Приведенные данные свидетельствуют о следующем:
- в г. Ровно на дату оценки сформированы и функционируют все сегменты рынка продажи недвижимости, а также аренды недвижимости (за исключением вторичного рынка аренды земельных участков);
- активно развивается рынок недвижимости коммерческого назначения, демонстрируя наибольшую доходность, составляющую до 20% годовых;
- максимальный (в сравнении с другими видами недвижимости) рост цен на офисы свидетельствует о существовании определенного дефицита на площади офисного назначения, однако средние показатели доходности данного типа недвижимости несколько уступают торговым объектам и колеблются в диапазоне 12-15% в зависимости от района расположения и потребительских качеств помещений;
- рынок продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения в настоящее время достаточно стабилен. Диапазон ставок доходности составляет 8-11% в зависимости от удобства местоположения объектов, а также – степени оснащенности инженерной инфраструктурой;
- после стремительного роста стоимости жилья в 2005-2006 гг., сейчас наблюдается значительное падение темпов роста цен. Однако это является в большей степени свидетельством снижения платежеспособного спроса населения, чем насыщения рынка. Доходность данного сегмента рынка в настоящее время составляет 7-9% годовых;
- информация о сделках купли-продажи земельных участков имеет более низкую концентрацию, по сравнению с прочей недвижимостью производственно-коммерческого назначения. Практически отсутствуют данные о продажах (предложениях к продаже) земельных участков с расположенными на них крупными комплексами недвижимости промышленного назначения, подобных оцениваемому.
5. ОБОСНОВАНИЕ БАЗ ОЦЕНКИ. ВЫБОР ОЦЕНОЧНЫХ ПОДХОДОВ. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Для определения базы оценки и подходов в п. 5.1. проведем обобщенную характеристику оцениваемых объектов и классификацию.
5.1. Классификация активов
Кроме указанных в п. 2.3. видов классификации объектов, в соответствии с положениями НСО (п. 3 НСО 1), объекты оценки классифицируются как
- объекты в материальной форме - недвижимое (недвижимость) и движимое имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ней неразрывно связаны – здания, сооружения, их части, а также другое имущество, что согласно с законодательством принадлежит к недвижимому имуществу.
Движимое имущество – это материальные объекты, которые могут быть перемещенными без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не является недвижимостью.
- объекты в нематериальной форме - объекты, не существующие в материальной форме, но позволяющие получать определенную экономическую выгоду. К таким объектам в т.ч. относятся имущественные права.
- объекты в форме имущественного комплекса - объекты, совокупность активов которых позволяет осуществлять определенную экономическую деятельность. Целостными имущественными комплексами могут являться предприятия, а также структурные подразделения предприятий (цеха, производства, участки и т.д.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности с дальнейшим составлением отдельного баланса.
В данном случае в состав Объекта оценки входят объекты в материальной форме - объекты недвижимости ООО «_________», состоящие на балансе предприятия. Движимое имущество головного предприятия (в т.ч. рабочие машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, прочие необоротные материальные активы), а также имущество филиалов предприятия, расположенных в гг. Харьков и Запорожье, не входят в состав Объекта оценки в соответствии с условиями Договора на оценку.
Обобщенные данные о количественном составе и структуре оцениваемых основных средств приведены в таблице 5.1.
Табл. 5.1.
| № п/п | Кол-во ед. | Наименование | Первоначальная стоимость, грн. | Балансовая стоимость, грн. |
| 1 | 2 | Земельные участки (счет 101) | 4 464 705,00 | 4 464 705,00 |
| 2 | 30 | Здания, сооружения, передаточные устройства (счет 103) | 101 214 815,74 | 83 934 921,46 |
|
| 32 | ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ: | 105 679 520,74 | 88 399 626,46 |
Таким образом, в данном случае в состав Объекта оценки входят объекты недвижимости головного предприятия ООО «_________», находящиеся в г. Ровно, в количестве 32 инвентарных единиц, балансовая стоимость которых по состоянию на 31.12.07г. составляет 88 399 626,46 грн.
Представленный Оценщику инвентарный перечень основных средств, входящих в состав Объекта оценки, структурирован по счетам бухгалтерского учета в соответствии с национальными стандартами бухгалтерского учета и приведен в таблице 5.2. и Приложении 1.
Согласно предоставленному инвентарному перечню основных средств, состав объекта оценки может быть классифицирован следующим образом:
- земельные участки - 2 инвентарные единицы;
- здания, сооружения и передаточные устройства производственного назначения – 28 инв. единиц,
в т.ч. здания – 8 инвентарных единиц;
сооружения – 4 инвентарные единицы;
передаточные устройства - 13 инвентарных единиц;
объекты благоустройства – 3 инвентарные единицы;
- объекты жилого фонда – 2 инвентарные единицы.
Для выполнения классификации оцениваемых активов по критерию их использования собственником, согласно требованиям МСО, Эксперт проанализировал организационную и производственную структуру предприятия, состав и существующее использование имеющихся основных средств, возможность их независимого функционирования, а также обычные условия перехода прав собственности /индивидуально или в составе комплекса/ на рынке.
В результате такого анализа было установлено, что в состав Объекта оценки в данном случае входят следующие группы активов:
- операционные активы - активы, используемые для основной деятельности предприятия, в т.ч. земельная собственность, а также основные и вспомогательные производственные здания и сооружения, расположенные на промплощадке предприятия;
- инвестиционные активы - активы, содержащиеся для получения арендного дохода и не используемые в производстве или для административных целей, а также не предполагаемые к продаже. К этой группе в данном случае относятся приобретенные предприятием две квартиры.
Эксперт не обнаружил в составе Объекта оценки излишних активов.
Таким образом, в соответствии с требованиями МСО, Оценщиком был произведен анализ и классификация оцениваемых активов в соответствии с категориями бухгалтерского учета, по характеру использования в производственной деятельности предприятия, а также - с точки зрения их специализации (см. таблицу 5.2.).
Табл. 5.2.
| № п/п | № по счету | Инв № | Наименование | Первоначальная стоимость, грн. | Балансовая стоимость, грн. | 1 - здания, 2- сооружения, 3-передаточные устройства, 4 - объекты благоустройства | Классификация по использованию в производствен-ной деятельности предприятия | Классификация по критерию специализации |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
|
|
| Земельные участки (счет 101) |
|
|
|
| ||
| Операционные активы | ||||||||
| 1 | 1 | 1010001 | Земельный участок 1 | 159 860,95 | 159 860,95 | операц. | ||
| 2 | 2 | 1010002 | Земельный участок 2 | 4 304 844,05 | 4 304 844,05 | операц. | ||
| 2 |
| Итого по счету 101 | 4 464 705,00 | 4 464 705,00 | ||||
|
|
| Здания, сооружения, передаточные устройства (счет 103) |
|
| ||||
|
|
| Операционные активы |
|
|
|
|
| |
| 3 | 1 | 1030001 | АБК (административно-бытовой корпус) | 33 210 754,42 | 32 055 858,16 | 1 | операц. | не спец., офис |
| 4 | 2 | 1030002 | Производственный корпус 9 | 45 544 106,37 | 34 590 368,65 | 1 | операц. | не спец., произв. |
| 5 | 3 | 1030003 | Внутренние автодороги | 2 862 687,00 | 2 407 596,78 | 4 | операц. | спец. |
| 6 | 4 | 1030004 | Транспортная проходная | 29 373,21 | 23 212,38 | 2 | операц. | спец. |
| 7 | 5 | 1030005 | Ограждение территории | 227 201,34 | 148 084,63 | 4 | операц. | спец. |
| 8 | 6 | 1030006 | Стоянка автомашин | 684 059,08 | 431 056,87 | 4 | операц. | спец. |
| 9 | 7 | 1030007 | Механический склад "I" | 497 536,19 | 347 630,57 | 1 | операц. | не спец., склад |
| 10 | 8 | 1030008 | Контрольно-пропускной пункт | 37 395,10 | 29 245,70 | 2 | операц. | спец. |
| 11 | 9 | 1030009 | Внутренние сети электроснабжения | 2 074 602,99 | 1 852 313,64 | 3 | операц. | спец. |
| 12 | 10 | 1030010 | Внутриплощадочное освещение (внешнее освещение) | 286 928,83 | 230 104,85 | 3 | операц. | спец. |
| 13 | 11 | 1030011 | Внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого водоснабжения | 772 166,26 | 501 367,79 | 3 | операц. | спец. |
| 14 | 12 | 1030012 | Внутриплощадочные сети хозяйственной канализации | 335 190,57 | 221 874,74 | 3 | операц. | спец. |
| 15 | 13 | 1030013 | Внутриплощадочные сети сливной канализации | 1 548 598,12 | 1 015 496,97 | 3 | операц. | спец. |
| 16 | 14 | 1030014 | Внешнеплощадочные сети водоснабжения | 44 983,09 | 33 202,05 | 3 | операц. | спец. |
| 17 | 15 | 1030015 | Внешнеплощадочные сети хозяйственной канализации | 54 164,33 | 40 214,24 | 3 | операц. | спец. |
| 18 | 16 | 1030016 | Механический склад "Е" | 544 955,51 | 386 451,00 | 1 | операц. | не спец., склад |
| 19 | 17 | 1030018 | Кабельная канализация 657 м/п | 61 616,58 | 50 715,11 | 3 | операц. | спец. |
| 20 | 18 | 1030019 | Внутренние сети связи | 131 347,97 | 105 452,22 | 3 | операц. | спец. |
| 21 | 19 | 1030020 | Линия связи 4,534 км | 224 482,24 | 72 287,34 | 3 | операц. | спец. |
| 22 | 20 | 1030021 | Компрессорная (транспортный цех) | 1 249 157,62 | 849 363,78 | 1 | операц. | не спец., произв. |
| 23 | 21 | 1030025 | Газораспределительный пункт | 108 155,93 | 56 799,79 | 2 | операц. | спец. |
| 24 | 22 | 1030026 | Внутренние сети природного газа | 340 258,23 | 140 493,92 | 3 | операц. | спец. |
| 25 | 23 | 1030027 | Внутриплощадочные сети теплоснабжэения | 404 834,84 | 215 778,56 | 3 | операц. | спец. |
| 26 | 24 | 1030028 | Электрощитовая тех.пристройки кор.9 | 146 606,45 | 39 699,21 | 2 | операц. | спец. |
| 27 | 25 | 1030029 | Внутренние газопроводы котельной | 46 723,89 | 24 959,91 | 3 | операц. | спец. |
| 28 | 26 | 1030030 | Гальванический корпус 4 | 7 049 204,15 | 5 532 697,17 | 1 | операц. | не спец., произв. |
| 29 | 27 | 1030032 | Пристройка к кор.9 зарядной компрессорной, насосной станции пожаротушения | 1 135 838,19 | 1 076 708,14 | 1 | операц. | не спец., произв. |
| 30 | 28 | 1030034 | Здание закрытого распред. устройства (ТП-110/10) | 1 022 272,24 | 969 863,57 | 1 | операц. | не спец., произв. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Инвестиционные активы |
| |||||||
| 31 | 29 | 1030031 | Квартира N37 62 м.кв. | 200 957,00 | 167 170,85 | инвест. | не спец. | |
| 32 | 30 | 1030033 | Квартира 70,8 м.кв. | 338 658,00 | 318 852,87 | инвест. | не спец. | |
| 30 | ИТОГО по счету 103, в т.ч. | 101 214 815,74 | 83 934 921,46 | |||||
| 28 | - операционные активы | 100 675 200,74 | 83 448 897,74 | |||||
| 2 | - инвестиционные активы | 539 615,00 | 486 023,72 |
5.2. Базы оценки