- имущества, содержащегося для продажи в ходе обычного бизнеса (см. также МСФО 2 «Запасы»). Стоимость имущества, которое содержится для продажи в ходе обычного бизнеса определяется как наименьшая из двух величин: по затратам или чистой стоимости реализации. Чистая стоимость реализации — это рыночная стоимость за вычетом затрат по продаже.
При этом следует помнить, что при оценке ослабленных или излишних активов либо активов, которые удерживаются для продажи в ходе обычного бизнеса, в соответствии с п.5.11.1. МПО 1, Оценщик должен представить отчеты об их рыночной стоимости без вычитания затрат по продаже. Если клиент попросит дать консультацию относительно затрат по продаже таких активов, стоимость этих затрат следует приводить отдельно.
- биологических активов (см. также МСФО 41). Данные активы включают сельскохозяйственные активы и активы лесного хозяйства. Их оценка производится в соответствии с Международным руководством 10 «Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества».
Кроме того, положения МПО 1 рекомендуют Оценщикам (с согласия клиента) проводить открытые обсуждения своих оценок с аудиторами компаний.
Еще одним требованием МПО 1 является проведение анализа альтернативного использования оцениваемых операционных активов. Если какое-либо альтернативное использование операционного актива (или группы активов) позволяет достичь на рынке стоимости выше, чем их стоимость при текущем использовании, Оценщик должен представить в отчете рыночную стоимость таких активов при указанном альтернативном использовании. Следует также сделать заявление, что стоимость для альтернативного использования не учитывает таких проблем, как закрытие или крах бизнеса и сопутствующие затраты, которые были бы понесены для достижения альтернативного использования. При решении вопроса о том, какая величина подходит в качестве справедливой стоимости, это следует принимать во внимание.
Другими особыми случаями, которые могут возникнуть при проведении оценки и относительно которых существуют определенные требованиями МСФО, являются:
- портфели - собрание или объединение объектов имущества, находящихся в единой собственности, управляемые как совокупность. Рыночная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель собранной группы объектов имущества, может превосходить или быть меньше, чем сумма рыночных стоимостей каждого актива взятого в отдельности. Если рыночная стоимость портфеля активов отличается от суммы рыночных стоимостей активов, составляющих портфель, ее следует представлять в отчете директорам или доверительным собственникам отдельно;
- разрушающиеся рынки. Когда рынки разрушаются или приостанавливают деятельность, оценщики должны быть осторожными в своем анализе (см. МСО 1, п. 6.5). В соответствии с МСФО 29 «Финансовая отчетность в гиперинфляционной экономике» от Оценщиков могут потребовать оценки балансовой стоимости [balance sheet value].
Анализируя другие положения данного Международного Руководства, в частности – п.6.2. МПО 1, где упоминаются требования МСФО 16 (пп. 43–62) относительно учета амортизации активов, для которого необходим расчет таких показателей, как срок полезного использования актива (на данном предприятии) и его ликвидационной стоимости, необходимо отметить, что МПО 1 не обязывает, а только предупреждает Оценщика о возможных дополнительных работах по их определению. В этой связи хотелось бы отметить, что поскольку оценка данных показателей не является необходимой для определения справедливой стоимости активов, выполнение работ по их определению должно быть оговорено и согласовано отдельно при заключении договора на оценку. В этом же контексте могут быть оговорены дополнительные работы по выделению в составе одного объекта основных средств значимых элементов, имеющих различные сроки полезного использования для возможности их отдельной амортизации.
2.2. Оценка недвижимого имущества
Недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. Операции на рынках недвижимости должны основываться на заслуживающих доверия оценках, поэтому необходимы общесогласованные стандарты, в соответствии с которыми могут быть определены рыночная стоимость и другие типы стоимости, которые устанавливаются и приводятся оценщиками в отчетах. Для этой цели в рамках МСО существует Международное Руководство 1 «Оценка недвижимого имущества» (МР 1), основной функцией которого является определение рамок и требований для применения общепринятых методов оценки недвижимого имущества.
Ниже нами рассматриваются основные положения данного документа, а в Приложении 4 к данной публикации приведен пример Отчета об оценке объектов недвижимости действующего предприятия для целей финансовой отчетности.
Итак, основополагающим и первоочередным требованием МР 1 является точная идентификация типа оцениваемого имущества.
Как отмечалось ранее, МСО выделяют четыре типа имущества:
- недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество — это юридическое понятие, отличное от недвижимости, которая является физическим активом. Могут существовать также и потенциальные ограничения прав собственности на недвижимое имущество (см. п.2 документа МСО «Типы имущества»);
- движимое имущество [personal property] относится к собственности на интерес в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть осязаемыми, такими как «движимые вещи» или неосязаемыми, такими как долг или патент. Осязаемое движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуются возможностью перемещения (см. п.3 «Типы имущества»);
- бизнес - представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью и имеющую своей целью извлечение прибыли; организации бизнеса обычно образуются как юридические лица (см. п.4 «Типы имущества»);
- финансовые интересы – права, возникающие как вследствие правового разделения интересов в собственности на бизнес или недвижимое имущество (например, партнерства, синдикаты, корпорации, совместные предприятия), так и вследствие передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимости, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода.
Интересы в собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки (см. п.5 «Типы имущества»).
Данная классификация типов имущества, принятая в МСО, приведена для того, чтобы Оценщики, а также пользователи оценочных услуг могли точно представлять различия между ними. При оценке недвижимости необходимо понимать, что она должна оцениваться как отдельный физический объект. Например, когда объект недвижимости является составной частью оцениваемого бизнеса, стоимость недвижимости должна определяться путем его самостоятельной оценки, а не быть получена в результате некоего распределения общей стоимости данного бизнеса.
При оценке объектов недвижимости (впрочем, как и любых других объектов), МСО всегда требуют точной конкретизации типа стоимости, которую необходимо определить. Если целью оценки является определение рыночной стоимости, Оценщик должен применять определения, процедуры и методы, совместимые с МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки». Применение рыночной базы требует свидетельств о выполнении оценки на основе рыночных данных.
В случае определения стоимости, отличной от рыночной, необходимо руководствоваться всеми положениями МСО 2, а также соответствующими Международными руководствами. Оценщику необходимо гарантировать соответствие определяемого типа стоимости и используемых оценочных методов и процедур путем надлежащего раскрытия информации относительно объекта оценки, идентифицируемых в связи с ним прав, используемых терминов и т.п.
Ниже приведена последовательность этапов проведения оценки объектов недвижимости, проводимой для формирования финансовой отчетности.
1. Постановка задачи – на этом этапе Оценщик и клиент совместно проводят:
- идентификацию оцениваемой недвижимости;
- идентификацию имущественных прав, подлежащих оценке. Особым вопросом при оценке недвижимого имущества является вопрос о правах на земельный участок. Если земля не находится в собственности компании, необходимо установить тип ее аренды (финансовая или операционная), что позволит уточнить состав активов, подлежащих оценке (при оценке для целей формирования финансовой отчетности);
- определение предполагаемого типа стоимости и базы оценки;
- определение даты оценки и даты составления отчета;