Заключение Список использованных документов и литературы Приложения (стр. 39 из 45)

Размеры применяемых в данной работе поправок на техническое состояние объектов сравнения приведены в таблице 6.17.

Табл. 6.17

Размеры поправок по фактору различий в техническом состоянии объектов сравнения

Объект сравнения
Объект оценки	Требует ремонта	Удовлетворительное	Хорошее	Отличное
Требует ремонта	-	-100	-200	-300
Удовлетворительное	100	-	-100	-200
Хорошее	200	100	-	-100
Отличное	300	200	100	-

Корректировка на местоположение

Как указывалось ранее, анализ местоположения объектов сравнения проводился по двум основным критериям:

- местонахождение объекта относительно центра города (в центре, в районе, прилегающем к центру, в серединной зоне города, на окраине);

- инвестиционной привлекательности района расположения. Инвестиционная привлекательность района характеризуется расположением в районе с повышенной транспортной и пешеходной активностью, вдоль активной транспортной магистрали, в жилом массиве, в глубине квартала, в промышленной зоне.

Таким образом, к определяющим критериям локального месторасположения относятся:

· расположение в пределах города (престижность района, приближенность к общественным и деловым центрам);

· расположение в пределах квартала (фасадное размещение, наличие удобных подъездов, места для парковки транспортных средств);

· приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта;

· качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории земельного участка.

Корректировка на локальное расположение может быть рассчитана при наличии достаточного числа рыночных данных путем сравнения усредненной сгруппированной по районам информации и получения по этим данным коэффициента корректировки. В силу ограниченности рыночных данных в большинстве случаев нет возможности применить такой подход.

Корректировка стоимости объектов сравнения на отличия местоположении в данном случае осуществляется с применением метода, основанного на сравнении агрегированной оценки местоположения объектов-аналогов и объекта оценки. Процедура корректировки стоимости объектов сравнения на местоположение включает следующие этапы:

1. Производится оценка местоположения объектов сравнения и объекта оценки по каждому из параметров по 5-балльной шкале (2 – неудобное; 3 – не очень удобное; 4 – удобное; 5 – очень удобное (В)).

2. Определяется удельный вес влияния отдельного параметра на общее качество местоположения. Согласно исследованиям рынка нежилой недвижимости, удельный вес влияния факторов местоположения распределяется следующим образом (f) (относительно 1-цы или 100%):

o расположение в пределах города (престижность района, приближенность к общественным и деловым центрам) – 0,3 (30%);

o расположение в пределах квартала (фасадное размещение, наличие удобных подъездов, места для парковки транспортных средств) – 0,3 (30%);

o приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта – 0,2 (20%);

o качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории земельного участка – 0,2 (20%).

3. Подсчитывается агрегированная оценка местоположения объектов сравнения и объекта оценки по приведенной выше формуле. В зависимости от значения агрегированной оценки качество местоположения классифицируется, как правило, по следующим категориям:

А = 0 – 2,0 – неудобное;

А = 2,1 – 3,0 – не очень удобное;

А = 3,1 – 4,0 – удобное;

А = 4,1 – 5,0 – очень удобное.

4. Значение корректировки на местоположение (в процентах) рассчитывается по следующей формуле:

, (6.1)

где: Аа – агрегированная оценка местоположения объекта сравнения;

Ао – агрегированная оценка местоположения объекта оценки.

Расчет агрегированной оценки качества местоположения объекта оценки, объектов сравнения и величины корректировок на местоположение оформляются в виде таблицы следующего вида.

Определение размера корректировки на локальное местоположение

№ аналога	Расположение в пределах города			Расположение в пределах квартала			Магистрали градообразующего значения, остановки транспорта			Характер окружающего землепользования			Агрегированная оценка (А)	Корректировка, %
	В (1-5)	f	Аи (В* f)	В (1-5)	f	Аи (В* f)	В (1-5)	f	Аи (В* f)	В (1-5)	f	Аи (В* f)
Объект оценки	0,3		0,3		0,2		0,2			Х
1	0,3		0,3		0,2		0,2
2	0,3		0,3		0,2		0,2
3	0,3		0,3		0,2		0,2
…	0,3		0,3		0,2		0,2
n	0,3		0,3		0,2		0,2

Расчет агрегированной оценки качества местоположения объекта оценки, объектов сравнения и величины корректировок на местоположение, выполненный в соответствии с приведенным выше алгоритмом, приведен в таблице 6.18.*

Результаты оценки стоимости объектов недвижимости ООО «_________» в рамках сравнительного подхода, с учетом всех приведенных выше корректировок, приведены в таблице 6.19.*

* В рамках данной работы публикуются не все таблицы, которые имеются в отчете.

Для формирования окончательного суждения о стоимости объекта оценки при реализации сравнительного подхода необходимо провести анализ результатов, полученных после выполнения всех корректировок стоимости объектов-аналогов. С этой целью могут быть использованы методы статистической обработки рядов данных, в данном случае – последовательности откорректированных показателей стоимости 1 кв. м объектов сравнения для каждого из объектов оценки.

Алгоритм статистической обработки включает следующие шаги:

А. Выстраивается ряд по возрастанию значений стоимости.

В. Вычисляются:

- среднеарифметическое значение ряда (см. формулу 6.2);

- медианное значение (значение для средней единицы дискретного ряда);

- коэффициент вариации.

Расчеты указанных показателей производятся по следующим формулам в такой последовательности:

1. Вычисляется среднеарифметическое значение:

(6.2)

где: Хi – скорректированные значения стоимостей;

n – количество значений ряда (количество объектов сравнения).

2. Для каждого из значений ряда рассчитывается показатель линейного отклонения:

ti = [Хi – `Хср] (6.3)

3. Вычисляется показатель дисперсии (среднее квадратичное отклонение) для значений ряда: