства, но не противоречит части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации.
В частности, ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> прямо устанавливает, что права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается данным Кодексом или другими федеральными законами, не входят в состав наследства. Это означает, что законодатель может установить "перечень" отдельных прав и обязанностей, которые не должны включаться в состав наследства. При этом возникает вопрос: насколько правомерна такая оговорка применительно к конституционным правам наследования и как широко может использовать законодатель такую возможность, поскольку в ст. 1112 Кодекса не приведены какие-либо критерии <**> для установления ограничений? Несомненно, что для разрешения данного вопроса необходимо обратиться к позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который неоднократно в своих решениях подчеркивал, что конституционные права граждан могут быть ограничены на основании ст. 55 Конституции Российской Федерации.
--------------------------------
<*> Следует иметь в виду, что п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает исключения из правила универсального правопреемства на случаи, если иное установлено названным Кодексом.
<**> Ответив на этот вопрос, мы сможем оценить и правомерность подхода, избранного законодателем, к решению проблемы лишения прав наследников по приобретению прав пользования жилым помещением, выступавшим объектом договора найма, нанимателем по которому являлся наследодатель.
Так, в своем Постановлении от 16 января 1996 г. N 1-П <*> Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что согласно ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. По мнению указанного Суда, этим требованием определяются границы использования гражданами своих прав, на что указано и в ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, устанавливающей возможность ограничения прав и свобод законодателем, в том числе для защиты прав и законных интересов других лиц. При этом Конституционный Суд Российской Федерации, констатируя, что право наследования, предусмотренное ст. 35 (ч. 4) Конституции Российской Федерации и более подробно урегулированное гражданским законодательством, обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему (наследодателю), к другим лицам (наследникам), одновременно обратил внимание на ст. 35 (ч. 4) Конституции Российской Федерации, которая не провозглашает абсолютной свободы наследования. Данная свобода, как и некоторые другие права и свободы, "может быть ограничена законодателем, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации), то есть при условии, что ограничения носят обоснованный и соразмерный характер".
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 4. Ст. 408.
Видимо, законодатель, формулируя вышеупомянутые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие замену нанимателя на случай его смерти, посчитал достаточно обоснованным установление большей защиты прав граждан, проживавших с умершим нанимателем, по сравнению с правами наследников такого нанимателя, с чем вполне можно согласиться. Понятно, что в большинстве случаев такими гражданами являются члены семьи нанимателя, в том числе его дети. Соответственно если для случаев продажи собственником своего жилого помещения законодатель допустил прекращение прав членов его семьи по пользованию таким помещением <*>, исходя из того, что дальнейшие отношения между ними могут быть разрешены с использованием правовых средств семейного законодательства, то применение такого подхода в отношении прав граждан, совместно проживавших с умершим нанимателем, могло бы превратиться в слишком жесткую меру. В отличие от таких граждан на наследнике, который мог претендовать на приобретение в порядке наследования прав пользования указанным жилым помещением, проблема обеспечения стабильности пользования жилым помещением существенным образом не сказывается. До смерти наследодателя, являвшегося нанимателем, наследник, как правило, где-либо проживает и не должен полагаться на субъективное право пользования жилым помещением, которое он мог бы приобрести в случае смерти соответствующего нанимателя.