1. Целевое назначение земельного участка (жилищная застройка, земли промышленности, коммерческого использования, общественного назначения, транспорта и связи, рекреационные территории).
2. Местоположение, в т.ч.:
· локальное (в пределах населенного пункта), характеризующееся:
- положением относительно центра города (в центре, в прилегающем к центру районе, в отдаленном от центра районе, на окраине);
- степенью инвестиционной привлекательности района расположения, которая может характеризоваться расположением в районе с повышенной транспортной и пешеходной активностью, вдоль активной транспортной магистрали, в жилом массиве, в глубине квартала, в промышленной зоне;
· общее (в зависимости от населенного пункта) – характеризуется уровнем социально-экономической значимости населенного пункта в общенациональной системе расселения и выражается показателем численности его жителей.
3. Инженерно-техническая инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.).
4. Геометрические параметры земельного участка (площадь, конфигурация).
К п.1. - корректировка на целевое назначение земельного участка применяется к стоимости объектов сравнения, целевое использование которых не соответствует коду 10.1 «Земли промышленности» согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ). В результате консультаций, проведенных оценщиком со специалистами риелторских компаний, было установлено, что земельные участки производственного и коммерческого назначения имеют более высокую инвестиционную привлекательность по сравнению с участками, целевым использованием которых является индивидуальная жилая застройка. Поскольку в представленной выборке отсутствуют участки указанного целевого назначения, коэффициент корректировки по данному фактору для всех объектов сравнения равен 1.
К п.2. - корректировка на местоположение и условия транспортной доступности земельного участка осуществляется с применением метода, основанного на сравнении агрегированной оценки местоположения объектов-аналогов и объекта оценки. Алгоритм расчета корректировки по фактору местоположения представлен в разделе 6.2. При этом, учитывая, что все объекты сравнения находятся в рамках одного населенного пункта, в данном случае осуществление корректировок производилось лишь по фактору локального местоположения. Расчет поправочных коэффициентов для каждого объекта сравнения в соответствии с указанным алгоритмом приведен в таблице 6.8.
Табл. 6.8.
| № объекта сравнения | расположение в пределах города | Приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта | Качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории | Агрегированная оценка | Размер корректировки, % | ||||||
| балл | Уд. вес | оценка | балл | уд. вес | оценка | балл | уд. вес | оценка | |||
| ОО | 3 | 0,4 | 1,2 | 3,5 | 0,3 | 1,1 | 4 | 0,3 | 1,2 | 3,5 | |
| 1 | 2 | 0,4 | 0,8 | 4 | 0,3 | 1,2 | 3 | 0,3 | 0,9 | 2,9 | 9 |
| 2 | 3 | 0,4 | 1,2 | 3 | 0,3 | 0,9 | 4 | 0,3 | 1,2 | 3,3 | 2 |
| 3 | 3 | 0,4 | 1,2 | 2 | 0,3 | 0,6 | 3 | 0,3 | 0,9 | 2,7 | 12 |
| 4 | 2 | 0,4 | 0,8 | 4 | 0,3 | 1,2 | 3 | 0,3 | 0,9 | 2,9 | 9 |
| 5 | 3 | 0,4 | 1,2 | 5 | 0,3 | 1,5 | 4 | 0,3 | 1,2 | 3,9 | -6 |
К п.3. - корректировка на различия в инженерно-технической инфраструктуре земельных участков
Обоснование корректировки на различия в инженерно-технической инфраструктуре обычно производится путем прямого попарного сопоставления цен аналогов, отличающихся друг от друга только уровнем инженерно-технической инфраструктуры и определения на базе полученной таким образом размера корректировки по данному элементу сравнения. Однако, поскольку в данном случае
- все объекты сравнения являются свободными от застройки и их местоположение, как и местоположение объекта оценки, характеризуется близостью ко всем городским инженерным коммуникациям;
- стоимость существующих внутриплощадочных сетей и прочих объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства оцениваемого земельного участка определена нами в рамках затратного подхода и является самостоятельной составляющей величины АЗЗ Объекта оценки,
корректировка на различия в инженерно-технической инфраструктуре объекта оценки и объектов сравнения принимается равной 1.
К п.4. - корректировка на геометрические параметры земельного участка.
Ключевым ценообразующим параметром в составе геометрических характеристик земельного участка является его площадь. Из теории и практики оценки известно: чем больше размеры участка, тем дешевле их удельная стоимость, хотя для каждого вида предпринимательской деятельности существуют оптимальные размеры земельного участка, отвечающие ее максимальной стоимости.
Принимая во внимание тот факт, что большинство объектов сравнения имеют значительно меньшие размеры по сравнению с объектом оценки, для определения размера корректировки по данному фактору оценщиком были собраны и проанализированы данные о ценах предложений к продаже подобных земельных участков, имеющих различную площадь, местоположение которых сопоставимо по критерию удаленности от центра города (см. табл. 6.9.)
Табл. 6.9
| № п/п | Местоположение | Площадь участка, га | Цена предложения, $ | $/100 кв. м | Функциональное назначение | Инженерные коммуникации | Прочие характеристики | Источник информации |
| 1 | Ровно, Слободка | 20,0 | 1 700 000,0 | 850,0 | Свободного назначения | Все коммуникации | Свободный | agent.com.ua (096) 3366184 |
| 2 | Окружная | 3,0 | 450 000,0 | 1 500,0 | Коммерческого назначения | Все коммуникации | Удобн. подъезд; фасад окружной, под АЗС и придорожный комплекс, документы готовы | АН "Вероника" (044) 5616204 моб., люб. вр. veronica.net.ua |
| 3 | РОВНО Щелково, Виницкое шоссе | 1,5 | 293 840,0 | 1 958,9 | Коммерческого назначения | Все коммуникации | Находится возле перекрестка улиц Трудовой и Винницкого ш. Фасадная часть 130 метров | agent.com.ua (096) 3366184 |
| 4 | РОВНО Озерная | 0,5 | 125 000,0 | 2 500,0 | Свободного назначения | Газ, электричество | На раздорожье, треугольной формы | agent.com.ua (096) 3366184 |
| 5 | Рощино | 0,25 | 75 000,0 | 3 000,0 | Коммерческого назначения | Все коммуникации | Свободный | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 |
| 6 | Окружная | 0,5 | 200 000,0 | 4 000,0 | Свободного назначения | Все коммуникации | Свободный, удобное расположение | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 |
| 7 | Окружная | 0,18 | 90 000,0 | 5 000,0 | Коммерческого назначения | Все коммуникации | Свободный, удобный подъезд | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9П АН "Мрия" т.: 70-24-81 |
| 8 | Пущино | 0,36 | 180 000,0 | 5 000,0 | Свободного назначения | Газ, электричество | Свободный | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.8П АН "Атланта" т.: 70-01-48 |
В результате применения методов графической обработки информации была построенная диаграмма, иллюстрирующая зависимость стоимости единицы площади земельного участка от его площади (см. рис. 3).