- для недвижимости офисного назначения наиболее востребованными на рынке Ровенского региона являются объекты, площадью до 500 кв. м;
- снижение стоимости единичного показателя площади офисов в зависимости от общего размера объекта составляет около 12% (для объектов офисного назначения, общая площадь которых превышает 500кв. м);
– для объектов производственно-складского профиля наиболее востребованными в современных условиях рынка являются помещения площадью до 1000 кв. м;
- снижение стоимости единичного показателя площади объектов производственно-складского назначения в зависимости от их масштаба составляет порядка 7% (для объектов назначения, общая площадь которых превышает 1000 кв. м).
Таким образом, на основании проведенных расчетов в зависимости от площади объектов оценки к объектам сравнения применялись следующие корректировки (в %):
Табл. 6.15
Корректировка на размер площади
| Площадь объекта сравнения Площадь объекта оценки | Офисная недвижимость | Производственно-складская недвижимость | ||
| До 500 кв. м | Свыше 500 кв. м | До 1000 кв. м | Свыше 1000 кв. м | |
| Офисная недвижимость | - | - | ||
| До 500 кв. м. | 0% | +12% | - | - |
| Свыше 500 кв. м | -12% | 0% | ||
| Производственно-складская | ||||
| До 1000 кв. м | - | - | 0% | +7% |
| Свыше 1000 кв. м | - | - | -7% | 0% |
Корректировка на техническое состояние
Техническое состояние помещений оказывает непосредственное влияние на потребительскую ценность и стоимость недвижимости.
Наиболее корректно учесть отличия в техническом состоянии объектов путем корректировки их стоимости на абсолютную величину расходов, связанных с осуществлением ремонтных работ, которые необходимо выполнить для приведения показателей их технического состояния к сопоставимому уровню.
На практике обычно различают несколько категорий ремонтных работ любых объектов недвижимости, в т.ч.:
o косметический;
o капитальный;
o ремонт бизнес-класса.
Косметический ремонт обычно предусматривает выполнение следующих работ: шпаклевка и окрашивание потолка; шпаклевка, покраска водными или масляными составами и/или оклеивание стен обоями; установление плинтусов; циклевка и покрытие лаком паркетных полов; настил ковролина или линолеума; окрашивание труб и других элементов системы отопления; шпаклевка и окрашивание откосов окон; отделка плиткой полов санузлов; установление дверей и тому подобное.
Капитальный ремонт, кроме работ, которые входят в состав косметического ремонта, предусматривает: перепланировку помещений; замену электропроводки, выполнение работ по выравниванию или формированию основы полов; замену труб системы отопления и водоснабжения; штукатурку стен; замену паркета; замену санитарно-технических устройств в санузлах; замену заполнений дверных и оконных проемов и тому подобное.
Ремонт бизнес-класса кроме работ, которые выполняются в составе капитального ремонта, предусматривает: установку многоуровневых потолков с вмонтированным освещением; установку арочных конструкций между отдельными помещениями; установку разноплановых полов или настил искусственного паркета; замену радиаторов системы отопления; устройство полов с подогревом; выполнение отделки с применением высококачественных материалов и индивидуальным дизайном помещений. Кроме того, в помещениях с отделкой типа «бизнес-класс» предусматривается наличие систем принудительной вентиляции и кондиционирования (с возможностью индивидуального контроля климата), а также наличие доступа к оптоволоконным цифровым телефонным линиям, ISDN и прочим Интернет-коммуникационным технологиям.
Приведение стоимости объектов сравнения, техническое состояние которых отличается от характеристик оцениваемой недвижимости, к категории объекта оценки, может быть осуществлено путем вычитания из (добавления к) стоимости единицы площади соответствующего аналога величины, равной вероятной сумме средств, необходимых для приведения технического состояния объекта сравнения и объекта оценки к сопоставимому виду.
Определение размеров корректировок на отличия в техническом состоянии объектов сравнения и объекта оценки выполнялось Оценщиком с учетом данных статьи «Стоимость ремонта. Как посчитать стоимость ремонта?»[6]. Примерная[7] стоимость ремонта каждого из указанных видов (включая стоимость строительных материалов) приведена в таблице 6.16
Табл. 6.16
Стоимость ремонтных работ
| Вид ремонта | Стоимость, $/кв. м | Техническое состояние объекта после проведения ремонта |
| Косметический | 50-150 | Удовлетворительное |
| Капитальный | 150-250 | Хорошее |
| Бизнес_класс | 250-350 | Отличное |
С учетом приведенной выше информации корректировка на техническое состояние объектов сравнения осуществлялась следующим образом. На основании данных о техническом состоянии оцениваемого объекта и в зависимости от состояния объекта сравнения показатель стоимости аналога корректировался на величину затрат (определенную на уровне средних значений указанных диапазонов) - в сторону повышения, если объект оценки находится в лучшем техническом состоянии по сравнению в аналогом, и наоборот.