--------------------------------
<*> К.И. Скловский, который оценивает государственную регистрацию как очень важный институт, указывает, что "правило: собственником может считаться только лицо, занесенное в поземельные книги (кадастр, реестр и т.п.), - при отсутствии сколько-нибудь надежной системы учета и регистрации приведет лишь к росту злоупотреблений" (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 233).
<**> См.: Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации (О положении в стране и основных направлениях внутренней и внешней политики государства). М.: ФГУП "Изд-во "Известия" Управления делами Президента Российской Федерации, 2005.
<***> Проект Закона об упрощении государственной регистрации гаражей, садовых домиков и т.д. Не публиковался.
Жилое помещение может находиться в собственности одного лица или нескольких лиц. Гражданское законодательство (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают "карликовые" доли в праве собственности, например 1/10, 1/50, 1/100 и т.д.
Согласно мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*> такие действия собственников жилых помещений являются злоупотреблением правом, поскольку нарушают нормы жилищного и гражданского законодательства о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Предлагается для исключения таких ситуаций ввести в ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации норму, которая бы ограничивала возможность собственника по своей воле выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам либо по иным характеристикам не соответствует "принципу жизнеспособности выделяемой доли" <**>.
--------------------------------
<*> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.
<**> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 6.
Такое предложение по совершенствованию законодательства представляется не вполне обоснованным по следующим причинам.
Во-первых, предлагается введение ограничения в отношении действий собственников и нераспространение его на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственников. То есть, таким образом, авторы предложения допускают существование "карликовых" долей в принципе, но при этом разделяют их на виды по признаку способа возникновения. Однако существование "карликовых" долей, возникших, к примеру, при наследовании по закону одного жилого помещения несколькими наследниками, допускается авторами предложения, хотя такие доли могут также не соответствовать так называемому принципу жизнеспособности доли.
Во-вторых, сам указанный принцип представляется надуманным. Речь может идти о жизнеспособности вещи, а доля, как известно, к таковым не относится. Перефразируя К.П. Победоносцева, можно сказать, что жизнеспособность юридическую следует отличать от жизнеспособности экономической или физической: эти свойства не всегда совпадают <*>.
--------------------------------
<*> См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Т. 1 / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 47.
Что касается регулирования отношений по поводу общей собственности, возникающей в результате наследования, законодательство содержит нормы, позволяющие таким образом регулировать отношения по поводу недвижимого имущества, чтобы обеспечить возможность собственникам реализовать свои права. Так, существуют и широко применяются нормы о соглашении между наследниками об изменении долей в наследстве. В соответствии со ст. 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. При этом соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, как и соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками и после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до момента заключения ими соглашения о разделе наследства, она производится на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками согласно заключенному ими соглашению, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
Кроме того, в соответствии со ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.
Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и иные объекты), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.
Применение указанного положения позволит в перспективе избегать при отсутствии необходимости возникновения большого числа собственников одного относительно небольшого помещения и сократит количество споров по поводу раздела имущества.
Указание в п. 3 ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации на отсутствие у лица, имеющего преимущественное право на получение жилого помещения в счет своей наследственной доли, иного жилого помещения сформулировано таким образом, что вопрос о совместном проживании наследника с наследодателем, а также о наличии или отсутствии у наследника иного жилья должен решаться в судебном порядке.
Полагаем, что под лицом, проживавшим совместно с наследодателем, следует понимать не только сособственника помещения, но и наследника, постоянно проживавшего на иных законных основаниях в наследуемом жилом помещении, принадлежавшем наследодателю. Этот вывод вытекает из того, что о лицах, имевших с наследодателем общую собственность, в законе есть специальная норма (п. 1 ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем в законе нет критериев оценки лица в качестве не имеющего иного жилого помещения. Представляется, что было бы справедливо в качестве наличия иного жилья рассматривать факт наличия у такого лица права собственности на иное жилое помещение либо договора социального найма на иное жилое помещение. Именно эти два основания пользования жилыми помещениями предоставляют возможность наследнику постоянно и беспрепятственно использовать жилое помещение, тогда как иные основания (так называемый коммерческий наем, наем служебного жилого помещения, проживание в качестве временного жильца и т.д.) таких прав не предоставляют. Одновременно из отсутствия в Гражданском кодексе прямых указаний на данные обстоятельства следует вывод о том, что при разрешении конкретных споров о преимущественном праве судом могут и должны быть учтены и иные обстоятельства. К примеру, при наличии у наследника права собственности на жилое помещение (или его часть) может отсутствовать возможность проживания в нем в силу каких-либо обстоятельств (например, ввиду непригодности данного помещения для проживания). Именно в силу этого решение названных вопросов отнесено к компетенции судебных органов.
Отдельно следует остановиться на вопросе о наследовании жилого помещения, которое поступило в собственность наследодателя в результате дарения. Прежде всего следует отметить схожесть таких двух институтов, как завещание и дарение. К их сопоставлению довольно часто обращаются в науке с целью обосновать или опровергнуть договорный характер дарственного акта <*>. В действительности же можно было бы продолжить в теории дискуссию о том, является ли дарение договором или же это односторонняя сделка, равно как и завещание. Формально позиция по данному вопросу определена законодателем в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, содержащем соответствующую главу о дарении в разделе о договорных обязательствах.