Для объектов производственного и складского назначения коэффициент вариации находится на верхней границе нормы или несколько превышает ее, поэтому в дальнейших расчетах нами использовалось медианное значение ряда.
Определение величины эффективного валового дохода
Показатель эффективного валового дохода (ЭВД) отличается от величины потенциального валового дохода на размер возможных потерь от недозагрузки объекта доходной недвижимости. Таким образом, определение величины ЭВД связано с необходимостью прогноза коэффициентов загрузки (Кзаг) для каждого из типов оцениваемой недвижимости.
ЭВД = ПВД х Кзаг (6.7.)
Опыт ведения бизнеса, связанного со сдачей в аренду объектов недвижимости, позволяет подтвердить неизбежность потерь, связанных с недополучением арендной платы вследствие ротации арендаторов, а также под влиянием других факторов, основным из которых является структура площадей объекта аренды. Чем выше удельный вес вспомогательных площадей (технических помещений - лифтовых шахт, вентиляционных стволов и т.п.) и помещений общего пользования (вестибюлей, лестниц, холлов) в общей площади здания, тем вероятнее снижение показателей доходности такого объекта вследствие того, что в случае его «модульной» сдачи в аренду указанные площади обычно не входят в состав арендуемых.
Таким образом, различают два основных фактора, влияющих на загрузку объекта аренды:
1. Вакансии, связанные с ротацией арендаторов
При смене арендатора, по данным арендодателей и специалистов агентств недвижимости, типичный период экспозиции объектов доходной недвижимости, подобных оцениваемым по функциональному назначению, составляет от 1 до 3 месяцев, что связано с наличием достаточно активного спроса на помещения как производственно-складского, так и офисного назначения. Средний срок пользования подобной недвижимости одним арендатором составляет 3–4 года (как правило, смена арендаторов происходит в среднем через 3-4 года). При этом срок экспозиции и частота смены арендаторов зависит от площади объекта и его местоположения. На основании этого определим коэффициент экспозиции Кэксп (коэффициент вакантного простоя) для разных категорий объектов.
Табл. 6.23.
Расчет коэффициента недозагрузки объектов доходной недвижимости вследствие влияния фактора длительности периода экспозиции объекта аренды на рынке (Кэксп)
| Категория объекта | Срок экспозиции, месяцев | Типичный период аренды, месяцев | Коэффициент (Кэкс), доли единицы | |
| Характеристика расположения | Площадь, кв. м | |||
| Высокая инвестиционная привлекательность района | До 1000 | 1 | 48 | 0,98 |
| Низкая инвестиционная привлекательность района | До 1000 | 2 | 42 | 0,95 |
| Высокая инвестиционная привлекательность района | Свыше 1000 | 2 | 42 | 0,95 |
| Низкая инвестиционная привлекательность района | Свыше 1000 | 3 | 36 | 0,92 |
В данном случае район расположения Объекта оценки можно отнести к категории инвестиционно привлекательных, поэтому коэффициенты вакантности для оцениваемых объектов недвижимости принимаются на уровне 0,95–0,98 в зависимости от их масштаба.
2. Вакансии, связанные с неполным использованием площадей
Как указывалось ранее, одним из возможных факторов недополучения дохода являются вакансии, связанные с неполным использованием площадей вследствие высокого удельного веса площадей общего пользования в общей площади здания. Коэффициент потерь от неполного использования площадей (Кпп) может быть рассчитан как отношение площади помещений общего пользования к общей площади объекта.
Кпп=Sпп/Sобщ. (6.8.)
Вместе с тем анализ указанных технических характеристик объектов оценки показал, что соотношение полезной и общей площади оцениваемых зданий является незначительным и типичным для недвижимости подобного назначения и составляет, например:
- для основного производственного корпуса: Кпп= (16722,9 кв. м – 1689,5 кв. м) / 16722,9 кв.м = 0,90;
- для здания АБК: Кпп = (6021,7м2 – 1110,7 кв. м) / 6021,7 кв. м = 0,82.
Вследствие этого корректировка величины ПВД по указанному фактору возможного недополучения дохода для объектов оценки не производилась.
Таким образом, в данном случае значение коэффициента загрузки Кзаг для каждого из оцениваемых объектов принимается на уровне расчетных показателей коэффициента экспозиции Кэксп, характеризующих уровень возможного снижения доходов от аренды подобных объектов под влиянием объективно существующего на рынке фактора ротации арендаторов.
Кроме того, при прогнозировании величины эффективного валового дохода Эксперт допускает отсутствие потерь, связанных с неплатежами при сборе арендной платы.
Определение величины чистого операционного дохода
Величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта доходной недвижимости может быть определена, исходя из показателя его эффективного дохода за вычетом суммы операционных затрат, осуществление которых необходимо для нормальной эксплуатации объекта.
Операционные затраты – это периодические затраты, связанные с владением и эксплуатацией недвижимости. Анализ условий действующих договоров аренды объектов недвижимости, подобных оцениваемым, позволил установить, что типичной является ситуация, когда затраты на поддержание помещений в эксплуатационно-пригодном состоянии (т.е. затраты на текущий ремонт), коммунальные услуги, а также обязательства по страхованию объекта аренды обычно несет арендатор. К затратам арендодателя относятся расходы, связанные с управлением недвижимостью, уплатой налога на землю и капитальными ремонтами объекта.
Анализ данных рынка недвижимости показал, что доля операционных затрат, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации объекта аренды, которая не компенсируется арендаторами, составляет от 5 до 10% от величины ПВД. Это положение подтверждается имеющимися у Оценщика данными о фактических операционных затратах арендодателей объектов офисного и коммерческого назначения, которые оценивались ранее (см. табл. 6.24).
Табл. 6.24.
| Наименование объекта | Расположение | Общая площадь, кв. м | Арендная ставка 1 кв. м в месяц, $ (без НДС) | ПВД в год, $ (без НДС) | Операционные затраты арендодателя $/ год (без НДС) | Удельный вес операционных затрат в объеме ПВД, % |
| Деловой центр "Призма" | г. Днепропетровск | 3 966,40 | 25,40 | 1 208 959,00 | 124 690,0 | 10 |
| Торговый центр "МКС" | г. Харьков | 1 140,20 | 33,00 | 451 519,00 | 31 378,0 | 7 |
| Торгово-развлекательный комплекс "Сити-Центр" | г. Николаев | 18 931,40 | 29,17 | 6 626 747,00 | 335 877,0 | 5 |
| Деловой центр "Босфор" | г. Днепропетровск | 14 127,80 | 45,00 | 7 629 012,00 | 800 747,0 | 10 |
| Торгово-развлекательный комплекс "Маги-Центр" | г. Винница | 12 809,00 | 30,54 | 4 693 999,00 | 348 850,0 | 7 |
Приведенные в таблице данные подтверждают, что уровень операционных затрат для объектов деловой и коммерческой недвижимости составляет от 5 до 10% от величины ПВД. Данные таблицы также показывают, что указанное соотношение характерно как для небольших, так и для крупных объектов. Размер эксплуатационных затрат также не зависит и от месторасположения объекта доходной недвижимости.